Почему часть инвесторов боится регионов — и правы ли они

Почему боятся

1) Ликвидность и выход из сделки слабее

В большинстве городов рынок тоньше: меньше покупателей, меньше сделок, продать быстро без дисконта сложнее. На это накладывается общий фактор: дорогие деньги и высокая ставка давят на инвестиции в недвижимость, особенно на сделки “под доходность” (покупатели становятся осторожнее). 

2) Риск “одного двигателя” экономики

Часть городов/территорий сильно зависит от одного крупного работодателя (монопрофильные города). В официальной рамке моногорода — это, в том числе, критерий, когда значимая доля занятых работает на градообразующем предприятии. Если у ключевого предприятия ухудшается ситуация — это быстро бьёт по доходам, трафику, арендаторам и вакантности. 

3) Дефицит качественных объектов

Парадокс регионов: часто есть деньги и спрос, но мало “правильных” активов, куда безопасно вложиться. Консультанты прямо отмечают, что дефицит качественных активов — один из факторов, почему объёмы инвестиций могут сокращаться. 

4) Операционный риск выше

В регионах чаще решает не “купил и забыл”, а управление: арендаторы, эксплуатация, локальная конкуренция, маркетинг объекта. Если нет сильной УК/процессов, доходность “на бумаге” легко превращается в просадку.

Правы ли они

✅ Да — если инвестор покупает “доходность”, а не актив.

То есть без стресс-теста по вакантности, без проверки экономики арендаторов, без понимания локального спроса и сценария выхода. И особенно — если это территория с монозависимостью или “тонким” рынком.

✅ Но часто страх преувеличен — потому что в ряде регионов спрос сильный, а предложение ограничено.

Например, по данным CORE.XP, в городах-миллионниках (без Москвы/СПб) вакантность офисов к концу 2025 года упала до 2,2%, а ставки в регионах росли в среднем около 30% г/г — это сигнал, что качественные площади там реально в дефиците. 

А на складском рынке CORE.XP отмечал смещение фокуса сделок в регионы — на них пришлось 62% объёма сделок по итогам 2024 года. 

Быстрый вывод для инвестора

Бояться стоит не “регионов”, а:

• тонкого спроса и слабого сценария выхода,

• монозависимых территорий,

• некачественного актива без нормального управления,

• покупки без запаса по вакантности/ставкам/срокам аренды.

А регионы с дефицитом качественного предложения и устойчивым спросом часто дают лучший баланс: вход дешевле столицы, а рост ставок поддерживается нехваткой площадей. 

Источники: CORE.XP (вакантность офисов в миллионниках, динамика ставок; региональный фокус складских сделок), РБК Недвижимость и Коммерсантъ (влияние высокой ставки/дорогого финансирования на инвестиции; дефицит качественных активов).