Учет в строительстве

Об учете арендной платы за землю застройщиком-«упрощенцем» на примерах

В недавнем письме Минфин высказал свою позицию о порядке учета сумм арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства объекта, который будет зачислен в состав основных средств организации. С просьбой прокомментировать эту позицию применительно к различным практическим ситуациям (в том числе, когда для строительства используются средства соинвестора) мы обратились к Юрию Владимировичу Подпорину, советнику государственной гражданской службы РФ 1-го класса.
969 26
Об учете арендной платы за землю застройщиком-«упрощенцем» на примерах
Фото Евгения Резника, Кублог

В недавнем письме Минфин высказал свою позицию о порядке учета сумм арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства объекта, который будет зачислен в состав основных средств организации. С просьбой прокомментировать эту позицию применительно к различным практическим ситуациям (в том числе, когда для строительства используются средства соинвестора) мы обратились к Юрию Владимировичу Подпорину, советнику государственной гражданской службы РФ 1-го класса.

В Письме Минфина России от 26.08.2016 №  03‑11‑06/2/49861 сообщается, что суммы арендной платы за предоставленный под строительство земельный участок, осуществленные до начала строительства объекта основного средства, а также во время его строительства, следует включать в первоначальную стоимость этого объекта. А после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию суммы арендной платы за данный земельный участок учитываются в составе расходов по мере фактической оплаты.

Аналогичный подход к учету сумм арендной платы за землю под строящимся объектом применяется и в целях налогообложения прибыли (см., например, Письмо Минфина России от 04.08.2016 №  03‑03‑06/1/45885). Однако плательщики налога на прибыль при методе начисления признают расходы независимо от их оплаты, а «упрощенцы» могут учесть расходы только после их оплаты.

Поясните, пожалуйста, каков порядок учета сумм арендной платы за землю, предоставленную для строительства здания, которое будет зачислено «упрощенцем» в состав основных средств (часть помещений в здании будет использоваться самим налогоплательщиком-застройщиком, часть — сдаваться в аренду)?

Для начала напомним, что в силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на сооружение основных средств в период применения УСН признаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в каждом отчетном периоде календарного года. Причем если права на объект подлежат государственной регистрации, то расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Кроме того, согласно пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на сооружение основных средств отражаются последним числом отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Это — общеустановленные правила учета расходов на приобретение, сооружение (строительство) объектов основных средств. Поскольку начисленные суммы арендной платы до ввода объекта в эксплуатацию включаются в его первоначальную стоимость (на что указано в Письме Минфина России от 26.08.2016 №  03‑11‑06/2/49861), они учитываются в составе расходов по указанным правилам. Поясним сказанное на примерах (цифры приведены условные).

Пример 1

Организация построила здание на арендованном у органа местного самоуправления земельном участке. В июле 2016 года здание было введено в эксплуатацию и осуществлена государственная регистрация права собственности на него.

Расходы на создание объекта составили 1 000 000 руб., из них по состоянию на 30 сентября 2016 года оплачено 800 000 руб. В IV квартале 2016 года организация погасила оставшуюся задолженность (перед подрядчиками, поставщиками материалов и т. п.) в размере 200 000 руб.

За период с момента предоставления земельного участка до момента ввода здания в эксплуатацию сумма начисленной арендной платы составила 400 000 руб., из них по состоянию на 30 сентября 2016 года оплачено 400 000 руб.

Первоначальная стоимость здания составит 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000).

Организация вправе начать учитывать расходы на строительство здания с III квартала 2016 года, то есть расходы признаются в 2016 году в течение двух отчетных периодов. Следовательно, при определении базы по единому «упрощенному» налогу организация учтет расходы следующим образом:

— в III квартале 2016 года — в сумме 600 000 руб. ((800 000 + 400 000) / 2);

— в IV квартале 2016 года — в сумме 800 000 руб. ((800 000 + 400 000) / 2 + 200 000).

Пример 2

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что по состоянию на 30 сентября 2016 года задолженность по арендной плате погашена в размере 300 000 руб., оставшиеся 100 000 руб. перечислены в IV квартале 2016 года.

Первоначальная стоимость здания составит 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000).

При определении базы по единому «упрощенному» налогу организация учтет расходы следующим образом:

— в III квартале 2016 года — в сумме 550 000 руб. ((800 000 + 300 000) / 2);

— в IV квартале 2016 года — в сумме 850 000 руб. ((800 000 + 300 000) / 2 + 200 000 + 100 000).

Пример 3

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что расходы на создание объекта в размере 1 000 000 руб. были оплачены организацией следующим образом:

— по состоянию на 30 сентября 2016 года оплачено 700 000 руб.;

— в IV квартале 2016 года — еще 200 000 руб.;

— в I квартале 2017 года — оставшиеся 100 000 руб.

Первоначальная стоимость здания составит те же 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000).

При определении базы по единому «упрощенному» налогу организация учтет расходы в таком порядке:

— в III квартале 2016 года — в сумме 550 000 руб. ((700 000 + 400 000) / 2);

— в IV квартале 2016 года — в сумме 750 000 руб. ((700 000 + 400 000) / 2 + 200 000);

— в течение 2017 года ежеквартально в расходах отражается по 25 000 руб. (100 000 / 4).

В заключение добавим, что после ввода здания в эксплуатацию арендная плата в общем порядке (исходя из фактически оплаченных сумм) учитывается в составе расходов на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Все сказанное выше касается ситуации, когда завершенное строительством здание будет зачислено в состав основных средств организации-«упрощенца». А если это не так? Например, часть помещений будет принадлежать налогоплательщику и использоваться в хозяйственной деятельности, а часть будет передана соинвестору, который финансировал строительство соответствующих площадей. Как в таком случае формируется первоначальная стоимость здания и учитываются суммы арендной платы за землю?

В ситуации, когда застройщик привлекает для строительства денежные средства другого лица (соинвестора), порядок учета расходов принципиально не меняется. Суммы арендной платы за период до ввода объекта в эксплуатацию также будут учитываться в составе затрат по строительству, общая сумма которых будет поделена между застройщиком и соинвестором. Каждый из них в соответствии с установленным порядком будет признавать расходы в целях налогообложения. Рассмотрим еще один пример.

Пример 4

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что для строительства был привлечен соинвестор, на долю которого приходится 30% площади здания. В июле 2016 года здание было введено в эксплуатацию, помещения переданы соинвестору и осуществлена государственная регистрация права собственности сторон на соответствующие помещения.

Общие расходы на строительство по-прежнему составят 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000). Первоначальная стоимость помещений для застройщика будет равна 980 000 руб. (1 400 000×70%). Эта сумма в соответствии с общеустановленным порядком включается застройщиком в расходы при определении базы по единому «упрощенному» налогу. При этом следует учитывать, что из не оплаченных по состоянию на 30 сентября 2016 года расходов в размере 200 000 руб. на долю застройщика приходится 140 000 руб. (200 000×70%). Эта сумма признается в расходах после оплаты в IV квартале 2016 года.

Следовательно, расходы будут отражаться таким образом:

— в III квартале 2016 года — в сумме 420 000 руб. ((800 000 + 400 000) х 70% / 2);

— в IV квартале 2016 года — в сумме 560 000 руб. ((800 000 + 400 000) х 70% / 2 + 140 000).

Начать дискуссию

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
175

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Мошенничество

Сотрудник банка отдохнул за границей и обогатился за счет клиентки на 29 млн рублей

Сотрудники управления экономической безопасности и противодействия коррупции МВД по Ростовской области выявили факт многомиллионного мошенничества в особо крупном размере сотрудником банковской организации.

ВЭД

Три главных изменения 2024 года для бухгалтера ВЭД

Продавцы из ЕАЭС начнут платить налоги в российскую казну, бизнес освободят от отчетности по мелким сделкам с зарубежными партнерами, а цифровые активы становятся обычным способом расчета.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1
287
Лучшие спикеры, новый каждый день

Обязательную маркировку ювелирных изделий перенесут на 2025 год

Чтобы снизить нагрузку с Пробирной палаты, которая будет ставить клеймо на украшения, Минфин перенесет срок обязательной маркировки на 1 сентября 2025 года.

С 1 мая запустят эксперимент по маркировке моторных масел

Для борьбы с контрафактом на рынке Минпромторгу предложили включить в эксперимент по маркировке не только моторные масла для автомобилей, но и свечи зажигания, детали подвески и рулевого управления.

129

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Акцент на проверки

Вебинар — простой способ разобраться в любом важном для бухгалтера вопросе. «Клерк» приглашает на вебинары экспертов-практиков, которые понятно и с примерами разберут любую тему. Вы можете задавать спикеру вопросы и он ответит на них в прямом эфире.

Иллюстрация: freepik/freepik
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Экспорт

Минпромторг сократит список экспортеров, которые могут получать транспортные субсидии

Изменения затронут только тех, кто занимается экспортом товаров из высокомаржинальных групп.

С 01 апреля 2024 года порог беспошлинного ввоза товаров, возможно, вернется к уровню €200 евро

Но подготовка новых документов не началась.

УК РФ

Опасное производство 2 года работало без лицензии и получило доход 26 млн рублей

В Ставропольском крае перед судом предстанет обвиняемый в незаконном предпринимательстве с извлечением дохода на сумму более 26 млн рублей.

Обеспечительные меры при ВНП, предварительные обеспечительные меры + защитный лайфхак

Всегда ли налоговики могут наложить обеспечительные меры (арест) на имущество по результатам проверки?

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
7
126

Кто имеет право работать неполный день

Если у сотрудников есть основания для неполной занятости, работодатель должен установить удобный для работника график и снизить нагрузку.

Календарь вебинаров для бухгалтера в апреле 2024. Платные и бесплатные

Собрали для вас анонсы вебинаров на апрель 2024 года.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким числом выставлять счет-фактуру на аванс: бухгалтеры разбираются с формулировками в НК. «Ночной бухгалтер» № 1652

В телеграм-канале «Клерка» бухгалтеры спорили о том, какую дату указать в счет-фактуре на аванс — день получения аванса или любую из последующих пяти дней, которые даны на выставление документа. Истину нашли (вроде).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
230
IT-компании

Яндекс запустил линейку нейросетей YandexGPT третьего поколения

Искусственный интеллект нового поколения лучше работает со сложными задачами. Бизнес может самостоятельно дообучить нейростеть.

65
Бесплатно с Архив документов

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс

Разбираемся в мини-курсе, какие типы хранения кадровых документов выделяют и какова продолжительность хранения кадровых документов.

Сколько лет все-таки хранить кадровые документы? Мини-курс
НДФЛ

В 2024 году ФНС разошлет уведомления на НДФЛ с процентов по вкладам за 2023 год

В 2024 году вкладчикам впервые необходимо будет уплатить НДФЛ с процентов от банковских вкладов за 2023 год.

Перерасчет имущественных налогов будут делать по-новому

Физлица будут направлять в ИФНС заявления на перерасчет налога на имущество, земельного и транспортного, к которому можно приложить документы, а можно и не прикладывать. Налоговики будут рассматривать это заявление 30 дней.

Как разработать эффективную программу обучения для новых сотрудников

Обучение персонала — сложный и многогранный процесс. Если проводить его правильно, он может стать ключевым инструментом для усиления корпоративной культуры, увеличения продуктивности и стимулирования мотивации сотрудников.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
5
68
УК РФ

Поиск бывшего гендира может вылиться в вымогательство

Сотрудники главного управления уголовного розыска МВД совместно с коллегами из Красноярского края задержали подозреваемых в серии вымогательств у бизнесменов.

Интересные материалы

Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: Ozon изменил расчет сбора, Дурова призвали внимательнее следить за Telegram, Камчатку трясет

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.