Физлицо, резидент РФ, имеет недвижимость в ОАЭ и с 2025 года получает арендную плату. Должен ли он платить налог в РФ?

Но сегодня рассмотрим ситуацию, когда физлицо статуса ИП не имеет, а доходы от сдачи в аренду заграничной недвижимости в ОАЭ получает.

Если физлицо имеет статус налогового резидента, то он платит НДФЛ в отношении доходов как от источников в РФ, так и за пределами РФ. ( п. 1 ст. 209 НК РФ)

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 208 НК РФ  к доходам от источников за пределами РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.

В отношении такого дохода физлицо самостоятельно уплачивает и декларирует полученный доход (Письма Минфина России от 03.09.2024 N 03-04-05/83187,  от 03.06.2024 N 03-04-05/50877).

С ОАЭ до 2026 года действовало Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединенных Арабских Эмиратов о налогообложении дохода от инвестиций Договаривающихся государств и их финансовых и инвестиционных учреждений (заключено в г. Абу-Даби 07.12.2011 (далее – Соглашение с ОАЭ)).

Так согласно п. 1 ст. 3, "Соглашение с ОАЭ  доход, получаемый Договаривающимся государством или его финансовыми и инвестиционными учреждениями от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся государстве, может облагаться налогом в этом другом государстве.
При этом п. 3 ст. 3 Соглашения с ОАЭ предусматривает, что положения пункта 1 настоящей статьи применяются к доходам, получаемым от прямого использования, сдачи в аренду или использования недвижимого имущества в любой другой форме.

ФНС в <Письме> от 20.02.2021 N ШЮ-4-13/2243@ разъяснила, что наличие в СОИДН формулировки о том, что доходы, возникающие в одном Договаривающемся Государстве и выплачиваемые лицу с постоянным местопребыванием в другом Договаривающемся Государстве "могут облагаться налогом в этом другом Государстве" и одновременно формулировки "могут также облагаться налогами в Договаривающемся Государстве, в котором они возникают" означает, что государство, налоговым резидентом которого является получатель таких доходов, обладает неограниченным правом на взимание налога с этого вида доходов. Одновременно данная норма сохраняет возможность взимания налога в Российской Федерации как государстве источника дохода, ограничивая максимальный размер применяемой при этом налоговой ставки. 

Соответственно доход от аренды в недвижимости в ОАЭ у резидента РФ, полученный за 2025 год облагается НДФЛ, при этом физлицо самостоятельно обязано задекларировать доход до 30 апреля 2026 года и уплатить налог до 15 июля 2026 года. (п. 4 ст. 228 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ)

В целях зачета в РФ суммы налога, уплаченного физическим лицом - налоговым резидентом РФ в иностранном государстве с полученных им доходов, к налоговой декларации прилагаются документы, подтверждающие сумму полученного в иностранном государстве дохода и уплаченного с этого дохода налога в иностранном государстве, выданные (заверенные) уполномоченным органом соответствующего иностранного государства, и их нотариально заверенный перевод на русский язык.

В документах, прилагаемых к налоговой декларации, должны быть отражены вид дохода, сумма дохода, календарный год, в котором был получен доход, а также сумма налога и дата его уплаты налогоплательщиком в иностранном государстве.

Вместо указанных документов налогоплательщик вправе представить копию налоговой декларации, представленной им в иностранном государстве, и копию платежного документа об уплате налога и их нотариально заверенный перевод на русский язык.

С 2026 года между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединенных Арабских Эмиратов заключено Соглашение об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении избежания и уклонения от налогообложения (заключено в г. Абу-Даби 17.02.2025) (далее - Соглашение), ратифицированное Федеральным законом от 07.07.2025 N 189-ФЗ "О ратификации Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединенных Арабских Эмиратов об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении избежания и уклонения от налогообложения", которое применяется (п. 1 ст. 31 Соглашения):

- в отношении налогов, удерживаемых у источника, к суммам, выплачиваемым или начисляемым начиная с 1 января 2026 г.;

- в отношении других налогов на доходы за налоговые периоды начиная с 1 января 2026 г.

Так, ст. 6 Соглашения предусматривает, что доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Договаривающемся Государстве.

Таким образом, с 2026 года налог с доходов от аренды объекта недвижимого имущества в ОАЭ российским резидентом уплачивается только на территории ОАЭ. На территории РФ налог с аренды объекта, находящегося в ОАЭ не уплачивается, соответственно физлицо не обязано также представлять декларацию в отношении такого дохода.