Не так давно на ипотечном рынке появились новые фигуры – ипотечно-риэлторские компании. О том, чем они занимаются и какую помощь могут оказать заемщикам корреспонденту ИА «Клерк.Ру» Льву Мишкину рассказал Максим Силаев, генеральный директор Ипотечно-риэлторской компании «КРЕДИТ МАКС».
В последнее время на рынке недвижимости стало активно развиваться новое направление - ипотечно-риэлторские компании. Объясните, какую функцию они выполняют?
Уже по одному названию можно понять, что данная компания выполняет как риэлторские функции, так и функции ипотечного брокера. Фактически перед менеджерами таких организация стоит задача провести сделку «под ключ». То есть, работа ведется с момента обращения клиента и до оформления квартиры в собственность.
Решение вопроса по получению кредита в банке, а также подбору необходимого варианта недвижимости сотрудник ипотечно-риэлторской компании берет на себя. Конечно, клиент может сам справиться с поставленной задачей, но вопрос только в том, сколько сил, времени и нервов потратит заемщик. К тому же желательно знать все банковские программы, поскольку тогда больше шансов подобрать наиболее оптимальную программу, которая отвечала бы потребностям и возможностям клиентам.
Вообще, мне кажется, все ипотечные продукты банков практически одинаковы…
Не смотря на то, что на первый взгляд все кредитные продукты кажутся одинаковыми, есть существенные различия. Например, рассмотрим такой аспект, как покупка квартиры в строящемся доме через ипотеку. Здесь отдельная история, так как только единицы новостроек аккредитованы в банках, следовательно, ипотеку можно получить далеко не всегда.
Сам покупатель вряд ли сможет провести данную процедуру. Девелопер тоже не всегда знает, что необходимо для успешного прохождения аккредитации. Опять же в разных банках разные условия, нужно выбрать наиболее привлекательные. Так что у меня нет никаких сомнений, что потенциал развития компаний, оказывающих ипотечно-риэлторские услуги, очень большой. На данный момент этот рынок не наполнен. При этом доход у населения растет, и количество людей, желающих улучшить свои жилищные условия или приобрести загородный дом, увеличивается с каждым годом.
Радует, что вы прогнозируете такие перспективы развития ипотеки в России. Между тем, не так давно в Америке был кризис, связанный с невыплатами по ипотеке. Затронул ли процесс отечественный рынок?
Безусловно, американский кризис сказался на деятельности ряда банков, которые оперировали заемными иностранными средствами и слишком лояльно подходили к оценке кредитоспособности заемщика и оценке ликвидности залога. Ослабление позиции таких банков на рынке ипотеки будет способствовать только оздоровлению ситуации, так как именно упрощенный, легкомысленный андеррайтинг при выдаче кредитов стал одной из основных причин большого количества невозвращенных кредитов в США.
Сейчас в России большинство банков (те, кто не использует зарубежные заемные средства) не испытывают никаких затруднений при выдаче ипотечных кредитов.
Об ипотеке сейчас говорят столько, что создается ощущение, что такие кредиты берет чуть ли не каждый второй. То же самое и об ипотечных брокерах. Неужели их услугами пользуются все заемщики? Насколько на самом деле востребована эта услуга у населения?
Все большее количество заемщиков обращается к профессиональным ипотечным брокерам за помощью. Интересно, что последнее время чаще стали обращаться потенциальные заемщики, которые уже потратили много сил и времени, чтобы разобраться в тонкостях предлагаемых программ самостоятельно, а также клиенты, уже пытавшиеся обратиться в банки. И это вовсе не означает, что они «ненадежные» заемщики. При видимой, на первый взгляд, схожести программ разных банков и однообразии их подхода к оценке кредитоспособности заемщика, есть очень существенные различия в подходе различных банков к оценке клиента.
Например, в российской банковской практике не приветствуется заемщик-владелец бизнеса. Считается, что в России вероятность потери бизнеса очень велика, и что, если наемный сотрудник может быстро найти работу в другой компании, то владелец бизнеса, разорившись или проведя неудачно крупную сделку, этого сделать не сможет. Но, тем не менее, есть банки в России, которые кредитуют и такой тип заемщиков. Профессиональный ипотечный брокер существенно экономит время заемщика, что для большинства клиентов является одним из основных параметров в получении ипотечного кредита.
Сейчас в регионах России через ипотечных брокеров осуществляется 25-30 % сделок по приобретению жилья через ипотеку. Из желающих приобрести в кредит недвижимость в Москве - 35 - 40 % обращаются к ипотечным брокерам.
В России еще слишком велик неудовлетворенный спрос на недвижимость. Для большинства людей, по-прежнему самым актуальным вопросом является улучшение жилищных условий. Они готовы тратить большую часть заработанных средств на погашение кредита, взятого для покупки, как правило, единственного жилья для своей семьи.
Кроме того, доля россиян, взявших ипотечный кредит, очень мала, процент невозврата по выданным кредитам очень низкий. Ужесточение многими банками в последнее время андеррайтинга при выдаче кредитов, положительно сказалось на деятельности ипотечно-риэлторских компаний. Развитие ипотечного брокериджа в России в значительной степени зависит от суммы взимаемой за услуги комиссии и количества потенциальных клиентов - физических лиц, изъявивших желание приобрести недвижимость с привлечением кредитных денег банков.
Если рассматривать ту же самую Америку или Европу, то там условия по ипотечным кредитам гораздо привлекательнее: сроки кредитов больше, а процент ниже. Выгоднее купить квартиру в Париже, чем в Москве!
Процентная ставка по ипотечным кредитам в промышленно развитых странах пока действительно значительно ниже, чем в Росси. Так, в США она составляет около 8 % годовых, в Польше - 6,7%, в Англии - 5,75%, в Италии – около 5 %.
Но с каждым годом разница в процентных ставках в российских и зарубежных банках плавно уменьшается. Конечно, сейчас на Западе довольно привлекательные условия. Но процентные ставки в США и Европе постепенно растут. Учитывая макроэкономические тенденции, следует ожидать и дальнейшего повышения годовых процентов. Например, ставка по ипотечным кредитам во Франции в апреле этого года достигла отметки 4,28%, продемонстрировав месячный рост в 0,33%. Вдобавок в стране повышаются цены на недвижимость. С 1997 года стоимость жилья выросла в два с половиной раза. На сегодняшний день средняя цена за квадратный метр составляет 2647 евро, а в элитных округах Парижа – до 12 тысяч евро.
Однако крайне важно помнить, что каждая страна выдвигает свои требования, касающиеся приобретения недвижимости иностранцами, и об этих требованиях не стоит забывать.
Начать дискуссию