Клерк.Ру

Закон № 214-ФЗ: какие проблемы в учете у застройщиков

Квартирный вопрос, как в свое время правильно отметил мессир Воланд, испортил не только москвичей, но и жителей остальной России. Ушло в прошлое то, для кого-то счастливое, а для кого-то мрачное и жуткое, время, когда трудящиеся СССР при поступлении на работу вставали в очередь на квартиру. И кто-то спустя долгие годы, а кто-то почти сразу получал ордер на жилье и праздновал новоселье.

Но вот уже более двадцати лет жилищная проблема для большинства является их личной. Дома строит не государство, а частные компании, и квартиры в них не получаются, а покупаются.

Правильно это, или нет, хорошо или плохо — однозначно сказать трудно.

Но ниже мы будем обсуждать проблемы не покупателей новых квартир, а тех, еще раз напомним, частных компаний, которые возводят новые многоквартирные жилые дома.

📌 Реклама

Что было и есть

С начала 90-х, когда началась вся эта эпопея и до 2005 года, а если быть более точными, до 01.04.2005, правовое положение организаций занявшихся жилищным строительством, равно как и налогообложение их деятельности, никак не регулировались. И организации изощрялись, как могли. С лицами, пожелавшими приобрести квартиру в новостройке, заключались самые разнообразные договоры, смысл которых до конца не был понятен и юристам (либо считающих себя таковыми), их разрабатывающими. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности (либо о совместном строительстве), предварительные договоры купли-продажи недвижимости, и т. д., и т. п., и пр.

И иногда, когда застройщик не имел с самого начала намерения собрать бабки с лохов и слинять в далекие теплые страны, жильцы, кто раньше, а кто позже, заезжали в новые квартиры.

Но значительно чаще желающий приобрести новую квартиру, заключал какой-нибудь хитроназванный договор, и уплачивал значительную сумму денег. Спустя время он узнавал, что квартиры у него не будет и денег тоже. А претензии предъявлять некому. Либо фирма, которой он платил, уже закрылась, либо, судя по договору, она ничего никому не должна.

И для прекращения этого правового беспредела 30.12.2004 был подписан Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 01.04.2005.

Данным Федеральным законом были сделаны попытки навести хоть какой-то порядок в сфере жилищного строительства.

📌 Реклама

В первую очередь, ограничили круг лиц, имеющих право возводить многоквартирные жилые дома и привлекать, еще на стадии строительства, деньги граждан и организаций для его финансирования. Такие организации было велено именовать «застройщиками».

Так, в самой первой редакции (п. 1 ст. 2 Закона № 2014-ФЗ) застройщиком многоквартирного жилого дома могло быть юридическое лицо (любой организационно-правовой формы) либо индивидуальный предприниматель, у которого в собственности (либо в аренде) находился земельный участок и имелось разрешение на строительство на данном участке многоквартирного жилого дома.

Данное определения застройщика не противоречило (и не противоречит в настоящее время, когда требования к такой фирме существенно ужесточились, и индивидуальным предпринимателем прямо запрещено заниматься такой деятельностью) определению застройщика, данному в Градостроительном Кодексе Российской Федерации (далее — ГСК РФ).

📌 Реклама

По ГСК РФ застройщиком именуется лицо, имеющее права (в том числе и право аренды) на земельный участок и обеспечивающее на нем возведение объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГСК РФ).

Есть общая норма (определение застройщика в ГСК РФ), и специальная (определение застройщика в Законе № 214-ФЗ), не противоречащая общей, а несколько ограничивающая ее в связи с определенным видом деятельности. Так что здесь все в порядке, и никаких претензий к разработчикам Закона № 214-ФЗ, равно как и к толкованию этого определения не возникало и не возникает.

Да и позже, когда указанный п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ стали изменять в сторону все больших требований и ограничений к застройщикам — вначале запретили заниматься такой деятельностью индивидуальным предпринимателям (с июля 2006 года), а затем и вовсе оставили на рынке только крупных игроков, уже имеющих положительный опыт на жилищном рынке — ни у юристов, ни у финансистов каких-либо недоумений или неоднозначных толкований нет.

К формулировке определения объекта долевого строительства (п. 2. ст. 2 Закона № 214-ФЗ), под которым понимается жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, также претензий нет. Другими словами, это объект недвижимости, входящий в состав более крупного и отдельно стоящего объекта недвижимости, то есть его доля. Вот отсюда и возник термин «долевое строительство». Хотя некоторые до сих пор трактуют «долевое строительство» как «совместное». Но строят не застройщик с дольщиками методом народной стройки. Возведение дома, в том числе и за счет дольщиков, производит застройщик, который чаще всего нанимает для этого профессиональные организации — начиная от проектировщиков, и заканчивая субподрядчиками, специализирующихся на том, либо ином виде строительных работ.

📌 Реклама

А вот данное в ст. 4 Закона № 214-ФЗ определение договора участия в долевом строительстве (ДУДС), который упорно продолжают именовать ДДУ (то есть договор долевого участия) начали трактовать, в том числе и чиновники финансового ведомства, весьма своеобразно.

Итак, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести многоквартирный жилой дом, то есть отдельно стоящий объект недвижимости. При этом данный объект может быть возведен застройщиком как самостоятельно, так и с привлечением других лиц. После того, как дом будет возведен, что должно быть подтверждено выдачей ему разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДУДС объект долевого строительства, то есть квартиру, либо нежилое помещение, дольщику. Последний, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате предусмотренной в договоре стоимости квартиры и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, принять это помещение, подписав приемопередаточный акт.

📌 Реклама

И на семинарах, и в дискуссиях (иногда переходящих в полемику) на бухгалтерских форумах, мне до сих пор никто не дал ответ на вопрос: — Чем, кроме некоторых филологических различий в формулировках, отличается договор участия в долевом строительстве от договора подряда?

Мои аргументы.

По договору подряда (п. 1 ст. 702 ГК РФ) подрядчик обязуется изготовить (создать) определенную договором вещь и после завершения работ передать ее заказчику.

Так что застройщик, как лицо, взявшее на себя обязательство возвести (изготовить) по заданию другого лица (участника долевого строительства) квартиру (или иное помещения) и, после завершения такового, передать ее последнему, вполне может быть признан подрядчиком.

То есть, с точки зрения ГК РФ, участника долевого строительства можно признать заказчиком, а застройщика многоквартирного жилого дома — подрядчиком, независимо от того, своими силами он будет возводить этот дом (и данную квартиру), либо привлечет соисполнителей (субподрядчиков). Право на привлечение субподрядчиков (даже без уведомления заказчика) прямо предусмотрено ст. 706 ГК РФ. Точнее, застройщика надлежит признать генеральным подрядчиком.

Тем более, что дольщик (как и любой другой заказчик), после приема квартиры, регистрирует возникновение на нее права собственности.

То, что согласно, как Закону № 214-ФЗ, так и упомянутому выше п. 14 ст. 1 ГСК РФ, права на земельный участок, вплоть до передачи квартир дольщикам, принадлежат застройщику, ГК РФ не противоречат. Единственное различие, которое я нашел: в заключаемом договоре подряда инициатива и пальма первенства за заказчиком. Он под свои условия находит генподрядчика.

В ДУДС наоборот. Генподрядчик (застройщик) начинает возводить объект недвижимости (или готовиться к его возведению) и только после этого приступает к поиску заказчиков (дольщиков). Да, и второе различие. В ДУДС на одного генподрядчика (застройщика) будет приходиться достаточно много заказчиков (дольщиков).

📌 Реклама

И два самых интересных ответа, которые мне давали на заданный вопрос:

1. Да всем!

2. У подрядчика цель заключения договора — получение прибыли, то есть коммерческая а у застройщика же основная цель — передача квартир дольщикам, то есть — социальная*.

*Утром мажу бутерброд,

Сразу мысль — а как народ?

Незадолго до вступления в силу Закона № 214-ФЗ (с 01.01.2005) в п. 3 ст. 149 НК РФ был внесен подп. 22, согласно которому реализация жилых домов, квартир, и долей в них освобождалась от НДС.

И если бы чиновники согласились тогда с тем, что передача квартиры по ДУДС является ее реализацией, то никаких проблем с бухгалтерским и налоговым учетом у застройщика, что на стадии возведения дома, при передаче квартир, равно как и нежилых помещений, дольщикам, не было бы и тогда, и вплоть до настоящего времени.

📌 Реклама

Мы в это время предлагали следующую схему.

Застройщик (в бухгалтерском и налоговом учете — генеральный подрядчик) возводит жилой дом. Источники финансирования: — собственные средства, банковские кредиты, средства дольщиков. Фактически полученные средства дольщиков отражаются, как предварительная оплата.

Все затраты по возведению дома он собирает на счете 20 «Основное производство», где имеет возможность определить себестоимость каждого объекта долевого строительства, равно как и тех объектов, на которые не заключены договоры. Такие помещения застройщик, после завершения строительства, оформит себе в собственность, как готовую продукцию, и будет продавать по договорам купли-продажи.

Передача квартир (жилых помещений) про ДУДС не облагается НДС, передача нежилых — облагается.

И дальнейшие изменения в Закон № 214-ФЗ, а их было немало, и, вероятно, будут еще, на предложенную схему никак не влияли, и повлиять не могут.

Но такая, слишком простая и понятная всем схема, чиновникам почему-то не понравилась: — Нет трудностей, которые требуется героически преодолевать.

Еще до вступления указанного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ ФНС России, согласовав свое мнение с Минфином, опубликовало письмо от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17@.

В нем было прямо указано, что освобождение от НДС касается только договоров купли-продажи квартир, или жилых домов, при которых регистрируется переход уже имеющегося права собственности от старого владельца новому. На строительство новых квартир, на которые у новосела возникает право собственности, данная льгота не распространяется.

— Почему?

— А мы так видим.

Так что с 01.05.2005, когда вступил в силу Закон № 214-ФЗ, и застройщики стали обязаны привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия, выяснилось, что дарованная законодателями льгота, что, по мнению ее авторов, должна была удешевить цены на новые квартиры, стараниями высокопоставленных чиновников финансовых ведомств, не срабатывает.

📌 Реклама

И, исходя из древнего постулата, что начальник всегда прав, либо вы просто неправильно поняли его мудрые указания, уже Минфин России (письмо Минфина России от 12.07.2005 № 03-04-01/82, доведенное до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 02.08.2005 № ММ-6-03/632) предложил очень хитрозаверченную схему учета.

Авторы сего опуса, прочитав ст. 5 Закона № 214-ФЗ, где было дано определение цены договора участия в долевом строительстве, пришли к очень интересному выводу. Точнее, сказали новое слово в налогообложении!

Сначала напомним, что застройщик, получивший разрешение на строительство многоквартирного жилого дома до 01.07.2018, имел право в заключенном с дольщиком договоре указать цену квартиры, как сумму денежных средств на возмещение затрат на ее строительство плюс стоимость услуг застройщика. Эта фраза была исключена из п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ для договоров, заключенных после 01.07.2018.

📌 Реклама

Формулировка довольно невнятная и чисто теоретическая, так как определить на стадии заключения договора, сколько с застройщика затребуют непосредственные участники строительства (начиная с изыскателей, и заканчивая субподрядчиками) — довольно затруднительно. Тем более что она почти дословно списана с п. 2 ст. 709 ГК РФ, согласно которому цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Так вот, в вышеуказанном письме были сделаны совершенно потрясающие выводы (почему авторы его не стали таким же образом трактовать и налогообложение обычного подрядчика — не совсем понятно).

Застройщиков было велено разделить на две категории:

Первая— это те организации, которые имеют у себя в штате строительные подразделения и принимают непосредственное участие в возведении дома.

Вторая— так называемые «чистые» застройщики, которые занимаются только поиском дольщиков, заключением с ними ДУДС и получением от них денег. Дом возводят уже другие специализированные фирмы, нанятые этим «чистым» застройщиком.

Первая категория застройщиков (выполняющих какие-либо работы по строительству дома), таким образом, выполняет работы по договору подряда, то есть они ведут учет по схеме предложенной нами выше, за исключением того, что цена договора включает в себя НДС.

А вот вторая категория, получается, выступает кем-то вроде агента, заключившего договор с дольщиком по модели договора комиссии.

Но что надзорные государственные (муниципальные) органы, что участники долевого строительства разницы между этими двумя категориями застройщиков не видят, и увидеть даже в теории не могут.

📌 Реклама

Земельные участок под строительство (вне зависимости от того, чьи сотрудники будут там работать) приобретается в собственность или берется в аренду толькозастройщиком. Разрешение на строительство на свое имя может получить тоже только он. Точно также он потом получает и разрешение на ввод. Договор с дольщиком, равно как и приемопередаточный акт потом подписывает только представитель застройщика.

Да, в проектной декларации (ст. 19 Закона № 214-ФЗ), с которой имеет право ознакомиться будущий участник долевого строительства, должны быть указаны все организации, принимающие участие в строительстве дома. Но то, что застройщик будет там указан, допустим, как генеральный подрядчик, либо, по законодательству, таковое ему не разрешено (нет в штате необходимых специалистов), ни на условия договора, ни, по большому счету на стоимость 1 кв. м. в будущей квартире (то есть на цену договора), не повлияет, и повлиять никак не может.

📌 Реклама

Ан нет. Как в том древнем армейском анекдоте: Товарищи солдаты — будете грузить люминий. А кому не нравится люминий, будет грузить чугуний.

Так учет и налогообложение для этих двух категорий было предложено вести следующим образом.

Для первой (которые и сами строят).Сумма средств, получаемых застройщиком от дольщиков, должна быть учтена, как предоплата, независимо от того, заключен договор на квартиру, или нежилое помещение. Из нее (на дату поступления) должен быть исчислен НДС. Далее, при завершении строительства, передача квартиры дольщику должна быть признана реализацией СМР по ее возведению, что не освобождено от налога на добавленную стоимость.

Для второй категории (то бишь «чистых» застройщиков). Поступление денег от застройщиков необходимо разделить на две части — полученных в порядке возмещения затрат на строительство (которые НДС не облагаются), и на оплату так называемых «услуг» застройщика, которые попадали под НДС.

Вот в этом письме и было впервые упомянуто понятие «услуги застройщика», определения которого до сих пор ни в одном законодательном акте Российской Федерации не содержится.

Но достаточно было письма, подписанного заместителем министра финансов и согласованного с заместителем начальника федеральной налоговой службы, для того, чтобы ввести новый термин в практику бухгалтерского учета и налогообложения, не утруждая себя ни изменениями в законодательные акты, ни в нормативно-правовые акты*.

*Император Николай I в свое время мудро заметил: — Государством управляю не я, а три сотни начальников департаментов.

На стадии возведения дома и получении денег от дольщиков, опять-таки руководствуясь только невнятными и зачастую противоречивыми разъяснениями Минфина России, большинство застройщиков, по умолчанию, НДС не начисляли вообще. Либо производили таковое, если сего требовали местные налоговики, исходя из какого-нибудь норматива, допустим, предварительной оплатой, а не целевым финансированием (подп. 14 п. 21 ст. 270 НК РФ) признавали 5% (или 7%) от суммы поступивших от дольщика средств. Из этой суммы и вытаскивали НДС.

📌 Реклама

На стадии передачи квартиры дольщику «услугами застройщика», по аналогии с доходом агента (комиссионера), признавали, и признают до сих пор фактическую разницу между суммой затрат (предъявленных генеральным подрядчиком напрямую, либо через технического заказчика) на возведение дома, в том числе и конкретной квартиры, и суммой средств, полученных от дольщика. До 30.09.2010 она включала в себя и налог на добавленную стоимость. После этой даты (с 01.10.2010 — в силу вступил подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому освободили от НДС услуги застройщика на основании заключенного ДУДС (кроме услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Однако по-прежнему этому термину не дано разъяснение ни в НК РФ, ни в других законодательных актах, ни в судебных решениях.

📌 Реклама

Средства, поступающие в оплату затрат на возведение дома, руководствуясь подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, предложено считать целевым финансированием. Действительно, поступившие от дольщиков средства, считать ли их предварительной оплатой, либо целевым финансированием, ни в коем случае нельзя признать доходом (выручкой) ни в регистрах бухгалтерского учета, ни для целей налогообложения. Договор еще не исполнен, квартира дольщику не передана. И не исключено, что дольщик расторгнет договор, и застройщик будет обязан вернуть ему полученные ранее средства.

Но из этого чиновники сделали вывод*, что средства, которые застройщик потратит на оплату работ и услуг других организаций, непосредственно занимающихся возведением квартиры (точнее, дома, в котором расположена эта квартира) при расчете прибыли застройщика не учитываются.

*Писем таких ну очень много, поэтому давать ссылку на них здесь не будем.

Далее в обязательном порядке следует упомянуть письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02.

Оно касалось порядка отражения в регистрах бухгалтерского учета затрат на возведение объекта недвижимости. В нем было предложено эти затраты собирать на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», причем независимо от того, для каких целей этот объект изначально возводится.

В какой-то части с этим письмом мы согласны.

Допустим, что на возводимый объект застройщик изначально намеревается, после завершения строительства, зарегистрировать возникновение права собственности и предполагает его дальнейшую эксплуатацию или сдачу в аренду. То есть эта недвижимость у застройщика в результате будет признана объектом основных средств. Отражение затрат по строительству на счете 08 в этом случае абсолютно правомерно и никаких вопросов и претензий не вызывает.

📌 Реклама

Предположим, что уже на стадии строительства объекта было принято решение часть объекта (не «за спасибо», разумеется, а за какую-то сумму средств), передать другому лицу. Такой договор, вплоть до 2011 года каждый застройщик именовал, как ему заблагорассудится. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры совместной деятельности, договоры совместного строительства, и т. д., и т. п., и пр.

Но Пленум ВАС РФ в своём постановлении от 11.07.2011 № 54 обоснованно отметил, что в подавляющем большинстве речь идет о заключении договора о купле-продаже недвижимости, которая будет построена в будущем.

И застройщик, после того, как закончит возведение объекта, получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрирует на него возникновение права собственности, передаст на него (чаще всего — на его часть) это право другому лицу. А лицо это (соинвестор, участник совместного строительства и пр.) все или большую часть денег, заплатило заранее.

📌 Реклама

Следовательно, уже на стадии стойки будет известно, что какая-то часть объекта возводится не для себя (как ОС), а для другого лица. То есть мы имеем дело с изготовлением пусть и недвижимости, но готовой продукции. В регистрах бухгалтерского учета затраты на изготовление готовой продукции (оборотного актива) учитываются на балансовом счете 20, а сама продукция, ожидающая продажу — на счете 43. Но обычно такое решение — продажа части здания другому лицу — принимается уже после того, как стройка начата. И бухгалтерия застройщика абсолютно правильно ведет учет всех затрат на счете 08. Изменять после этого учет затрат, тем более, что обычно еще точно неизвестно, какая именно конкретная часть построенного объекта будет продаваться, смысла нет. Поэтому застройщик абсолютно логично продолжает вести учете затрат на 08 счете.

И вот после того, как строительство завершится и застройщик (уже продавец) окончательно решит, какую именно часть объекта он передаст (а точнее, продаст) соинвестору (то есть продавцу), и будет сделана указанная в письме проводка:

Дебет счета 43 Кредит счета 08*.

*Данная запись, хотя и не предусмотрена Инструкцией по применению плана счетов, и царапает взгляд мало-мальски квалифицированного бухгалтера, в описанной ситуации имеет право на существование.

В этой части к действительным авторам письма у нас претензий нет.

Но вот дальше начинаются полные непонятки.

Если застройщик возводит (или хотя бы планирует возвести) многоквартирный жилой дом и заключать при этом договоры участия в долевом строительстве, то ни одного квадратного метра площади в этом доме за собой оставлять он не намеревается. Недвижимого объекта основных средств в этом доме у него не будет. То есть мы имеем процесс изготовления оборотных активов, изначально предназначенных для возмездной передачи другим лицам.

📌 Реклама

Однако и в этом случае авторы данного письма предлагают вести учет этих затрат на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

— Почему?

— Внятного ответа ни от кого до сих пор не получено.

У меня только возникли подозрения, что действительные авторы письма взяли за основу еще старые советские рекомендации, по которым все жилые дома находились в собственности либо горисполкомов, либо промышленных предприятий, как основные средства непроизводственного назначения. Затраты на их строительство тогда учитывались на счете 08.

Времена эти давно прошли, а рекомендации, получается, применяются.

Тем более, что в начале письма идет отсылка к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина от 30.12.1993 № 160.

📌 Реклама

Но сразу хотелось бы отметить, что данное Положение (утвержденное письмом, а не приказом Минфина России, и даже не подававшееся на регистрацию в Минюст России), нормативно-правовым актом признано быть не может. Это во-первых.

Во-вторых, это Положение касается учета долгосрочных инвестиций, то есть внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи (п. 1.2 Данного Положения).

Таким образом, применять его, как руководство по учету затрат на создание оборотных активов — как минимум не совсем корректно.

Но, тем не менее, руководствуясь вышеуказанными письмами Федеральная служба по финансовым рынками России своим приказом от 30.11.2006 № 06-137/пз-н утвердила Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, в которой обязализастройщиков многоквартирных жилых домов (которые у них ну никак не будут числиться основными средствами) отражать затраты, предъявленные непосредственными участниками строительство толькона счете 08.

Таким образом ФСФР России своим нормативно-правовым актом, не имея на то полномочий, обязала организации составлять бухгалтерскую отчетность по своим требованиям. При этом данные требования (отражение затрат по созданию оборотных активов в составе внеоборотных активов) противоречило действующему в то время Федеральному закону от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»*, так и ныне действующим положениям по бухгалтерскому учету*.

*В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно (п. 6 ст. 8 Закона № 129-ФЗ)

**Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н

Положение по бухгалтерскому учету Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденное Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н

📌 Реклама

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

Также, в 2017 году, при внесении очередных изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137, которым утверждены формы и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, застройщика многоквартирных жилых домов в части оформления и заполнения счетов-фактур, книги продаж, книги покупок, журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, приравняли к агенту, комиссионеру, экспедитору.

Хотя, еще раз повторим, ни из одного законодательного акта такого однозначного вывода сделать нельзя.

Таким образом, сложившаяся система учета затрат на строительство многоквартирных жилых домов, построенная в первую очередь, на письмах высокопоставленных чиновников, большей частью противоречит как действующему законодательству, так и нормативно-правовым актам. Однако, худо-бедно, до последнего времени она работала.

И, относительно недавно, грамотные юристы застройщиков, воспользовавшись неоднозначными формулировками Закона № 214-ФЗ и подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, обратили их в свою пользу.

📌 Реклама

Еще раз напомним, что от НДС освобождаются услуги застройщика при передаче дольщикам объектов долевого строительства, за исключением объектов производственного назначения.

К таковым, как также упомянуто в указанном подпункте, относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В современных многоквартирных домах первые этажи (их еще называют цокольными) чаще всего являются нежилыми. Они после завершения строительства отдаются под небольшие магазинчики, офисы, салоны красоты и пр.

Однако сам многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения, независимо от наличия либо отсутствия в нем нежилых помещений. Таким образом, объекты производственного назначения в многоквартирном жилом доме находиться не могут. Следовательно, при передаче таких нежилых помещений услуги застройщика также не облагаются налогом на добавленную стоимость. К такому выводу пришел и ВС РФ (Определение от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу N А78-10467/2015, доведенное до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@).

Позже Минфин России (письмо от 24.04.2019 № 03-07-11/30014) с этим также согласился.

Что будет

Как уже было сказано выше, от скрещения ежа с ужом получилось полтора метра колючей проволоки, то есть финансовое ведомство совместно с законодателями смастерило какое-то подобие систему учета у застройщиков многоквартирных жилых домов.

Но в наш многострадальный Закон № 214-ФЗ постоянно как и вносились, так и вносятся, так и будут вноситься (хотя хотелось, чтобы пореже) многочисленные изменения. И их авторы озабочены, в первую очередь, защитой прав участников долевого строительства. Поэтому к застройщикам предъявляется все больше требований, а их деятельность ставится под постоянный контроль.

И с 01.07.2019 планируется также изменить и саму систему финансирования будущими квартировладельцами своего нового жилья.

📌 Реклама

Средства дольщиков будут перечисляться не застройщикам, а на специальные счета эскроу в уполномоченных банках. По замыслу законодателей особо надежные банки, которым не грозит отзыв лицензий и ликвидация, сохранят эти деньги в любом случае.

Застройщики же будут возводить новые дома как за счет своих собственных средств, так и за счет банковских кредитов. Одной из гарантий своевременности их возврата и будут те самые средства дольщиков, хранящиеся на счетах эскроу в уполномоченном банке.

Таким образом, никоим образом нельзя будет признать эти средства, находящиеся не на расчетном счете застройщика, а, пусть и в том же самом банке, но на счетах эскроу, и использовать которые застройщик не имеет никакой возможности, средствами целевого финансирования.

Это, пожалуй, не во-первых, а во-вторых.

📌 Реклама

Во-первых, следует обратить внимание на то, что из п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ убрали ту самое одиозное второе предложение: — Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

И застройщик, получивший разрешение на строительство дома позже 01.07.2018, включать такое условие в договор об участии в долевом строительстве уже не может. Он определяет цену договора, то есть сумму средств, которые должен заплатить ему, только не непосредственно на счет, а вначале уполномоченному банку на счет эскроу, как произведение стоимости 1 кв. м этой квартиры на ее общую площадь*.

*Для лоджий, балконов и пр. используются понижающие коэффициенты, но это уже не проблема бухгалтерии застройщика, а других его служб.

Таким образом, такое понятие, как «услуги застройщика» осталось только в подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Но при этом следует обратить внимание, что расшифровка этого термина в главе 21 «Налог на добавленную стоимость», равно как и в других главах второй части Налогового кодекса Российской Федерации не приведена.

Нет ее и в п. 2 ст. 11 НК РФ, где приведены понятия используемые для целей НК РФ и иных актов законодательства о налогах и сборах.

Воспользоваться п. 1 ст. 11, по нашему мнению, также затруднительно, так как институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей действующего законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

📌 Реклама

И как было сказано выше, понятия «услуг застройщика» не дано в настоящее время ни в одном законодательном акте, равно как и в изданных на их основании нормативно-правовых актах. Письма Минфина и ФНС России к таковым не относятся.

В уже недалеком будущем налоговики начнут проверять застройщиков, заключивших договоры участия в долевом строительстве на основании разрешений, полученных после 01.07.2018. И, как не хотелось бы быть пессимистом, но инспекторы на местах вполне обоснованно с точки зрения действующего законодательства, могут прийти к весьма плачевным для застройщиков результатам.

Логика их рассуждений нам видится следующей.

Цена договора для застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ) — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

📌 Реклама

Доходом для целей налогообложения (п. 1 ст. 249) признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных*.

*Приравнять договор участия в долевом строительстве к агентскому договору по модели договора комиссии, как это негласно делалось раньше, на наш взгляд, уже не получится, так как термина «услуги застройщика» по аналогии с вознаграждением комиссионера, более не существует. Следовательно, не получится и освободить от налогообложения (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ), сумму средств, уплачиваемых застройщику на возмещение затрат, непосредственно связанных с возведение объекта долевого строительства.

По п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, признается объектом налогообложения по НДС. И хотя далеко не первый год идет бурная дискуссия на тему, что передача квартиры по ДУДС так называемым «чистым застройщиком» (не выполняющим работы по строительству дома), это не реализация, а нечто иное, доказать это будет весьма затруднительно.

Следовательно, в цену договора участия в долевом строительстве, независимо от того, заключен он на жилое, либо нежилое помещение, хотя это там и не указано, включен налог на добавленную стоимость.

Если кто-то найдет в этих гипотетических заключениях какие-то логические ошибки, либо укажет на законодательные или нормативно-правовые акты, позволяющие опровергнуть приведенные выводы — просьба сообщить. Будем весьма благодарны.

Как с наименьшими потерями (причем — для всех) выйти из этой ситуации?

Есть несколько вариантов.

Первый, самый простой. Терпеливо ждать, когда конфликты между застройщиками и налоговиками дойдут до самых высших судебных инстанций. Есть вероятность того, что суды примут сторону налогоплательщиков и подтвердят правильность их действий (по сложившейся ныне схеме, несмотря на внесенные в Закон № 214-ФЗ изменения).

📌 Реклама

Второй, самый правильный. Чиновникам финансового ведомства иметь смелость признать, что ранее действующая трактовка положений Закона № 214-ФЗ была не совсем верной. Инициировать внесение изменений в подп. 22 п. 1 ст. 149 НК РФ, добавив в него: а также передача жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве.

Однако в этом случае придется изменять и правила заполнения счетов-фактур для застройщиков, порядок регистрации их в книге продаж, а также в книге покупок.

Третий, самый сложный. Признать, по старой доброй традиции, что начальство, пусть и бывшее, не ошибается. Инициировать внесение изменений как в НК РФ, так и в ГК РФ, приравняв, уже на законодательном уровне договор участия в долевом строительстве к договору комиссии (точнее, к агентскому договору по модели договора комиссии).

Подборка полезных мероприятий

Разместить
📌 Реклама