Ипотека

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Чек-лист самого важного.
77,2 тыс. 18 тыс.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки - нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства - развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека - это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора - банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо  согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора  зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также  от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной  квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Комментарии

2
  • emi.evraz.com

    ЕВРАЗ Металл Инпром — крупнейший производитель металлопродукции в России emi.evraz.com

  • Trall91

    В свое время взяли ипотеку в банке РНКБ для покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме. Дом построили, но сейчас из-за неадекватных соседей хотим продать эту ипотечную квартиру и купить квартиру в другом месте. Вот как раз изучаем этот вопрос. Спасибо за статью!

Для НКО продлят пониженные тарифы страховых взносов

Минфин предлагает на два года продлить пониженные тарифы страховых взносов, которые могут применять некоммерческие организации.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Принят закон о свободном доступе провайдеров в многоквартирные дома

Теперь жители могут свободно выбирать нужного им провайдера и заключать индивидуальный договор.

Расходы на ремонт служебных автомобилей выросли на 25%

Общая сумма госконтрактов по ремонту и обслуживанию автомобилей выросла до 30 млрд рублей, а число торгов увеличилось на 5%.

Лучшие спикеры, новый каждый день
УСН

Минфин: при торговле через маркетплейсы на УСН агентское вознаграждение тоже идет в доход

При УСН есть закрытый перечень доходов, которые не учитывают для налогообложения. Эта норма не предусматривает уменьшение доходов принципалов на вознаграждение, которое они платят агентам.

Основные изменения по НДС в 2023–2024 

Большинство последних новаций по налогу на добавленную стоимость являются «отраслевыми». Поправки касаются застройщиков, экспортеров, рестораторов, туроператоров, продавцов детских товаров и даже перекупщиков б/у авто. В статье собрали для вас самые важные изменения на 2023–2024 гг.

Основные изменения по НДС в 2023–2024 

Будут изменения по имущественным налогам: обзор от ФНС

В НК внесут поправки, направленные на повышение эффективности налогообложения имущества.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Верховный суд РФ может изменить практику назначения выездных налоговых проверок

Мнение налогового адвоката о судебном иске к ФНС о незаконности налоговой проверки.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
4
42

Бухотчетность составляют в тысячах рублей. Опрос про ошибки из-за округлений

До 1 апреля компании должны сдать бухотчетность за 2023 год.

139
Кадры

Четверть компаний отказывают в найме соискателям с долгами

Чаще всего кредитную историю проверяют у менеджеров по работе с клиентами, специалистов по продажам и закупкам.

69

💥Госзакупки. Как компании не попасть в реестр недобросовестных поставщиков

Компания выиграла тендер на госзакупку, но по каким-то причинам не смогла выполнить контракт — это прямая дорога в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Расскажем, какие аргументы и обстоятельства помогут избежать реестра, сохранить репутацию и деньги компании. Забирайте подсказки от редакции.

Иллюстрация: Вера Ревина/«Клерк»
7
131

В сервис «Прозрачный бизнес» ФНС добавила спецрежим ИП. Пользователи: наконец-то! + опрос

Теперь через сервис ФНС «Прозрачный бизнес» любой желающий может узнать, какие специальные налоговые режимы применяет ИП.

Нашлась биржа, которая сфокусируется на IPO попавших под санкции промышленных компаний

СПБ Биржа начала заниматься IPO российских промышленников, попавших в те же санкционные списки, что и СПБ Биржа.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Шведский бизнес Avito переехал в Калининградскую область

Шведская компания Avito AB провела редомициляцию и теперь будет зарегистрирована как международная компания в специальном административном регионе.

Как предпринимателю выйти из операционки: пошаговая инструкция

Сосредоточение в своих руках всех процессов, желание все сделать самому — проблема многих предпринимателей. В результате попытки охватить все не остается времени на разработку новой, более продуктивной стратегии. Чтобы разгрузить себя и заниматься более глобальными бизнес-задачами, владельцу бизнеса нужно научиться делегировать.

Как предпринимателю выйти из операционки: пошаговая инструкция
25
Отпуска

Сотрудник не может переносить отпуск, если у него заболел ребенок

Продлить или перенести ежегодный оплачиваемый отпуск разрешено только если заболел сам сотрудник, а не его ребенок.

Как исправить ошибку в уведомлении по ЕНП в 2024 году. Когда налоговая не начислит пени

Налоговики не всегда начисляют пени из-за ошибок в уведомлениях по ЕНП. Но в интересах бизнеса их всё-таки исправить. Подробно и на конкретных примерах рассказали, как это сделать.

Как исправить ошибку в уведомлении по ЕНП в 2024 году. Когда налоговая не начислит пени

Песков: нейросети в руках недобросовестных людей — еще одна большая угроза

Заместитель руководителя администрации президента РФ, пресс-секретарь В. Путина Дмитрий Песков заявил, что нейросети в руках недобросовестных людей или террористов могут стать грозным оружием.

👫 На одну штатную единицу можно принять двух полставочников. Эксперт: запрета нет, и Верховный Суд это косвенно подтверждает

Ранее Роструд заявлял, что одну должность не могут делить между собой два человека по полставки каждый, должно быть 2 должности. Теперь поступили новые вводные.

368

Шестиугольник управления проектами. Что это такое и для чего нужен

Управление любым проектом представляет собой многоуровневый процесс, имеющий множество составляющих. Как минимум он включает в себя планирование, мотивацию, материальное и прочее обеспечение, а также контроль исполнительных процессов.

Шестиугольник управления проектами. Что это такое и для чего нужен
1
23

Интересные материалы

ФНС объяснила, какой ОКТМО указывать в ЕНП-уведомлении по налогу на имущество

В уведомлении по ЕНП при указании кода ОКТМО надо учитывать особенности исчисления и уплаты налогов.