Продолжаю разбирать вопросы по своей любимой теме “Налоги и недвижимость”
см. предыдущие публикации:
Может ли ИП на УСН подарить недвижимость близкому/не близкому лицу?
ИП на УСН: в подарок объект недвижимости от родственника — считаем налог
Сегодня разберем ситуацию, которая стала всплывать все чаще среди наших клиентов.
Кейс: ИП получил требование о представлении пояснений в рамках камеральной проверки декларации по УСН о правомерности применения системы налогообложения. По данным ФНС за ИП числятся объекты недвижимости, в том числе и земельные участки, сумма кадастровой стоимости которых превысила за 2025 год лимит в 200 млн рублей.
В чем состоит риск у ИП на УСН?
Согласно пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не вправе применять упрощенную систему налогообложения организации, у которых балансовая стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, превышает 200 млн. рублей. В
Ограничений по стоимости основных средств для применения УСН для ИП формально нет, так как буквальная конструкция нормы пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ применяется только к организациям.
Однако с учетом сложившейся судебной практики, уже доведенной контролирующими органами в работу, индивидуальный предприниматель должен соблюдать его после перехода, чтобы сохранить право на специальный налоговый режим УСН (Письмо Минфина России от 16.12.2020 N 03-11-11/110289, п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
Отмечу, что за такое ограничение надо сказать отдельно “спасибо” ИП, который дошел в 2018 году до Верховного суда чтобы отстоять свое право на потерю права на УСН при наличии в собственности объектов недвижимости с превышением лимита основных средств. Он хотел вычета по НДС, вот и добивался слета на ОСНО таким путем. Он то добился своего, но теперь вся страна, в лице предпринимателей выражает ему искреннюю “благодарность”.
Итак, раз ограничение на предпринимателей применяется, то давайте посмотрим как не слететь с УСН при наличии значительного количества объектов недвижимого и движимого имущества.
!!! Да, необходимо понимать, что в расчет “лимитного” ограничения включается не только объекты недвижимости, но и авто, оборудование и прочее движимое имущество. Поэтому у капиталоемкого бизнеса риск потери права на применении УСН увеличивается.
Представлю пошаговый алгоритм как бизнесмену правильно произвести подсчет своих активов с целью соблюдения ограничения по лимиту ОС для правомерности применения УСН.
1. Для начала необходимо отобрать объекты. которые одновременно удовлетворяют условиям:
- используемое в предпринимательской деятельности
- являются амортизируемым имуществом.
Раскроем каждый пункт:
- используемое в предпринимательской деятельности
Имущество ИП юридически не разграничено на предпринимательское и личное. Такое разграничение может быть только условным, в частности по функциональному назначению имущества: скажем, квартира, приобретенная для проживания самого ИП или его родственников, легковое авто, используемое для личных поездок, бизнес-имуществом считаться не могут. При этом и такое имущество может использоваться в бизнесе (например, ИП может сдавать внаем квартиры, приобретенные именно с этой целью).
Поэтому, кстати, в Порядке учета доходов и расходов для ИП на ОСН говорится, что у ИП к основным средствам условно отнесено имущество, непосредственно используемое им в процессе осуществления предпринимательской деятельности
То есть ключевое значение, помимо функционала недвижимости, имеет факт использования ее в деятельности, облагаемой УСН-налогом. Такой вывод можно сделать и из разъяснений Минфина. Так, Минфин отмечал, что ограничение по стоимости ОС распространяется на стоимость нежилых помещений, зарегистрированных в ЕГРН на физическое лицо и используемых этим лицом в качестве ИП в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина от 16.12.2020 N 03-11-11/110289.
Если ИП совмещает УСН и ПСН, он должен обеспечить раздельный учет ОС и для соблюдения лимита на УСН учитывать только те из них, которые использует в "упрощенной" деятельности (Письмо Минфина от 06.03.2019 N 03-11-11/14646)
Кстати, если ИП использует в предпринимательской деятельности имущество, находящееся за границей, получая систематический доход, то и эти объекты ИП стоит включить в расчет “лимитного” ограничения.
- надо учитывать только те основные средства, которые являются амортизируемым имуществом (и подлежат амортизации) для целей расчета налога на прибыль, то есть по правилам гл. 25 НК РФ
При определении лимита ОС учитываются основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ (Решение Верховного Суда РФ от 02.08.2016 по делу N АКПИ16-486).
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ) и используются им для извлечения дохода. Амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 руб.
Это значит, что не надо учитывать в подсчете ограничения по остаточной стоимости те ОС, которые:
• не подлежат амортизации (к примеру, земельные участки, книги, произведения искусства);
• исключаются из состава амортизируемого имущества (к примеру, имущество, находящееся на длительной консервации или реконструкции);
2. Определяем остаточную стоимость отобранных объектов недвижимости
В качестве остаточной стоимости надо учитывать балансовую стоимость ОС по данным бухучета.
Отметим, что в данной фразе ценно каждое слово.
-по данным бухгалтерского учета
Вы скажете, что индивидуальные предприниматели могут не вести бухгалтерский учет, если они ведут учет доходов или доходов и расходов и (или) иных объектов налогообложения либо физических показателей, характеризующих определенный вид предпринимательской деятельности (п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Да, и как правило, ИП не ведет бухучет, но в целях соблюдения лимита ОС ему придется осуществить расчеты определения остаточной стоимости в соответствии с правилами бухгалтерского учета (Письмо Минфина России от 13.11.2015 N 03-11-11/65814)
- остаточная стоимость основных средств
Остаточная стоимость основных средств = Первоначальная стоимость объекта основных средств - сумма начисленной амортизации
Первоначальная стоимость основных средств для целей бухгалтерского учета определяется как сумма расходов понесенных при приобретении объектов.
Соответственно данные для определения остаточной стоимости объектов основных средств, находящихся в собственности индивидуального предпринимателя, в первую очередь основываются на сведениях из первичных документов на приобретение/строительство объектов недвижимости.
Основная проблема ИП в этом вопросе - отсутствие первичных документов в силу их утраты, особенно когда объекты недвижимости строились своими силами
Отметим характер судебных споров по данному вопросу
Так, например, в случае когда у индивидуального предпринимателя имеются первичные документы на приобретение объектов основных средств в подтверждение их первоначальной стоимости, при определении руководствоваться необходимо этими документами. Экспертное заключение, составленное по итогам бухгалтерской экспертизы, в котором определена остаточная (рыночная) стоимость спорных объектов основных средств, не является надлежащим и достоверным доказательством (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.10.2019 N Ф07-12466/2019 по делу N А05-14941/2018).
Надо отметить, что в отсутствие первичных документов принимается расчет остаточной стоимости, основанный на данных проводимой оценки независимого эксперта, назначаемой в том числе в судебном порядке (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2023 N Ф04-7681/2022 по делу N А03-3029/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 24.05.2023 N 304-ЭС23-7001 отказано в передаче дела N А03-3029/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра)).
При этом необходимо учитывать, что если будет установлено, что сделка по приобретению объектов недвижимости была заключена между взаимозависимыми лицами, то первичные документы могут быть не приняты в качестве доказательства первоначальной стоимости объектов (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2023 N Ф10-2157/2022 по делу N А83-16290/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 10.08.2023 N 310-ЭС23-14219 отказано в передаче дела N А83-16290/2021 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра)).
