Как выбрать офис с высокой инвестиционной привлекательностью для сдачи в аренду или перепродажи

По итогам января — августа 2026 года объем инвестиций в отечественные офисы превысил на 5% среднегодовые значения за 2017—2023 гг., а количество офисных транзакций выросло вдвое. Причем среди инвесторов представлены как крупные инвестиционные фонды и банки, так и большое количество личных фондов и частных инвесторов. Однако разнообразие офисных площадей и высокий спрос требуют от инвесторов более взвешенного и тщательного отбора предложений для покупки.  

Для коммерческой недвижимости местоположение остается одним из основных факторов инвестиционной привлекательности, хотя далеко не единственным и исчерпывающим. Инвестору важно оценить не только престижность местоположения БЦ, но и рассмотреть предложение с точки зрения будущего арендатора или покупателя. Следуя этой логике, офисный центр должен иметь высокий уровень транспортной доступности, чтобы сотрудникам компаний-резидентов было удобно добираться до места работы как на общественном, так и на личном транспорте.

Чем проще и быстрее работникам доезжать до своего офиса, тем легче, быстрее и даже дешевле компании обходится их наем. Например, почти 40% россиян готовы получать чуть меньше, если смогут ежедневно экономить минимум час на дороге.

Возьмем, например, БЦ Upside Останкино. Он расположен в одном из самых динамично развивающихся районов Москвы — Бутырском. Здесь активно формируется новый жилой район и деловой кластер (в частности, в бывшей промзоне «Огородный проезд» и на неэффективно используемых площадках на улице Милашенкова), развивается транспортная инфраструктура и появляются современные городские пространства (в работе 4 проекта КРТ). При этом БЦ находится в 5 минутах от станции метро «Фонвизинская». 

Один из важных критериев инвестиционно-привлекательного бизнес-центра — возможность закрывать значительную часть повседневных потребностей резидентов непосредственно в здании. Это важный инструмент в борьбе за ценные кадры на рынке труда и при повсеместном сокращении удаленного формата работы. Так, в 2026 году 62% российских работодателей планируют вернуть персонал в офис хотя бы на несколько дней в неделю. 

Возвращение в офис – болезненный процесс для многих сотрудников, привыкших к удаленке или гибриду, который работодатели стремятся смягчить максимально комфортными условиями рабочей среды. Причем представление об удобном офисе у работников за время удаленки изменилось: обычной столовой уже недостаточно, чтобы мотивировать людей покинуть свою квартиру.

Поэтому инвесторам стоит выбирать те коммерческие объекты, в которых изначально делается ставка на самодостаточную инфраструктуру и наличие пространств, которые закрывают основные потребности резидентов в течение рабочего дня. Такой подход сделает пребывание в офисе абсолютно автономным, тем самым экономя время людей на дорогу, решение бытовых задач и организацию досуга в пользу повышения рабочей продуктивности.

Следуя этому запросу, на территории Upside Ямская было решено разместить современный медицинский кластер, а внутри бизнес-центра — функциональные общественные зоны, сервисы и пространства для гибкого графика работы. Помимо этого, Upside Ямская предлагает то, чего почти нет в деловом сегменте: большую приватную зеленую территорию, полностью интегрированную в структуру бизнес-центра. К слову, опросы показывают высокий спрос на возможность пребывания на открытом воздухе в БЦ: больше трети сотрудников хотят проводить свой перерыв именно так.

Еще один пример БЦ с широким и нестандартным набором инфраструктуры — Dubinin’Sky в Замоскворечье. Здесь есть собственный фитнес с 23-метровым бассейном, на первом этаже — ритейл с магазинами, кафе, ресторанами, салонами бытовых услуг и столовой. При этом из части офисных площадей есть выход на собственные террасы. 

Такие уникальные предложения имеют высокую инвестиционную привлекательность, поскольку дают эксклюзивное и высоковостребованное конечными пользователями рыночное предложение. А значит, инвестору не составит труда выгодно и в короткие сроки сдать в аренду или перепродать такие площади.

Чем больше сценариев использования допускает объект, тем шире потенциальная аудитория арендаторов и покупателей. У разных компаний в зависимости от масштаба, стиля работы и сферы деятельности будут разные требования к офисному пространству: небольшой команде нужен компактный офис, растущему бизнесу — возможность расширения занимаемых площадей, организациям с большим количеством проектных команд – переговорные и гибкие рабочие места, компаниям с клиентским сервисом – представительские зоны.

Сегодня девелоперы стараются предлагать эргономичные планировки, которые не только обеспечивают широкий выбор, но и повышают эффективность использования площади до 40% по сравнению с другими бизнес-центрами класса «А».

Появляются даже уникальные офисные форматы. Например, в БЦ Upside Останкино есть лоты с собственными кухнями и террасами, в том числе трех- и четырехсторонние. А девелопер FORMA предлагает в своих БЦ конструктор планировочных решений: любое офисное пространство быстро зонируется с помощью возведенных под потолком лобиков и модульных стеклянных перегородок. В будущем это также позволяет оперативно перепланировать офис, не затрагивая инженерные системы и сохраняя высокий уровень функциональности.

Один из самых известных инвесторов в мире — Уоррен Баффетт — призывал придерживаться стратегии «инвестиций длиною в жизнь», то есть вкладываться в активы, которые в перспективе вырастут в цене. К сфере недвижимости эта стратегия также применима: нужно рассматривать объект не только с точки зрения его текущей инвестиционной привлекательности, но и оценивать его в перспективе как минимум 10 лет: будет ли такой продукт востребован и будет ли он расти в цене.

Инвестору стоит смотреть на офис глазами будущего пользователя, задаваясь вопросом: захочет ли компания работать именно здесь через несколько лет и почему. Стоимость и расчетная доходность важны, но долгосрочную востребованность объекта во многом определяет качество самого продукта: насколько удобно до него добираться, комфортно ли там работать, есть ли необходимая инфраструктура и способен ли офис отвечать изменяющимся требованиям бизнеса.