НДФЛ

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.
853 252
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия
Иллюстрация: Jill Wellington/pexels

Влияние поправок в НК на налогообложение продажи недвижимости

С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК, внесенные законом «О внесении изменений...» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:

  • Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение трех лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК.

  • Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении трех лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный пяти годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение пятилетнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

В 2017 году (закон «О внесении изменений...» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить пятилетний срок владения до трех лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения одного из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

  • в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);

  • объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);

  • размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

Продажа жилья ниже кадастровой стоимости – последствия

Если доходы физлица от продажи квартиры или дома меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК).

Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляла меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимался равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Следовательно, в случае исчисления и уплаты в рассматриваемой ситуации суммы НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, в нарушение порядка, установленного п. 2 ст. 214.10 НК, налогоплательщик занижает величину налоговой базы и, соответственно, сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.

За неполную уплату суммы НДФЛ в результате занижения налоговой базы согласно п. 1 ст. 122 НК налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности. Данное правонарушение влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.

Если недвижимое имущество продает ООО, то в качестве дохода нужно учитывать рыночную цену. Но при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить фирме претензии, посчитав, что основная цель сделки – неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК). Если проверяющие это докажут, вам придется уплатить недоимку, пени и штраф.

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Поскольку изменения, сделанные в НК законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

  • имущество, бывшее в собственности больше трех лет, налогом не облагают;

  • при продаже до истечения трех лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;

  • величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:

  • Право воспользоваться трехлетним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:

    • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;

    • при приватизации;

    • по договору ренты.

  • Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2021 году, он истечет только в 2026 году).

  • При продаже объекта до истечения трех лет (для имеющих право на этот срок) или пяти лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.

  • Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

Итоги

Изменения, сделанные в НК в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью.

Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

Начать дискуссию

Условия предоставления рассрочек сделают понятными и прозрачными

Правовое регулирование предоставления рассрочек недостаточно прозрачное, поэтому ЦБ хочет его уточнить и приблизить к нормам о кредитах и займах.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

ФНС раскрыла отрасли с наибольшим ростом доначислений налогов

Какие компании и типы операций оказались в фокусе внимания налоговой. Обзор для руководителя и бухгалтера.

Рубль, биткоин и ОФЗ падают. Недвижка снова дорожает. IPO, новые дивиденды, новые облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Рубль вышел из тени и сразу же упал. Падают и крипта с ОФЗ, только недвижка всегда растёт, ну и золото тоже. Всё больше дивидендов объявляется, выходят новые выпуски облигаций, а я пополнил портфель новыми активами и рассказал о самом интересном, что произошло за неделю.

Рубль, биткоин и ОФЗ падают. Недвижка снова дорожает. IPO, новые дивиденды, новые облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест
Лучшие спикеры, новый каждый день

5 вредных советов: как создать пароль пользователя 

Одна из основных составляющих защиты информации — пароли. Свод правил о том, как установить и использовать пароли, называется парольной политикой. Разбираем, какие советы в ней могут навредить, а не способствовать безопасности данных компании.

5 вредных советов: как создать пароль пользователя 
29
793

Что такое дробление бизнеса и является ли оно законным способом налоговой оптимизации. Формы, критерии и признаки незаконного дробления

Признаки и критерии незаконного дробления, выработанные ФНС и судебной практикой. Главные вопросы, на которые должен ответить налогоплательщик, чтобы доказать  отсутствие схемы.

Интернет-банкинг

Через СБП можно будет оплатить новые виды услуг и выбирать банк

В 2024 году будут расширены возможности оплаты услуг в бюджетную систему через систему быстрых платежей.

1
381
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Маркетплейсы

В работе с маркетплейсами появились важные новшества

Собрали для вас подборку важных событий по маркетплейсам в одной новости.

Аутсорсинг

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода

Штрафы за неправильное ведение кадрового делопроизводства достигают в некоторых случаях 200–500 тыс. руб., а проверки ГИТ в последнее время происходят все чаще. 

Кадровый аутсорсинг: в чем выгода
Кредитование

По потребительским кредитам введут важный запрет

Госдума готовит ко второму чтению депутатский законопроект об ограничении плавающих процентных ставок в кредитовании. ЦБ уже поддержал его как приоритетный.

НДС

Новый онлайн-курс «НДС: расчет, декларация, 1С» — станьте экспертом по НДС за месяц

На носу сдача декларации по НДС за 1 квартал 2024 года. Заполнить и отправить отчет нужно по новым правилам. Кроме того, изменился состав необлагаемых операций, принципы формирование налоговой базы и т. д. Разберитесь во всех нюансах НДС на новом курсе «Клерка».

🚀 Космическая распродажа на «Клерке»! Самые свежие онлайн-курсы за 3690 рублей

Ловите супер-цены, пока они не улетели! Новые курсы по учету на маркетплейсах, финансовому анализу, зарплате, ВЭД и УСН за 3690 рублей. Стартуйте в профессии бухгалтера с курсом «Профессия бухгалтер с нуля: учет, налоги, 1С» также за 3690 рублей!

Банки

Станет невыгодно нарушать права потребителей финансовых услуг

Центробанк борется с недобросовестными схемами продаж финансовых продуктов и мисселингом, видит определенный результат, в том числе по снижению числа жалоб, но этого мало.

3
404
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Инвестиции

Где дивиденды, Газпром нефть? История, доходность, дивидендная политика и перспективы Газпром нефти

Первое правило дивидендного клуба: если нефть не приносит дивидендов, то это не нефть. Снова смотрим дивидендные акции РФ, которые похожи на билет в счастливую жизнь на личном острове. Продолжаю рубрику дивидендных разборов акций РФ обзором Газпром нефти — очередного дивидендного тяжеловеса нашего рынка.

Где дивиденды, Газпром нефть? История, доходность, дивидендная политика и перспективы Газпром нефти
Акцизы

Доходы от акцизов на табак и алкоголь пойдут на развитие спорта

Такую законодательную инициативу обсудили сегодня на заседании комитета Госдумы по физической культуре и спорту. Она разрабатывается в рамках поручений президента и готовится к внесению.

КоАП РФ

Введут штрафы за самовольное использование централизованных систем водоснабжения

Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект о введении ответственности за самовольное пользование централизованными системами водоснабжения и водоотведения.

10 тем, волнующих малый бизнес в России. От наименее до наиболее значимых

Вторая часть результатов нашего исследования о темах, которые волнуют представителей малого бизнеса в 2024 году. В этой статье мы рассмотрим оставшиеся пять наиболее актуальных и значимых тем.

Не забудьте до 15 апреля сдать в СФР подтверждение вида деятельности

Подтвердить основной вид экономической деятельности за 2023 год надо в срок не позднее 15 апреля 2024 года включительно.

Миграционный учет

Власти придумали, как закрыть лазейки нелегальным мигрантам

Госдума приняла в первом чтении законопроект о борьбе с лазейками для нелегальной миграции.

Бесплатно с Жилищное законодательство

Поправки в ЖК-2024: как теперь сдавать квартиры в аренду

С 3 апреля 2024 года вступили в силу поправки в ЖК, которые всколыхнули общественность. Арендодатели решили, что теперь сдавать жилье в аренду, в том числе посуточно, вообще нельзя, или только с согласия соседей. На самом деле революции не произошло.

Поправки в ЖК-2024: как теперь сдавать квартиры в аренду

Интересные материалы

Приняли поправки в ТК: сверхурочную работу нужно оплачивать по-новому. «Ночной бухгалтер» № 1663

Работодатели пользовались несовершенством кодекса и фактически занижали выплаты сотрудникам. Теперь эту несправедливость исправили.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру