Клерк.Ру

Оплата цены договора долевого участия векселем

Нормами Федерального закона N 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве применимы общие нормы гражданского законодательства. Так, в Постановлении 11го ААС от 06.12.2011 по делу N А5513776/2011 указано: в связи с тем что форма расчетов Федеральным законом N 214ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Исходя из этого положения договора о расчетах посредством передачи застройщику векселей были признаны судом соответствующими нормам законодательства.

📌 Реклама
Отключить

Данные выводы изложены и в других известных нам судебных актах, посвященных рассматриваемому вопросу, а также в Письме Минэкономразвития РФ от 20.08.2009 N Д062414.

Вместе с тем в арбитражной практике существует и другой подход к рассматриваемой проблеме.

Например, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф097433/15 по делу N А5022763/2014 сказано следующее:

«…В соответствии с ст. 5 Закона N 214ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3).

📌 Реклама
Отключить

В силу ч. 1 ст. 18 Закона N 214ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.

Из анализа вышеприведенных положения Закона N 214ФЗ следует, что установление на момент заключения договора участия в долевом строительстве срока оплаты цены договора является своего рода обеспечением своевременной сдачи объекта недвижимости, а несвоевременная оплата цены договора может привести к неисполнению обязательств застройщика.

Суды установили, что застройщик ООО "ВекторСтройСервис" осуществляет строительство объекта долевого строительства "Жилой дом по ул. А. Макарова, 23 в г. Перми" с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 21423, заключенному с ООО "Регион" (на момент подписания договора владело 95% в уставном капитале ООО "ВекторСтройСервис") на 128 квартир на общую сумму обязательств 286 420 520 руб.

📌 Реклама
Отключить

ООО "Регион" в период с апреля 2013 по февраль 2014 года произвело уплату цены договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 по 44 квартирам на общую сумму 86 928 500 руб., в том числе: путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в размере 21 153 937,1 руб.; оплаты по письмам застройщика в размере 12 590 440 руб.; передачи простых векселей ООО "Регион" (эмитент) в размере 53 021 615 руб.; взаимозачета в размере 162 507,9 руб.

В качестве частичной оплаты по договору долевого участия в строительстве ООО "Регион" передало ООО "ВекторСтройСервис" по актам приемапередачи ценных бумаг, представленных в материалы дела, десять простых векселей (N РГ2 РГ11) на общую сумму 53 021 615 руб. со сроком их предъявления для оплаты: апрель ноябрь 2014 года.

Срок оплаты по векселям 20.02.2014 изменен, установлен новый срок платежа по предъявлению, но не ранее 01.11.2014.

📌 Реклама
Отключить

Судами также установлено, что ООО "Регион" является крупным дольщиком, поскольку приобрело 40 процентов квартир в строящемся доме, и от добросовестного и своевременного выполнения данным участником долевого строительства зависит окончание строительства в установленные сроки и выполнение обязательств перед гражданами, приобретшими квартиры в данном доме.

Кроме того, суды установили, что ООО "Регион" по приобретенным квартирам в строящемся доме, по которым уплата застройщику (ООО "Векторстройсервис") в соответствии с договором участия в долевом строительстве произведена собственными векселями, посредством заключения договоров уступки права требования, заключенными с гражданами в период с мая 2013 по февраль 2014 года, привлекло денежные средства граждан в размере 51 530 080 руб.

Суды отметили, что продление срока предъявления векселей к оплате ставит под угрозу окончание строительства в установленные сроки и не соответствует основной цели Закона N 214ФЗ защите прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья в порядке долевого участия поскольку денежные средства граждан аккумулируются на счетах участника долевого строительства (ООО "Регион") и в дальнейшем не передаются застройщику. Кроме того, в данном случае контролирующий орган не имеет возможности осуществлять контроль за целевым использованием средств граждан.

📌 Реклама
Отключить

Судами также учтено, что инспекцией на основании бухгалтерского баланса ООО "Регион" по состоянию на 31.12.2013, отчета о финансовых результатах за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 проведен анализ обеспеченности векселей, использованных в качестве частичной уплаты цены договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 21423, активами ООО "Регион", в результате которого выявлена невозможность ООО "Регион" оплатить вексельный долг.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования оспариваемого предписания об уплате участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве денежными средствами соответствуют основной цели Закона N 214ФЗ и направлены на устранение нарушений прав граждан участников долевого строительства…».

Аналогичная позиция изложена и в Определении Верховного Суда РФ от 09.07.2015 N 309КГ156888 по делу N А507250/2014:

📌 Реклама
Отключить

«…Судом установлено, что в ходе проверок было выявлено нарушение обществом "Инвест Строй" и обществом "УралСервисФинанс" следующих требований:

1. Части 1 статьи 4, статьи 5, части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон о долевом строительстве), а именно, застройщик (общество "Инвест Строй") и участник долевого строительства (общество "УралСервисФинанс") предусмотрели в договорах участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 с дополнительными соглашениями от 15.10.2013 условие о сроке уплаты цены договоров до 01.10.2014 (до момента окончания строительства жилого дома);

2. Части 1 статьи 1, части 1 статьи 3, части 1 статьи 5 застройщиком (обществом "Инвест Строй") в качестве частичной уплаты цены договоров участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 приняты, а участником долевого строительства (обществом "УралСервисФинанс") переданы векселя общества "УралСервисФинанс" в сумме 190 206 181 руб.

📌 Реклама
Отключить

По результатам проверок обществу "Инвест Строй" и обществу "УралСервисФинанс" выдано единое предписание от 11.02.2014 N 512, которым предписано устранить нарушения, а именно:

  • застройщику обеспечить взыскание с участника долевого строительства, а участнику долевого строительства произвести уплату цены договоров участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 в сумме 190 206 181 руб. денежными средствами (в целях обеспечения наличия прав требования граждан на жилые помещения);
  • внести в договоры участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 условие о сроке уплаты оставшейся (671 382 90255 980 264 рублей) части цены договоров, обеспечивающее необходимое, ритмичное финансирование процесса строительства жилых домов N 61, 62 по ул. Окулова в г. Перми (предлагаемый вариант график платежей (с указанием конкретных дат, краткосрочных периодов и т.д.);
  • обществу "Инвест Строй" (застройщик) в будущем не принимать в качестве уплаты цены договоров от 01.12.2011 N ОКУСФ/1, ОКУСФ/2 векселя.
Полагая, что указанное предписание является незаконным и нарушает его права и законные интересы, общество "Инвест Строй" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

📌 Реклама
Отключить

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Инспекцией в ходе проверки установлено, что фактически денежные средства для строительства жилого дома, строительство которого осуществляет общество "Инвест Строй" с привлечением подрядчиков, привлекаются обществом "УралСервисФинанс", не являющимся застройщиком, что не соответствует положениям Закона о долевом строительстве.

Привлеченные денежные средства граждан обществом "УралСервисФинанс" передаются по договорам долевого участия обществу "Инвест Строй" не в полном объеме. В большей части расчеты осуществляются векселями общества "УралСервисФинанс".

С гражданами, чьи денежные средства привлекаются для строительства, заключается не договор участия в долевом строительстве, а договор об уступке права требования, стороной по которому выступает не застройщик, как того требует Закон о долевом строительстве, а общество "УралСервисФинанс", поименованное как "дольщик" в договоре, заключенном с застройщиком обществом "Инвест Строй".

📌 Реклама
Отключить

В силу части 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 5 данного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика

На основании изложенного суд пришел к выводу, что включение в договоры условия о сроке уплаты цены договора до 01.10.2014, то есть к моменту окончания строительства, может повлечь нарушение прав и законных интересов добросовестных дольщиков…».

📌 Реклама
Отключить

Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что действующее законодательство, в целом, не запрещает как рассрочку (либо отсрочку) платежей по договору долевого участия, так и использование различных форм расчетов. Вместе с тем, если контролирующие органы посчитают, что в результате этого стороны договора проявляют недобросовестность, нарушая, возможно, тем самым права иных дольщиков, то им может быть выдано предписание об устранении выявленных нарушений. Либо о расторжении соответствующего договора.

Мероприятия

Разместить

Блоги компаний

Создать блог
📌 Реклама
Отключить