Массовая инвентаризация недвижимости и земли: что планируют власти

Беспрецедентный по масштабу проект стартовал в сентябре 2024 года в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях. По предварительным оценкам, там находилось около 5,5 млн объектов недвижимости. К июню 2026 года на кадастровый учет поставлено уже 6 млн объектов — работы выполнили Росреестр и ППК «Роскадастр». По итогам обследования выявлено свыше 644 тыс. ранее неучтенных объектов, 330 тыс. га свободной земли и 13 662 неиспользуемых участка. 

План — завершить инвентаризацию в новых регионах до конца 2026 года. Параллельно опыт масштабируют на остальные субъекты: к пилотному проекту по вовлечению земель в оборот уже подключились 28 регионов, а соглашения с «Роскадастром» заключены в 50 субъектах. 

Пример: В апреле 2026 года регион приступил к системной инвентаризации земель и недвижимости совместно с «Роскадастром». Пилотными территориями выбраны Семилукский и Новоусманский районы, а также Нововоронеж. В регионе учтено более 1 млн земельных участков с кадастровой стоимостью около 1,6 трлн рублей и около 2 млн объектов капитального строительства стоимостью свыше 7,6 трлн. Опыт пилотных регионов показывает, что в первый год удается выявить десятки тысяч ранее неучтенных объектов, а поступления по имущественным налогам вырастают на 15–20%. 

Ключевой целевой показатель Стратегии развития Росреестра на 2026–2030 годы — достижение суммарной кадастровой стоимости недвижимости в России на уровне 1 квадриллиона рублей (по итогам 2025 года — 920 трлн). Для этого планируется:

• выявить к 2030 году более 500 тыс. га земли под жилищное строительство — это двукратный запас для национальных целей;

• сократить количество объектов в ЕГРН без прав с 23,8 млн до 12,4 млн к 2030 году;

• довести долю границ населенных пунктов в ЕГРН до 87,9%, территориальных зон — до 83,7%. 

Банк участков для жилищного строительства уже включает 200 тыс. га, оставшиеся 300 тыс. га ведомство планирует изыскать за счет полной инвентаризации земельно-имущественного комплекса регионов.

Федеральный закон № 180-ФЗ от 24 июня 2025 года официально возобновил государственный технический учет жилищного фонда, abolished в 2013 году. С 1 марта 2026 года каждый многоквартирный и индивидуальный жилой дом получает электронный паспорт в ГИС ЖКХ. 

В паспорте — пять блоков: уникальный номер в системе, общие сведения, данные об аварийности и вводе в эксплуатацию, техническое состояние конструкций и инженерных систем с процентом износа, история ремонтов. Информацию вносят застройщики, управляющие организации, ТСЖ, кооперативы и органы власти. 

Пример. В Свердловской области в 2025 году за счет жильцов провели инвентаризацию 60 домов — и по всем получили заключения о необходимости переноса капремонта на более ранние сроки. В Крыму эксперты порой выдавали заключения, по которым дома признавались практически аварийными. Это подняло вопрос о том, кто должен проводить обследование: только организации, определенные регионом, или также частные СРО. 

Три законодательных нововведения 2026 года меняют правила игры для собственников.

1. Штрафы за неиспользование земли (с 1 марта 2026). Владение участком или постройкой без оформления права собственности обойдется в 1–1,5% кадастровой стоимости для граждан и выше — для юрлиц. Признаки неиспользования: зарастание, захламление, отсутствие признаков использования по назначению. 

2. Дроны в земельном контроле (с 1 октября 2026). Выездное обследование можно проводить с беспилотников. Признаки нарушений, фиксируемые в автоматическом режиме: отклонение границ участка от данных ЕГРН и наличие здания на участке, чей правовой режим не допускает строительства. Документы можно подавать через мобильное приложение «Инспектор». 

3. Изменения ВРИ (с 1 марта 2026, закон № 295-ФЗ). Виды разрешенного использования теперь определяются по федеральному классификатору. Арендатор госземли лишается права инициировать условно разрешенный ВРИ, если иное не прописано в договоре. Деятельность до внесения ВРИ в ЕГРН трактуется как нецелевое использование. 

Параллельно в 74 регионах внедрен сервис «Умный кадастр» на базе искусственного интеллекта — система видит неучтенные объекты, ошибки в площади, объекты без прав. До конца 2026 года сервис должен заработать во всех субъектах. 

Инвентаризация и новые правила контроля касаются практически каждого владельца земли или недвижимости. Главное: если границы участка в ЕГРН не совпадают с фактическими, на участке стоит здание, которого быть не должно, или земля не используется по назначению — до 1 октября 2026 года есть время привести все в соответствие. После этой даты нарушения могут быть выявлены с беспилотника, и тогда последует проверка и штраф.

Для тех, кто планирует сделки, электронные паспорта домов в ГИС ЖКХ становятся дополнительным источником информации — но не заменяют ни ЕГРН, ни техплан, ни юридическую проверку.