Валютный рынок, в отличие от инвестиций в коммерческую недвижимость, более изменчив и требует от инвестора постоянного участия. Зачем инвестировать в промышленную недвижимость, как заработать и минимизировать время вложений, расскажет руководитель группы Мос АБВ Александр Макаров.
− Сколько тебе обошлось это здание?
− Четыре года.
«Из разговора двух бизнесменов»
Что такое промышленное строительство
Промышленное строительство — ключевая область строительной индустрии, цель которой — создание и реконструкция промышленных объектов. К ним относятся объекты инфраструктуры, такие как газопроводы, нефтепроводы, дороги, мосты, и производственные здания − склады, цеха, заводы, фабрики.
Зачем инвестировать в производственные здания
В России, после небольшой паузы 2022 года, продолжается рост инвестиционной активности в сегменте складской и промышленной недвижимости. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день довольно перегрет, а потребность в строительстве производственных зданий, наоборот, выросла. И тому есть несколько причин:
1. Логистические
Если раньше основной грузопоток шел со стороны запада, то сейчас, из-за переориентации на Китай, вся нагрузка ложится на Москву и южно-восточное направление. В процесс доставки и перевозки грузов включены все крупные города по линии Транссиба. Это значит, что «транспортный коридор» нуждается в оснащенных логистических центрах, складах и производственных объектах.
2. Экономические
Идет скачок роста российского производства — зачастую производить дома дешевле, чем импортировать. Малому и среднему бизнесу нужны красивые технологичные здания, в которых комфортно работать. Поэтому растет число сборочных и обрабатывающих производств, сервисных центров и объектов e-commerce.
Цель инвестиций для инвестора
В целом, коммерческую недвижимость используют для определенных задач:
получения рентного дохода;
производства собственной продукции;
продажи целиком или по частям (например, формат Light Industrial);
комбинации этих вариантов.
Часто встречается вариант, когда инвестор строит здания под собственные бизнес-процессы и занимает в нем ⅓, а ⅔ сдает в аренду.
При такой комбинации складываются 2 пазла: владелец приобретает возможность для потенциального развития собственного бизнеса, а дополнительная площадь приносит рентный доход.
Выбирая цель инвестиций, ключевым фактором для решения становится опыт за плечами инвестора. Именно он помогает понять, каким путем пойти: через продажу, аренду или собственное производство.
Типы производственных зданий
Производственное здание — это «дом, в котором живет» производственный бизнес. Часто здания похожи по геометрической форме, инженерному оснащению и происходящим внутри процессам. Это позволяет условно сгруппировать площадные промышленные объекты по типам: Light Industrial, производственный цех и склад.
1. Light Industrial — формат помещений для размещения «легких» производств (обрабатывающих, сборочных и т.д.), в котором могут одновременно размещаться склад, офис и шоурум. Здания подобного типа имеют универсальную конструкцию блоками от 500 кв.м. Они красивые, оснащены необходимыми инженерными коммуникациями, находятся в черте города или недалеко от транспортных путей.
Здания напоминают бизнес-центр, где могут располагаться независимые друг от друга бизнесы с общей инфраструктурой, земельным участком, дорогой и лужайкой. Бонус: при таком формате возможна кооперация различных бизнесов, где одни производства служат покупателями или поставщиками для других.
Если инвестор планирует разместить собственное производство внутри Light Industrial, а остальное сдать в аренду или продать частями, то он получает рентный доход и тем самым покрывает затраты на строительство.
2. Производственный цех (фабрика, завод) — некое помещение или их комплекс, в котором осуществляется единый технологический процесс. Часто производственный цех оснащают довольно сложными инженерными системами для производства продукта (продуктопроводы, системы электро-, водо-, газо-, воздухоснабжения, промышленной вентиляции, дымоудаления и прочее). Параметры этих систем рассчитываются индивидуально, исходя из технологической необходимости, производственной программы и конкретных потребностей.
3. Склад, с точки зрения инженерного обеспечения, наиболее простая форма помещения, где живет бизнес. Естественно, что для складирования могут использоваться помещения и с избыточной инженерной инфраструктурой, но в таком случае их экономическая эффективность падает.
В строительстве складов на первый план выходят геометрические параметры пространства: высота складирования, шаг колонн и ширина пролета, а также допустимые нагрузки на пол и степень противопожарной защищенности.
По сути, для инвестора не имеет значения, что это — склад, цех, завод или Light Industrial. Главное — за какое время окупится строительство здания.
Как рассчитать прибыль и что такое ТЭО
Инвестиционный анализ производственных объектов состоит из оценки ключевых параметров. Он включает стоимость физического объекта и срок, за который здание строится. Чтобы понять целесообразность строительства, важно составить ТЭО — документ, в котором представлено технико-экономическое обоснование объекта.
ТЭО содержит основные показатели стоимости и сроков строительства, производственной программы и окупаемости. Итоговую окупаемость будущего проекта можно упрощенно рассчитать по формуле: (все затраты + стоимость денег на период строительства) / прибыль от бизнеса.
«Построить объект на пустыре где-то далеко, где нет энергосетей, ресурсной базы и людей — возможно, дешевая, но бессмысленная затея. Строительство производственного здания около рынка сбыта, около точки производства компонентов, добычи, логистических процессов, сразу делает процесс осмысленным».
Поэтому основными критериями до начала строительства всегда будут место, стоимость и срок, за который построенный объект начнет приносить прибыль.
Таким образом, при сравнении одинаковых зданий в похожих локациях, на первый план выходит время, которое занимает возведение здания.
Какие потенциальные возможности есть у инвестора
1. Взять на рынке и купить. Это быстрый, но самый дорогостоящий способ, так как в стоимость входит набор факторов, влияющих на конечную стоимость: кто-то построил, кто-то вложился, кто-то инвестировал, и кто-то установил конечную цену.
2. Хозяйственный способ (хозспособ). Инвестор думает: не буду платить строительной компании, лучше найму зама по строительству, возьму бригаду, куплю стройматериалы и все сделаю сам. При таком раскладе он на 100% рискует, так как главное условие для быстрого строительства — слаженная командная работа, прежде всего ИТР.
Рандомные люди и «дикие» бригады, вероятнее всего, не справятся с задачами и растянут стройку на три−четыре года, вместо шести месяцев, превратив потенциально успешный проект в долгострой. Хозспособ подходит большим предприятиям, со своим отделом капитального строительства, где со временем формируются необходимые компетенции для управления строительным процессом.
3. Заказать в строительной компании строительство объекта с твердой договорной ценой под ключ — договор генерального подряда. Твердая договорная цена всегда учитывает возможные риски, которые потенциально могут произойти. То есть генподрядчик создает дополнительный буфер на случай роста цен и изначально закладывает издержки в стоимость работ, но этот буфер, к сожалению, не безграничен.
Есть такое понятие, как «прогнозируемый период». Это значит, что компания, устанавливая твердую договорную цену, предусматривает риск повышения цен за какой-то конкретный период в договоре.
Но если цены вдруг вырастут значительно больше прогнозных, например, в 3 раза, то дополнительные расходы вынужден будет оплатить инвестор.
4. «Арендовать» опыт строительной компании, заключив договор на управление строительным проектом и обеспечив ее строительными материалами и оборудованием. Инвестор берет на себя риски повышения цен, но оплачивает опыт профессиональной команды, которая обладает необходимыми скилами и работает с конкретным запросом инвестора.
Например, готовые складские здания продаются за 145 тыс. рублей за кв.м. У условного генподрядчика, который строит по твердой договорной цене, кв.м. стоит 90−100 тыс. рублей. Чтобы не переплачивать за возможные (и невозможные) риски, выгоднее «купить» управленческую команду, опыт строительной компании и материалы, — тогда стоимость строительства составит 50−60 тыс. руб. за кв.м.
Почему здание стОит 4 года
Например, объект расположен недалеко от Химок в Московской области. Площадь — 5 тыс. кв.м, стоимость здания, включая затраты на управление, материалы для стройки, труд рабочих и подведение коммуникаций — 300 млн рублей, один кв.м. — 60 тыс. руб.
Рассчитаем окупаемость:
Допустим, здание строится для сдачи в аренду. Каждый кв.м. здания сдается за 18 тыс. рублей в год. Рассчитаем окупаемость: 60 тыс. руб. (стоимость кв.м.) / 18 тыс. руб. (стоимость аренды кв.м.) = 3,3 года.
То есть за три года и четыре месяца мы должны «отбить» стоимость здания. Дальше анализируем, какие это деньги — кредитные или собственные. Если кредитные, то к затратам прибавим стоимость кредита — и ближе к 4–5 годам строительство окупится. Если деньги собственные, то будем учитывать экономические колебания на рынке и риск инфляции, и внесем дисконтирование в форму инвестиционного расчета.
Ключевой параметр — это время, которое необходимо до начала получения прибыли (в данном случае от сдачи площади в аренду). Поэтому для инвестора предельно важно, как быстро будет построено здание, и когда он сможет получить первый доход от инвестиций.
Какой вывод можно сделать
Каждый инвестор оценивает и делает выбор, исходя из бизнес-задач, финансовой составляющей, профессионального и личного опыта.
Для инвестиций в производственное строительство ключевым фактором является время. Чтобы минимизировать время вложения основных средств, важно четко спроектировать, спланировать работы и поставки, а потом быстро и качественно построить современное здание.
Если собственной экспертизы недостаточно, чтобы избежать непредвиденных обстоятельств, рациональнее «купить» опыт строительной компании и на выходе получить производственный объект, который окупится точно вовремя, несмотря ни на что.
Начать дискуссию