Довольно часто между ними возникают конфликты из-за несвоевременной оплаты за пользование жилым помещением или иных условий договоренности между наймодателем и нанимателем. В результате которых наймодатель хочет расторгнуть договор аренды и выселить нанимателя из предоставляемого помещения, но часто забывает о требованиях и ст. 687 ГК.
Из них видно, что расторгнуть договор найма долго, довольно сложно и хлопотно за это время можно лишиться и самого жилого помещения.
Вот на эти моменты обратил внимание Конституционный Суд в своем постановлении от 02.06.2022 по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 4501 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. В. Пыкиной.
Фабула дела
Пыкина Т. В. являясь нанимателем жилого помещения, несвоевременно вносила арендную плату. В связи с этим наймодатель принял решение о расторжении договора найма жилого помещения во внесудебном порядке. Гражданка Пыкина Т. В. обратилась в суд, но суды отказали ей и поддержали наймодателя т. к. в договоре найма заключенного между ними было условие о внесудебном порядке расторжения.
При обращении в КС Т. В. Пыкина оспаривала право наймодателя указывать в договоре найма условие о внесудебном порядке расторжения договора найма по инициативе наймодателя, т.к. это противоречит как императивной норме т. е. расторжение только через суд.
Выводы суда
Постановление КС на 18 листах. Вот что главное:
- О гражданско-правовой природе коммерческого найма жилого помещения можно судить не только по тому, что регламентирующие его положения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и учитывая судебное толкование, жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, причем гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что и происходит при его передаче наймодателем в коммерческий наем
- Имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным — заключенным на срок не более года. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
- Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
- Стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 .
Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.
Кроме того, баланс прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в любом случае нарушало бы установление в качестве оснований для расторжения договора краткосрочного найма жилья таких обстоятельств, которые не могут считаться существенным образом затрагивающими интересы наймодателя.
Вместе с тем нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях.
Выводы
При заключении краткосрочного (до 1 года) договора аренды жилого помещения возможно внесение в договор условий о расторжении договора по инициативе наймодателя при указании четких обстоятельств, при которых это возможно.
При этом содержащиеся в настоящем Постановлении КС, выводы не распространяются на те фактические обстоятельства (случаи), когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.
В любом случае, наниматель имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.
Комментарии