НДС

Как арендодателю сэкономить на НДС

Условие внесения обеспечительного взноса довольно часто встречается в договорах аренды имущества. Арендатор производит платеж в пользу арендодателя, по сумме равный или немногим больший, чем арендная плата за один-два месяца. Проценты на эту сумму не начисляются и арендатору не выплачиваются.
3,2 тыс. 11

Условие внесения обеспечительного взноса довольно часто встречается в договорах аренды имущества. Арендатор производит платеж в пользу арендодателя, по сумме равный или немногим больший, чем арендная плата за один-два месяца. Проценты на эту сумму не начисляются и арендатору не выплачиваются.

Обеспечительный взнос остается у арендодателя в течение всего срока действия договора. Арендодатель может использовать его полностью или частично для компенсации ущерба, понесенного в результате действий арендатора. Или неисполнения им своих обязательств по договору.

Факт нанесения ущерба должен быть подтвержден документально. Когда срок аренды близится к концу, обеспечительный платеж обычно засчитывается арендодателем в счет оплаты за последний месяц аренды. Оставшаяся часть суммы возвращается арендатору – после того, как подписан акт приемки-передачи имущества.

Пример

По договору аренды сроком на три года арендатор уплачивает ежемесячно арендную плату в сумме 118 тыс. руб. Договором предусмотрено, что арендатор вносит обеспечительный взнос в размере двухмесячной арендной платы, то есть 236 тыс. руб.

За месяц до истечения срока договора арендатор решил не заключать новый договор с арендодателем. По договоренности стороны могут зачесть сумму обеспечительного платежа в счет оставшейся арендной платы. Как правило, в таких случаях, арендатор должен за свой счет произвести косметический ремонт помещения и возвратить его в том же состоянии, в котором принял. Стороны могут условиться о том, что вместо проведения такого ремонта арендатор компенсирует расходы арендодателя на приведение помещение в соответствующее состояние.

Предположим, что в нашем случае стороны договорились о компенсации в размере 118 тыс. руб. Таким образом, из 236 тыс. руб. обеспечительного взноса арендатор зачтет 118 тыс. руб. в счет одного месяца аренды и 118 тыс. руб. – в счет компенсации расходов арендодателя.

Обеспечение исполнения обязательств регулируется одноименной главой 23 ГК РФ. И хотя обеспечительный взнос там не назван, перечень способов обеспечения исполнения обязательств остается открытым (ст. 329 ГК РФ). Что касается налогообложения, то вопрос до конца не урегулирован. По сути, компания должна решить проблему, считать ли обеспечительный взнос авансом. Иными словами – облагать ли операцию НДС.

По мнению Минфина, арендодатель обязан платить НДС, ведь средства, полученные им как обеспечение, связаны с оплатой услуг по аренде (письмо Минфина России от 12.05.08 N 03-07-11/182).

Напомним, что передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов работ, выполненных одним лицом для другого или оказание услуг признается реализацией (ст. 39 НК РФ). Реализация признается объектом обложения НДС (ст. 146 НК РФ). А поскольку авансы, полученные в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), связаны с их реализацией, то суммы авансов включаются в налоговую базу по НДС (ст. 154 НК РФ).

Получается, что обеспечительный взнос при аренде по своей правовой природе не является авансом: он гарантирует исполнение арендатором обязанностей по договору и не связан с оплатой услуг по аренде. Скорее, с точки зрения налогообложения получение обеспечительного взноса схоже с операцией займа. Займы НДС не облагаются. Поэтому в момент получения обеспечительного взноса при аренде обязанности исчислять НДС не возникает.

Похожей позиции придерживаются и суды. Например, в одном из дел ФАС Московского округа отметил, что получение гарантийного обеспечения не является реализацией и не облагается НДС по правилам ст. 146 НК РФ (постановление от 10.07.07, от 17.07.07 N КА-А40/6494-07 по делу N А40-80384/06-99-391).

Какие же варианты развития событий возможны в последующем? Видятся три сценария (См. схему)
–          обеспечительный взнос удерживается арендодателем для компенсации возможного ущерба. Эта операция НДС не облагается (письмо Минфина России от 13.10.10 № 03-07-11/406);
–          взнос возвращается арендатору. По сути, происходит возврат заемных средств. Эта операция также не облагается НДС;
–          происходит зачет взноса в счет платежа за последний месяц аренды. На дату такого зачета соответствующая сумма признается авансом и облагается НДС.

Для осмотрительных. Если компания не желает рисковать и не готова отстаивать свою позицию вплоть до суда, НДС с суммы обеспечительного взноса проще уплатить.

Для решительных. Если арендные платежи у компании существенны, а ресурсы бухгалтерии ограниченны (уплата НДС с авансов чревата дополнительной бумажной работой), отстаивать свою точку зрения может оказаться выгоднее.

Схема. Передача и использование обеспечительного взноса

Источник статьи: Международный центр финансово-экономического развития

Начать дискуссию

Инвестиции в туризм превысили 800 млрд рублей

К 2030 году число туристических поездок по стране должно вырасти до 140 миллионов. Бизнесмены уже вкладывают средства в развитие гостиничных комплексов.

Курсы повышения
квалификации

19
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Пять вещей, которые бухгалтер должен знать о профессии аналитика 1С

Недавно мы рассказали на вебинаре о нашем новом курсе «Аналитик 1С» и у участников-бухгатеров набралось немало вопросов об этой профессии: нужно ли быть программистом, можно ли совмещать две специальности и другие. Автор курса Александр Соболевский с удовольствием на них ответил, а мы решили просветить и вас.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Роструд: график неполной занятости должен быть удобен работнику

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Везде обман: флэшка в компьютере, жадный работник банка или подставная работа могут выйти боком. 🙄«Ночной бухгалтер» № 1653

Насыпалось сегодня новостей об обмане и мошенниках. Например, флэшка с электронной подписью чуть не стала причиной потери 2 млн рублей, а работник банка спустил миллионы старушки на отдых за границей. Но сегодня пятница, а значит вас ждут и хорошие новости.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Регистрацию участников в системе ГИС Торги сделают обязательной

В ГИС Торги переведут сделки с имуществом унитарных предприятий, бюджетных и автономных учреждений.

ВС оправдал полицейского, которого обвиняли в незаконном вмешательстве в деятельность ООО

Верховный Суд РФ опубликовал свое определение как суда кассационной инстанции от 05.03.2024 по делу № 18-УД23-45-К4 о незаконном вмешательстве полицейского в деятельность хозяйственного общества.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

💌 Меняют бухотчетность, формы для оплаты больничных и правила уплаты НДФЛ за иностранцев. Топ новостей за неделю

Мы собрали для вас самые важные бухгалтерские новости прошлой недели, которые вы могли пропустить.

Экспорт

Урежут госсубсидии экспортерам на транспорт и логистику

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

⚡️ Итоги дня: дачники начали скупать рассаду, Кустурица задумался о гражданстве РФ, Москва продает помещения в исторических зданиях

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Набиуллина: цель Центробанка — защита реальных доходов людей

Жесткая денежно-кредитная политика Центробанка направлена на то, чтобы защитить доходы людей от инфляции, а также обеспечить сбалансированный рост экономики страны.

Реклама

Местные власти станут активнее убирать незаконные рекламные конструкции

Заместитель руководителя ФАС Карина Таукенова на заседании экспертного совета по вопросам законодательства о рекламе заявила, что контролировать демонтаж незаконных рекламных конструкций органы должны местного самоуправления.

По какой ставке ЦБ надо рассчитывать неустойку за несданный вовремя строительный объект

После длительных судебных разбирательств Верховный суд РФ занял сторону ответчика-застройщика, который нарушил срок передачи жилья по ДДУ, из-за неправильно указанной истцом ключевой ставки ЦБ.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Бесплатно с Отчетность в СФР

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс

Для чего нужен регистрационный номер в СФР и как его узнать, рассказываем в сегодняшнем мини-курсе.

Как легко узнать регистрационный номер страхователя в СФР по ИНН. Мини-курс

Правительство, регионы и инвесторы готовятся к созданию круглогодичных морских курортов России

Заместитель председателя правительства Дмитрий Чернышеко заявил, что «Пять морей и озеро Байкал» — это сейчас самый масштабный туристический проект в новейшей истории России.

68

Как инвестору проводит проверку бизнеса перед заключением договора инвестирования

Инвестиции в бизнес путем предоставления займа — один из способов пополнения оборотных средств для заемщика, приобретение новой линии оборудования или открытие нового филиала в другом регионе без изъятия финансов из оборота.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения

Как ИП не оказаться на грани лишения преимуществ патентной системы налогообложения. Узнайте из статьи, как соблюдать установленные лимиты и о возможностях сэкономить. А также выясните как оптимально снижать размер платежей по патенту на страховые взносы.

Как ИП не слететь с патента и другие хитрости, связанные с патентной системой налогообложения
6
82

Роскомнадзор дал 3 памятки, как настроить приватность и ограничить сообщения от незнакомцев

При общении в мессенджерах и социальных сетях Роскомнадзор рекомендует проявить особую осторожность, так как их часто используют злоумышленники для вовлечения в противоправные действия: террористическую деятельность и другие серьезные преступления.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Автоматизация для многих бухгалтеров кажется чем-то сложным и непонятным, но компания Северсталь ЦЕС в своем блоге докажет, что цифровые продукты и IT-сервисы существенно облегчают бизнес-процессы.

Читатели «Клерка» начнут разбираться в автоматизации сквозных бизнес-процессов

Можно ли удержать с сотрудников стоимость обучения

Работодатели готовы оплачивать учебу, но встает вопрос и о защите средств. Часто — если сотрудник увольняется преждевременно, с него пытаются возместить стоимость. Законно ли это?

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Интересные материалы

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода