Разбираемся, существует ли минимальная планка по доходу, какой заработок учитывает банк и при какой зарплате брать ипотеку не рекомендуют.
Каким должен быть доход для оформления ипотеки
Каждая заявка на ипотеку для банка – это история. Кредитная и немного человеческая.
Кредитная, потому что по ней банк проверит, как вы выплачивали предыдущие займы. Человеческая, потому что каждая заявка индивидуальна, и в зависимости от обстоятельств банк принимает решение не только об одобрении, но и о размере суммы, которую он готов выдать именно вам.
Как правило, чем выше заработок, тем больше шансов получить ипотеку. Но одного этого показателя недостаточно.
«Могут не дать ипотеку человеку с зарплатой в сто тысяч, потому что у него плохая кредитная история, долговая нагрузка, алименты, судебные обязательства, – говорит специалист по недвижимости Леонид Григорьев. – А могут одобрить человеку с зарплатой в 30 тысяч рублей в месяц. Потому что у него с кредитной историей все в порядке, семьи нет, он работает на государственном предприятии со стабильной официальной зарплатой. Для банка очень важна стабильность».
Когда банки получают заявку на ипотеку, они рассчитывают определенный процент от вашей зарплаты и, исходя из него, а также с учетом наличия других кредитов, определяют максимально допустимую сумму ипотеки и сумму ежемесячного платежа.
«Обычно у банков он составляет от 40 до 60% от зарплаты, – говорит Леонид Григорьев. – Условно говоря, если вы зарабатываете 100 тысяч в месяц, от 40 до 60 тысяч в месяц, по условиям разных банков, вы можете позволить себе тратить на ежемесячный платеж. Если у заемщика есть другие долговые обязательства, например, кредиты, алименты и так далее, сумма на их погашение добавляется к расходам. Размер ежемесячного платежа будет снижаться. Возможно, уменьшится и одобренная сумма ипотеки».
Если же у вас подтвержденный доход 30 тысяч рублей в месяц, а также есть расходы на алименты, ребенка, автокредит, банк с большой вероятностью откажет в ипотеке.
Какие доходы учитываются
Рассматривая заявку на ипотеку, банк учитывает доходы по основному виду деятельности и дополнительные доходы.
С основными доходами все понятно – это те деньги, которые вы можете официально подтвердить справкой 2-НДФЛ или электронной выпиской из ПФР.
А вот какими могут быть дополнительные доходы:
дивиденды от акций;
процент с банковских вкладов;
доход от сдачи недвижимости в аренду;
фриланс.
При этом любая регулярная прибыль должна быть подтверждена, если вы собрались брать кредит и хотите доказать свою платежеспособность.
«По таким доходам тоже нужно предоставить справки, что вы отчитались в налоговой, заплатили проценты, – говорит Леонид Григорьев. – Если вы, например, сдаете квартиру и делаете налоговые отчисления с этого дохода, вы официально можете добавить их к своему основному доходу. И это тоже будет влиять на одобренную банком сумму».
Как учитываются доходы супругов при расчете ипотеки
Когда ипотеку оформляет семья, учитывается совокупный доход супругов. А имущество и долги делятся поровну.
Действующая кредитная нагрузка учитывается обязательно: после ее вычета и после вычета платежей по ипотеке на каждого супруга должен оставаться хотя бы прожиточный минимум. Но и здесь есть нюансы:
если у пары есть дети, расходы на них вычитаются;
если семья получает пособия – они добавляются к доходам;
если один из супругов находится на иждивении у другого, сумма ипотечного займа снижается.
При каком доходе не рекомендуют брать ипотеку
Рекомендуемого минимального дохода для получения ипотеки нет. Банк в любом случае рассчитает сумму ипотечного кредита, опираясь на ваш доход и на кредитную историю.
«Одна из моих клиенток покупала комнату в общежитии коридорного типа. Комната стоила порядка миллиона. А зарплата у женщины была около 19–21 тысячи рублей в месяц, – говорит Леонид Григорьев. – Ей спокойно одобрили 700 с лишним тысяч рублей. Она внесла первоначальный взнос и взяла кредит. Банк посчитал, что она сможет платить по 13 тысяч в месяц. Все зависит от кредитной истории, надежности работодателя и максимальной планки вашей зарплаты, которую вы можете подтвердить банку».
Но прежде чем подать заявку на ипотеку, оцените свои возможности.
Приготовьтесь к тому, что даже в случае своего персонального финансового кризиса вы сможете продолжить выплачивать кредит.
Для этого нужна подушка безопасности.
Как подтвердить доход
Если у вас официальная зарплата, для подтверждения дохода нужно предоставить справку по форме 2-НДФЛ, в которой отражена зарплата за последние полгода.
Если по какой-то причине предоставить такой документ невозможно, кредитор готов принять справку по форме банка.
В ней должен быть отражен уровень доходов, реквизиты и контактные данные компании, где вы работаете, а также подтверждение, что вы трудитесь в организации не менее полугода, обязательно с указанием должности.
«Во многих банках сейчас есть возможность предоставить выписку из ПФР, чтобы можно было проверить, что вы производите отчисления. И от суммы отчислений они сразу поймут, сколько вы зарабатываете, какой у вас доход. Это официальная информация, – говорит Леонид Григорьев. – Точно так же можно подтвердить свое трудоустройство трудовой книжкой – электронной или по старинке, бумажной».
Выписку из электронной трудовой книжки можно заказать на «Госуслугах», а если дали согласие СФР на обработку своих данных – скачать в личном кабинете.
Выписка будет подписана электронной подписью СФР. Юридически она равнозначна бумажному документу.
Дадут ли ипотеку самозанятым
В некоторых банках есть программы, по которым самозанятым тоже можно брать ипотеку.
«Есть банки, которые к самозанятым и ИП предъявляют такие же требования, как к работникам по найму. При условии соответствия требованиям банка и подтверждения дохода из приложения „Мой налог“ самозанятый может рассчитывать на ипотеку без повышения ставки или взноса, – поясняет аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. – Есть банки, требующие от этой категории заемщика повышенный первоначальный взнос, но ставку при этом не повышающие. А есть игроки, устанавливающие как повышенные ставки, так и уровень первого взноса – и у них получить ипотеку самозанятым гражданам проблематично».
Дадут ли ипотеку при «серой» или «черной» зарплате
Если часть зарплаты вы получаете «в конверте», работодатель может сделать справку по форме банка, в которой укажет ваш доход.
Если же начальник делать такой документ отказывается или вы вообще получаете «черную» зарплату, единственное, что остается – ипотека по двум документам.
«Вы можете предоставить паспорт и, например, СНИЛС или водительское удостоверение, – говорит Леонид Григорьев. – Но в любом случае придется заполнить анкету и указать место работы и номера телефонов работодателя. Условия кредитования по такой программе будут жестче: либо сумма первоначального взноса выше, чем по стандартным программам, либо процентная ставка выше на несколько процентных пунктов. А бывает и то, и другое».
Идеальная ситуация – это когда вы являетесь зарплатным клиентом банка, в котором планируете взять ипотеку. В этом случае достаточно предоставить паспорт, заполнить анкету и указать, что вы – зарплатный клиент.
Одобрить ипотечный кредит вам могут быстрее, чем в другом банке, и только по этим документам.
Комментарии
1Интересно, а когда мошенники оформляют на нас кредиты, какие критерии использует банк? Имеет ли значение уровень зп, трудоустройство и т.д.