ИП получил помещение в подарок от мамы: должен ли он платить НДФЛ

Есть налоговые истории, где бизнес действительно что-то заработал и забыл заплатить налог. А есть истории, где имущество просто перешло внутри семьи: мама подарила дочери, супруг — супруге, отец — сыну.

Но если в сделке появляется ИП, нежилое помещение, аренда или коммерческая недвижимость, у налоговой сразу включается режим повышенной подозрительности. Подарок? Семья? Родство? Налоговая такая: «Интересно, но давайте сначала посмотрим, нельзя ли тут доначислить НДФЛ».

И вот теперь Верховный суд фактически сказал: нельзя превращать семейное дарение в предпринимательский доход только потому, что получатель — ИП, а объект — коммерческий.

По общему правилу доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, если ее можно оценить. Это статья 41 НК РФ. При расчете НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной форме, — пункт 1 статьи 210 НК РФ. То есть сама идея налоговой понятна: получил имущество — получил экономическую выгоду.

Но для дарения между близкими родственниками в НК РФ есть специальная норма — пункт 18.1 статьи 217 НК РФ. Она освобождает от НДФЛ доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. ФНС в своих разъяснениях также указывает, что любые подарки от членов семьи или близких родственников НДФЛ не облагаются.

К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Такой круг следует из статьи 14 Семейного кодекса РФ.

Казалось бы, все просто: если мама подарила дочери коммерческое помещение, то это дарение между близкими родственниками. Значит, НДФЛ быть не должно.

Но налоговая долго читала эту норму по-своему.

Инспекции исходили из такой логики:
если подарили обычную квартиру — это семейный подарок;
если подарили коммерческое помещение — это уже бизнес-актив;
если одаряемый является ИП — значит, это доход от предпринимательской деятельности;
если объект сдавался или будет сдаваться в аренду — тем более платите налог.

То есть налоговая пыталась добавить к пункту 18.1 статьи 217 НК РФ условие, которого в законе нет: подарок должен использоваться только в личных, семейных или домашних целях.

Проблема в том, что в самой статье 217 НК РФ такого ограничения нет. Там нет фразы: «за исключением коммерческой недвижимости». Нет фразы: «кроме случаев, когда одаряемый является ИП». Нет фразы: «если имущество используется в предпринимательской деятельности, льгота не применяется».

Но на практике именно так налоговые органы и спорили.

Для предпринимателей на УСН риск выглядел еще жестче. Статья 346.15 НК РФ говорит, что при УСН учитываются доходы, определяемые по правилам статьи 248 НК РФ. А пункт 8 статьи 250 НК РФ относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество, кроме случаев, указанных в статье 251 НК РФ. Вот налоговая и пыталась сказать: раз имущество получено безвозмездно и используется в бизнесе, значит, это доход ИП.

Отсюда и возникал конфликт норм. С одной стороны — специальная льгота по НДФЛ для дарения между близкими родственниками.

С другой — общая логика налогообложения предпринимательских доходов и безвозмездно полученного имущества.

ИП в таких спорах оказывался в неприятной зоне: как физическое лицо он имеет право на льготу, но как предпринимателя его пытались загнать в налогооблагаемый доход. Удобно для бюджета, но спорно по закону.

Раньше единого подхода не было. Минфин постепенно двигался в сторону налогоплательщиков. Например, в письме от 11.08.2022 № 03-11-11/78069 Минфин указывал, что доход в виде полученного в дар имущества облагается НДФЛ, кроме случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ, а любые доходы, полученные в порядке дарения между членами семьи или близкими родственниками, освобождаются от налогообложения. При этом Минфин отдельно отметил: если договор дарения заключен между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности, правила учета доходов по УСН на такого ИП не распространяются.

Позже Минфин стал высказываться еще определеннее. В письмах от 17.12.2024 № 03-04-05/127628 и от 10.04.2025 № 03-04-05/35604 ведомство исходило из того, что статья 217 НК РФ не устанавливает ограничений для освобождения подаренной недвижимости от НДФЛ, даже если имущество используется в предпринимательской деятельности.

Но проблема была в том, что письма Минфина — это не бронежилет. На проверке инспекция могла сказать: «Спасибо, мы ознакомились», — и все равно доначислить налог.

Более того, по информации из обзора УНП, раньше и Минфин, и суды не всегда были едины: в более ранних письмах Минфина от 16.11.2021 № 03-04-05/92426, от 11.08.2022 № 03-11-11/78069, от 12.10.2022 № 03-04-05/98449 встречался подход, при котором значение придавалось тому, заключен ли договор дарения с бизнес-целями.

А ФНС, в письме от 24.07.2023 № БС-4-11/9359@ прямо указывала на необходимость использования имущества в личных целях для применения льготы. То есть Минфин уже начинал разворачиваться в сторону налогоплательщика, а налоговая практика на местах продолжала жить по старой фискальной прошивке.

Показательная история — дело ИП Елены Хабиевой. Предпринимательница получила от матери 11 объектов коммерческой недвижимости. Объекты использовались в предпринимательской деятельности — сдавались в аренду. Налоговая посчитала, что Хабиева должна была отразить стоимость подаренных объектов в декларации по НДФЛ и заплатить налог. По итогам проверки ей доначислили НДФЛ около 2,4 млн руб. и штраф.

Сначала Арбитражный суд Пермского края поддержал налогоплательщика. Суд указал, что подарки между близкими родственниками не облагаются НДФЛ вне зависимости от целей использования подаренного имущества. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд согласился: значение имеет факт родства.

Но кассация — Арбитражный суд Уральского округа — заняла позицию налоговой. Суд указал, что недвижимость использовалась в предпринимательских целях, поэтому ее нужно квалифицировать как доход ИП и облагать налогом. После нового рассмотрения нижестоящие суды также отказали предпринимательнице. И вот тут дело дошло до Верховного суда.

Верховный суд в определении от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 отменил неблагоприятные судебные акты и признал решение налогового органа недействительным.

Смысл позиции Верховного суда такой:

освобождение от НДФЛ при дарении зависит от наличия семейных или близкородственных отношений, а не от статуса ИП, назначения имущества или способа его использования.

ВС указал, что подаренное имущество освобождается от налогообложения вне зависимости от того, в каких целях его используют и какой статус имеют стороны договора. Экономколлегия также подчеркнула, что в спорной ситуации имущество фактически осталось внутри семейного круга и не привело к такому имущественному приросту, который позволял бы доначислять НДФЛ.

И тут ключевой вывод: возможность освобождения дохода от НДФЛ связывается исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым и не зависит от вида использования имущества, его функциональных характеристик и наличия у сторон статуса ИП.

Это важный правовой разворот. Фактически Верховный суд сказал налоговой: нельзя взять льготу из НК РФ и дописать к ней свои дополнительные условия.

Налоговый кодекс — не черновик в Word, где инспекция может включить режим правки.

Здесь надо помнить и про гражданско-правовую природу сделки. По статье 572 ГК РФ договор дарения — это безвозмездная передача вещи, имущественного права или освобождение от обязанности. Если есть встречная передача вещи, права или встречное обязательство, договор уже не признается дарением, а к нему могут применяться правила о притворных сделках.

Это принципиально. Верховный суд защитил реальное семейное дарение. Но если под видом дарения была продажа, зачет, скрытый расчет или вывод актива, налоговая будет спорить уже не о статье 217 НК РФ, а о том, что дарения на самом деле не было.

Кроме того, с 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Это прямо указано в пункте 3 статьи 574 ГК РФ в действующей редакции. Росреестр также разъясняет, что с 13.01.2025 договоры дарения объектов недвижимости между физическими лицами заключаются в нотариальной форме.

Поэтому сейчас «просто подписали договор дома на кухне» — уже плохой вариант. Для недвижимости между гражданами нужен нотариус. Иначе налоговый спор может начаться еще до налогов — с вопроса о форме сделки.

Если налоговая требует НДФЛ или пытается включить стоимость подаренного имущества в доход ИП, налогоплательщик может строить позицию так.

Первое. Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ является специальной нормой для дарения между членами семьи и близкими родственниками.
Второе. Эта норма не содержит ограничений по статусу дарителя или одаряемого как ИП.
Третье. Эта норма не содержит ограничений по назначению имущества — жилое оно или нежилое.
Четвертое. Эта норма не связывает льготу с тем, используется имущество в предпринимательской деятельности или нет.
Пятое. Верховный суд в определении от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 подтвердил, что статус ИП и коммерческое назначение объекта сами по себе не лишают налогоплательщика освобождения от НДФЛ.
Шестое. Письма Минфина от 17.12.2024 № 03-04-05/127628 и от 10.04.2025 № 03-04-05/35604 также подтверждают отсутствие в статье 217 НК РФ дополнительных ограничений для коммерческой недвижимости.
Седьмое. Если налогоплательщик действовал с учетом официальных разъяснений Минфина, можно дополнительно ссылаться на принцип доверия к закону и действиям государства. Верховный суд отдельно обратил внимание, что разъяснения Минфина сформировали у налогоплательщика ожидание правомерности его поведения.

Решение Верховного суда — это сильный аргумент, но не волшебная кнопка «налогов нет никогда».

Риски остаются в следующих ситуациях.

Двоюродный брат, тетя, дядя, племянник, гражданский супруг — это не всегда те лица, которые дают право на освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ.

ФНС прямо разъясняет: подарки от иных граждан облагаются НДФЛ, если подарены недвижимость, транспорт, акции, доли, паи, цифровые финансовые активы и некоторые другие активы.

Если была встречная оплата, зачет, расписка, перевод денег, обязательство что-то передать взамен — это уже не чистое дарение. Статья 572 ГК РФ прямо говорит: при наличии встречного предоставления договор не признается дарением.

Если имущество сначала гоняют между родственниками, потом быстро продают, дробят, передают связанным лицам или используют для ухода от налогов, инспекция может выйти через статью 54.1 НК РФ. Эта статья регулирует пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и суммы налога.

Сам подарок от близкого родственника может не облагаться НДФЛ.

Но если после дарения ИП сдает помещение в аренду, продает его, использует в деятельности и получает доход — это уже отдельная налоговая история. Доходы от аренды, продажи или эксплуатации объекта нужно учитывать по применяемому режиму налогообложения.

Подарок не облагается. А деньги от арендатора — это уже не подарок. Это бизнес. Налоговая тут не уйдет, максимум сделает вид, что отошла за кофе.

Если ИП получает недвижимость в дар от близкого родственника, нужно заранее подготовить документы.

Минимальный комплект:

1. Договор дарения — нотариально удостоверенный, если речь идет о недвижимости между гражданами после 13.01.2025.

2. Документы о родстве — свидетельства о рождении, браке, перемене фамилии, усыновлении.

3. Выписка ЕГРН — подтверждение перехода права собственности.

4. Пояснение для ИФНС — почему применяется пункт 18.1 статьи 217 НК РФ.

5. Ссылки на судебную практику — прежде всего определение ВС РФ от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023.

6. Ссылки на письма Минфина — от 17.12.2024 № 03-04-05/127628, от 10.04.2025 № 03-04-05/35604, а также при необходимости от 11.08.2022 № 03-11-11/78069.

7. Отдельный учет последующих доходов — чтобы не смешивать необлагаемый подарок и облагаемую предпринимательскую выручку.

Думаю, после позиции Верховного суда налоговые органы не сразу откажутся от старого подхода. Особенно на местах. Прежняя формула была слишком удобной: ИП + коммерческая недвижимость + дарение = доначисление.

Теперь эта формула сломалась.

Но это не значит, что налоговая перестанет проверять такие сделки. Просто акцент сместится.

Раньше инспекция могла спорить так: «Объект коммерческий, значит льготы нет».

Теперь ей придется доказывать больше:

• что дарение было притворным;

• что была встречная оплата;

• что родство не подтверждено;

• что сделка была частью налоговой схемы;

• что последующие доходы от объекта не учтены.

И это уже другой уровень доказывания.

Подарок от близкого родственника освобождается от НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ. Статус ИП не отменяет эту льготу. Коммерческое назначение недвижимости не отменяет эту льготу. Использование объекта в предпринимательской деятельности само по себе не отменяет эту льготу.

Но если под видом дарения была продажа, расчет, зачет или схема, налоговая будет спорить уже по другим основаниям.

Поэтому главный вывод такой: семейное дарение можно защищать. Но оформлять его надо так, чтобы оно выглядело как дарение не только для родственников, но и для инспектора, суда и нотариуса.

Помощь по налоговым проверкам, требованиям ФНС, восстановлению документов и защите расходов.

Мои книги — по налогам, проверкам, защите бизнеса и работе с ФНС.

Налоговые льготы, вычеты и специальные решения — сейчас действует специальная цена.

Если статья была полезна — ставьте лайк и подписывайтесь.