Организация на УСН может учесть затраты по улучшению арендованного имущества

Предприятие, перешедшее на «упрощенку», может производить улучшения арендованного имущества. В этом случае оно вправе учесть их стоимость в расходах при расчете единого налога, если данные вложения согласованы с арендодателем. Если же арендодатель возмещает стоимость работ, то у предприятия возникает доход. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 24.03.10 № 03-11-06/2/41).

РЕКОНСТРУКЦИЯ ИЛИ РЕМОНТ?
Часто при аренде имущества арендатор выполняет работы, которые представляют собой неотделимые улучшения. Как правило, это бывает вызвано необходимостью привести помещение в то состояние, в котором его можно использовать в запланированных целях. К таким работам, в частности, относится возведение перегородок, замена пола, монтаж подвесных потолков.

Неотделимые улучшения могут производиться как с согласия арендодателя, так и без него. Но Налоговым кодексом капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, осуществленные с согласия арендодателя, причислены к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем эти правила распространяются и на организации, применяющие УСН (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Поэтому, для того чтобы определиться с включением расходов в налоговую базу, организация должна разобраться, являются ли выполненные работы капитальным ремонтом или реконструкцией помещения.

Что касается работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных средств, то их укрупненные характеристики даны в пункте 2 статьи 257 НК РФ. А вот понятия ремонта Налоговый кодекс не содержит. Минфин России советует руководствоваться Положением о проведении планово-предупредительного ремонта*, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий**, а также письмом Минфина СССР от 29.05.84 № 80.

* Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279).

** Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы (ВСН) № 58-88 (р); утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312).

ВКЛЮЧАЕМ ЗАТРАТЫ В БАЗУ ДЛЯ РАСЧЕТА НАЛОГА
Если арендатор фактически сделал ремонт помещения, то он вправе признать его стоимость в расходах на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ единовременно в том отчетном периоде, когда он завершен.

При этом арендатору следует помнить, что по общему правилу обязанность по капитальному ремонту помещений лежит на арендодателе (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Но стороны могут в договоре определить, кто и в каком порядке будет проводить различные виды ремонта, а также будет ли арендодатель возмещать стоимость работ. Поэтому если на арендатора договором возложена такая обязанность, то он имеет право учесть в расходах затраты на любой ремонт (в том числе и капитальный).

Однако отметим, что финансовое ведомство считает, что данные расходы можно признать только после того, как договор аренды пройдет государственную регистрацию***.

*** См. письмо Минфина России от 12.05.09 № 03-11-06/2/84.

Если же произведенные работы относятся к реконструкции или модернизации, то затраты в течение налогового периода учитывают равными долями в каждом отчетном периоде. А начинают это делать с момента ввода в эксплуатацию реконструированного основного средства (п. 3, 4 ст. 346.16 НК РФ).

ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ В СЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Итак, если по договору обязанность делать ремонт или улучшения имущества лежит на арендаторе, то он при налогообложении просто признает расходы.

Но стороны могут договориться, что арендодатель возместит сумму, потраченную на неотделимые улучшения. Чаще всего такое возмещение затрат производится в счет арендной платы. Тогда арендатор после завершения работ относит их стоимость на расходы. Но он должен будет включить в состав доходов соответствующую сумму, на которую производится зачет.

Причем в расходах он сможет признать и стоимость аренды на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Здесь главное - правильно определить момент признания доходов и расходов. Ведь при УСН доходы учитываются в день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг), а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). А расходами являются затраты после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

ПРИМЕР
Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и арендует торговые помещения. Сумма арендной платы по договору составляет 50 000 руб. в месяц.

По согласованию с арендодателем организация выполнила работы, относящиеся к неотделимым улучшениям арендованных основных средств, на общую сумму 510 000 руб. Данные работы были закончены 7 апреля 2010 года, их стоимость полностью оплачена подрядчикам, и арендованное помещение введено в эксплуатацию.

Стороны договорились, что стоимость работ должна возмещаться арендодателем путем зачета в счет оплаты стоимости аренды. Для этого ежемесячно будет подписываться акт о зачете взаимных требований.

Первый акт о зачете суммы арендной платы за май стороны подписали 31 мая 2010 года.

Поскольку работы были закончены 7 апреля 2010 года, стоимость неотделимых улучшений арендатор учтет в расходах при УСН равномерно в течение 2010 года. В книге учета доходов и расходов на последнее число каждого из отчетных периодов (полугодие, 9 месяцев и год) он отразит по 170 000 руб.

На основании акта о взаимозачете организация имеет право отразить в расходах и стоимость арендной платы за май (50 000 руб.). Одновременно с этим нужно включить в доходы такую же сумму в качестве выручки от реализации арендодателю части выполненных работ по улучшению помещения. Это объясняется тем, что на момент зачета взаимных требований арендная плата считается уплаченной, а сумма дохода полученной.

Отметим, что вместо компенсации понесенных расходов стороны могут предусмотреть в договоре уменьшение стоимости аренды. При этом даже не оговаривая нигде, что уменьшение происходит именно за счет возмещения затрат на произведенную реконструкцию помещения. В таком случае арендатор не будет отражать доходы в виде возмещения затрат на капвложения. У него просто уменьшается размер расходов на аренду.

Статья напечатана в журнале "Документы и комментарии" №10, май 2010 г.