Арендные отношения

Как снизить риски, если вы сдаете жилье в краткосрочную аренду

Чтобы получить дополнительный доход, многие сдают жилое помещение или его часть в аренду, т. е. возникают отношения наймодателя и нанимателя. Мы рассмотрим отношения наймодателя и нанимателя.
762
Как снизить риски, если вы сдаете жилье в краткосрочную аренду

Довольно часто между ними возникают конфликты из-за несвоевременной оплаты за пользование жилым помещением или иных условий договоренности между наймодателем и нанимателем. В результате которых наймодатель хочет расторгнуть договор аренды и выселить нанимателя из предоставляемого помещения, но часто забывает о требованиях и  ст. 687 ГК.

Из них видно, что расторгнуть договор найма долго, довольно сложно и хлопотно за это время можно лишиться и самого жилого помещения.

Вот на эти моменты обратил внимание Конституционный Суд в своем постановлении от 02.06.2022 по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 4501 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. В. Пыкиной.

Фабула дела

Пыкина Т. В. являясь нанимателем жилого помещения, несвоевременно вносила арендную плату. В связи с этим наймодатель принял решение о расторжении договора найма жилого помещения во внесудебном порядке. Гражданка Пыкина Т. В. обратилась в суд, но суды отказали ей и поддержали наймодателя т. к. в договоре найма заключенного между ними было условие о внесудебном порядке расторжения.

При обращении в КС Т. В. Пыкина оспаривала право наймодателя указывать в договоре найма условие о внесудебном порядке расторжения договора найма по инициативе наймодателя, т.к. это противоречит  как императивной норме т. е. расторжение только через суд.

Выводы суда

Постановление КС на 18 листах. Вот что главное:

  1. О гражданско-правовой природе коммерческого найма жилого помещения можно судить не только по тому, что регламентирующие его положения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и учитывая судебное толкование, жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, причем гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что и происходит при его передаче наймодателем в коммерческий наем
  2. Имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным — заключенным на срок не более года. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
  3. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
  4. Стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 .

Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.

Кроме того, баланс прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в любом случае нарушало бы установление в качестве оснований для расторжения договора краткосрочного найма жилья таких обстоятельств, которые не могут считаться существенным образом затрагивающими интересы наймодателя.

Вместе с тем нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях.

Выводы

При заключении краткосрочного (до 1 года) договора аренды жилого помещения возможно внесение в договор условий о расторжении договора по инициативе наймодателя при указании четких обстоятельств, при которых это возможно.

При этом содержащиеся в настоящем Постановлении КС, выводы не распространяются на те фактические обстоятельства (случаи), когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.

В любом случае, наниматель имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.

Комментарии

ヽ( ゚ ∀ ゚ )ノ
Вот это удача! Да это же отличный шанс стать первым, кто !
    Упс, комментировать могут только зарегистрированные пользователи, пожалуйста, .

    💝 Бухгалтеры встретились на конференции, получили новую 6-НДФЛ и ее пробник, новую книгу по УСН, новые справки для вычета по НДФЛ. Топ новостей за неделю

    Мы собрали для вас самые важные новости уходящей недели, которые вы могли пропустить.

    Бухгалтеры

    Что ест бухгалтер. Черимойя, ты что за фрукт?

    Продолжаем рубрику «Что ест бухгалтер». Напоминаю, что написать такой пост может любой пользователь, а не только я. Создавайте посты, пишите в заголовке «Что ест бухгалтер» и делитесь своими рецептами и красивыми фотографиями. У меня сегодня экзотика.

    Что ест бухгалтер. Черимойя, ты что за фрукт?
    252

    Мероприятия

    Актуальные мероприятия для бухгалтеров Добавить мероприятие
    Банки

    «Сбер» даст физлицам доступ к операциям с цифровыми финансовыми активами

    Физические лица, которые обслуживаются в Сбербанке, смогут проводить операции с ЦФА. Раньше это могли делать только юридические лица.

    Инвестиции

    Пенсионный криптофонд. Месяц 7

    Ежемесячно пополняю криптопортфель на 3 000+ рублей и создаю личный криптовалютный пенсионный фонд. Не знаю, сколько будет стоить биткоин через 50 лет, но знаю, что произошло в моём криптопортфеле за октябрь. Седьмой месяц позади, погнали смотреть.

    Пенсионный криптофонд. Месяц 7

    🎁Диплом — лучший подарок, который бухгалтер может сделать себе

    Предновогодняя акция на курсы профессиональной переподготовки, чтобы вы записались по самым выгодным ценам до 10 декабря.

    Суд взыскал 500 тысяч рублей за использование дипфейк-видео без разрешения

    Применение технологии дипфейк не говорит о том, что видео можно использовать без согласия правообладателей.

    Право

    Доказываем деловую цель сделки. Как защитить сделку

    Частенько бизнес при проведении налоговой проверки сталкивается с необходимостью доказывать деловую цель сделки. Возникают вопросы: «как защитить сделку»?

    Новые видео от экспертов каждый день

    На Госуслугах теперь можно купить автомобиль

    Пользователи портала Госуслуги могут проводить сделки по покупке автомобиля через аккредитив. Банк заморозит нужную сумму на специальном счете, а продавец получит деньги после подтверждения регистрации в ГИБДД.

    МИР

    Электронные счета будет можно выставлять через платежную систему «Мир»

    Поставщики услуг смогут быстро выставлять электронные счета заказчикам с помощью платежной системы «Мир». До конца июля 2024 года сервис будет бесплатным для банков.

    График отпусков 2024: как составить и что учесть?

    До 17 декабря 2023 года, согласно статье 123 ТК, предприятия должны разработать и утвердить график отпусков для своих сотрудников на 2024 год. Расскажем, как правильно составить такой график и какие факторы нужно учесть.

    График отпусков 2024: как составить и что учесть?
    Зарплата

    Работодатель обязан платить компенсацию за задержку зарплаты, которая произошла по вине банка

    За задержку зарплаты сотрудника полагается компенсация. И платить ее надо независимо от наличия вины работодателя.

    Бесплатно с Блокировка счетов по 115-ФЗ

    Как банки проверяют бизнес в 2023 году + образцы ответов на запросы

    Банкам поручено проверять клиентов и их операции по антиотмывочному закону 115-ФЗ. Компании и ИП могут получить в любой момент запрос о предоставлении документов и пояснений. В разных случаях требования разные. Рассказываем, что, когда и зачем вправе просить банк и как составить ответы, чтобы избежать блокировки счетов.

    Как банки проверяют бизнес в 2023 году + образцы ответов на запросы
    Бесплатно с УСН

    Регионы могут снижать ставки налога по УСН: разбор по Ярославской области, где льгот стало меньше

    Региональные власти имеют право снижать ставки налога по УСН и устанавливать категории бизнеса, для которых эти ставки действуют. Например, в Ярославской области с 2024 года многие бизнесмены лишатся льгот и будут платить налог по УСН по обычным ставкам.

    Регионы могут снижать ставки налога по УСН: разбор по Ярославской области, где льгот стало меньше

    Почему УК лучше чем ТСЖ?

    Считаю, что Управляющая организация имеющая адекватную конкуренцию эффективнее в обслуживании чем товарищество собственников недвижимости (обслуживающее 1-2 дома) по следующим основаниям.

    Почему УК лучше чем ТСЖ?

    Как теряют бизнес или общая теория систем

    Продолжение темы «Чтобы правильно задать вопрос, нужно знать большую часть ответа». Рассказ ИТ-Ангела об одном из бывших клиентов — оптово-розничной торговой компании.

    Языковой барьер между программистами и бизнесом

    Сегодня попытаюсь раскрыть понятие «Автоматизация», как его понимают бизнес и IT-сфера. Для начала представим себе разговор слепого с глухим. Бизнес не понимает языка IT, а программисты не понимают языка бизнеса. Существует языковой барьер.

    140
    Экономика России

    В России взлетели цены на яйца: за год они подорожали на 40%, даже в Москве их продают поштучно

    За последний год цены на куриные яйца в России выросли более чем 40%.

    645
    УСН

    Ювелирам предлагают вернуть упрощенку

    С 1 января 2023 года закрылось 35% ювелирных компаний, а импорт изделий вырос в 200 раз. Предприятия вынуждены платить около 40% от оборота и работать себе в убыток.

    241
    Экономика России

    Из страны начали массового вывозить золотые слитки

    Золото стало использоваться в качестве средства платежа на фоне санкций и валютных ограничений. Из страны вывозят слитки в том числе с помощью «серых» схем.

    249

    ❄️Новогодние хлопоты: к чему готовиться бухгалтерам. Дайджест Разборов

    А вы уже чувствуюте приближение Нового года? Надеемся, что очередные новости от ФНС не испортят вам настроение. Редакция «Клерка» поможет подготовиться к новогодним праздникам бухгалтерам. Читайте новые Разборы, чтобы быть в курсе, как вести бухгалтерский и налоговый учет расходов на создание новогодней атмосферы