КРТ: что такое комплексное развитие территорий, кого могут лишить недвижимости и что делать собственнику

Комплексное развитие территорий (КРТ) за несколько лет превратилось из относительно нового градостроительного механизма в один из основных инструментов развития российских городов (особенно Москвы).

Для государства КРТ — это возможность преобразовать аварийные кварталы, бывшие промзоны, неэффективно используемые территории и отдельные участки под новую застройку.

Для девелопера — возможность получить территорию для крупного проекта.

А для собственника недвижимости КРТ это всегда стресс, страх перед неизвестным, стереотип, что государство свое всегда возьмет и т.д. Его можно понять, ведь его земельный участок, здание, помещение или иной объект недвижимости может попасть в границы проекта, после чего возникнет риск изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Поэтому собственникам коммерческой недвижимости и земельных участков важно понимать: что такое КРТ, в каких случаях оно применяется, как принимается решение, когда возможно изъятие недвижимости и как защищать свои интересы. Предупрежден - вооружен.

Комплексное развитие территории — это механизм, при котором государство или инвестор не просто строит отдельный дом или торговый центр, а перестраивает целую территорию по заранее определенной градостроительной концепции.

Речь может идти о:

• строительстве жилья;

• создании дорог;

• школах и детских садах;

• инженерной инфраструктуре;

• благоустройстве;

• реконструкции существующих объектов;

• сносе аварийных или неэффективных зданий;

• создании новых общественных и коммерческих пространств.

Правовая основа КРТ находится прежде всего в главе 10 Градостроительного кодекса РФ — статьях 64–72. В действующей редакции Кодекса предусмотрено несколько видов КРТ.

Иными словами, государство смотрит не на отдельный земельный участок: Вот этот участок можно застроить.

А на территорию в целом: Вот здесь должен появиться новый городской квартал, поэтому нужно изменить существующую застройку и инфраструктуру, комплексно.

Какие бывают виды КРТ

Градостроительный кодекс предусматривает четыре основных вида.

Применяется в отношении территорий, где находятся аварийные дома и иные объекты, соответствующие установленным субъектом РФ критериям состояния.

После изменений законодательства в механизм также включены определенные дома блокированной застройки и объекты индивидуального жилищного строительства, если они признаны аварийными либо соответствуют региональным критериям высокого износа или ненадлежащего состояния.

Это особенно интересно собственникам коммерческой недвижимости. КРТ может распространяться на территории, где находятся нежилые объекты, подлежащие сносу или реконструкции, в том числе если такие мероприятия предусмотрены адресными программами.

При этом законодательство позволяет включать в границы КРТ и другие участки и объекты, расположенные в том же элементе планировочной структуры.

Здесь речь идет преимущественно о территориях с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности либо в иных предусмотренных законом случаях.

Это принципиально другая конструкция. Здесь инициатором выступают сами правообладатели земельных участков и объектов недвижимости.

Причем инициатором может быть не только собственник: закон допускает участие арендаторов государственной или муниципальной земли при соблюдении установленных условий.

Для бизнеса это может быть интересным инструментом редевелопмента территории без ожидания, пока соответствующую инициативу проявит государство.

Самая распространенная ошибка собственника — считать: Моя недвижимость нормальная (не аварийная), значит КРТ меня не касается. - Это не всегда так.

Закон допускает включение в границы территории объектов, которые сами по себе не относятся к категории аварийных или подлежащих сносу.

Например, при КРТ жилой застройки в границы территории могут включаться другие земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся в границах соответствующего элемента планировочной структуры.

А при КРТ нежилой застройки законодательство также предусматривает возможность включения других участков и объектов в границах одного элемента планировочной структуры.

Получается важный практический эффект: собственник может оказаться в зоне КРТ не потому, что его объект признан аварийным или незаконным, а потому, что он оказался внутри (или сбоку) территории, которую решили комплексно преобразовать.

Полномочия зависят от масштаба проекта и вида территории. В общем случае решение может принимать:

• Правительство РФ;

• высший исполнительный орган субъекта РФ;

• глава местной администрации.

В августе 2026 года законодательство было дополнительно скорректировано Федеральным законом № 299-ФЗ, зачем? расширены возможности субъектов РФ принимать решения о КРТ в ситуации, когда им переданы полномочия по управлению и распоряжению федеральной недвижимостью в рамках законодательства о развитии территорий.

В отношении Москвы, Закон отдельно скорректировал нормы, касающиеся программы реновации. Например, Московский фонд реновации жилой застройки получил право заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), выступая в качестве участника, — и при этом без открытия счетов эскроу. Но есть условия: фонд должен заключать такие ДДУ в отношении всех объектов долевого строительства в рамках проекта, а переуступать права по таким договорам до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и его постановки на кадастровый учёт запрещено.

Это показательная тенденция: механизм КРТ постепенно становится более гибким и распространяется на большее количество территорий.

Как запускается КРТ:

Государство устанавливает:

• границы;

• площадь;

• расположение;

• объекты недвижимости;

• объекты, которые предполагается снести или реконструировать;

• основные параметры будущего развития.

Эти сведения должны быть отражены в решении о КРТ.

Уполномоченный государственный или муниципальный орган принимает соответствующий правовой акт.

В зависимости от проекта возможны:

• самостоятельная реализация государством или муниципалитетом;

• привлечение оператора;

• проведение торгов;

• заключение договора КРТ;

• реализация проекта правообладателями.

По общему правилу договор КРТ заключается по результатам торгов, однако закон предусматривает исключения, в том числе для отдельных случаев КРТ нежилой застройки и КРТ по инициативе правообладателей.

Важный момент: Для нежилой застройки государство не всегда сразу идет по пути принудительного изъятия. ГрК РФ предусматривает возможность предложения правообладателям заключить договор о КРТ. По действующей редакции ГрК РФ для КРТ нежилой застройки предусмотрена довольно жесткая конструкция: согласие на заключение договора должно быть получено от всех соответствующих правообладателей, причем в установленный срок — 45 дней со дня получения предложения (на практике конечно это довольно короткий срок, если собственник не был готов к такому событию). У собственника есть 2 варианта:

Вариант А: Собственники соглашаются и заключают договор о КРТ (это отдельная тема для следующей статьи, здесь не буду описывать весь процесс подготовки, проверки и подписания договор).

Вариант Б Собственники не соглашаются (тогда изъятие).

Именно здесь проект начинает превращаться из общей идеи в конкретный план:

• где будут здания;

• где дороги;

• где социальные объекты;

• какие здания сохраняются;

• какие подлежат сносу;

• какие земельные участки формируются.

И здесь возникает главный вопрос для собственника: что будет с его недвижимостью?

Могут ли забрать недвижимость собственника? Да могут. Это один из наиболее важных аспектов КРТ.

Часть 7 статьи 65 ГрК РФ прямо предусматривает возможность изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ — в порядке, установленном земельным законодательством.

Для собственника это означает, что КРТ — не просто градостроительный план.

При определенных условиях оно может стать юридическим основанием для принудительного прекращения права собственности. Но это не означает, что государство может просто сказать: Ваш участок попал в КРТ. Завтра он наш. Процедура изъятия строго регламентирована Земельным кодексом.

Как происходит изъятие недвижимости при КРТ

Специальные правила содержатся в статье 56.12 ЗК РФ. Уполномоченный орган принимает решение об изъятии. После этого информация о решении должна быть опубликована и размещена на официальном сайте, а также на информационном щите в границах соответствующей территории.

Затем собственнику направляется проект соглашения об изъятии. В соглашении должны быть определены, в частности:

• выкупная цена;

• размер убытков;

• другие предусмотренные законом условия.

Если соглашение не заключено, государственный или муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о принудительном изъятии. И здесь появляется одна из самых важных точек для собственника:

Сколько должны заплатить собственнику при КРТ? Принципиальная идея законодательства проста: принудительное изъятие не должно означать безвозмездную потерю недвижимости.

При изъятии определяется выкупная цена и возмещаются предусмотренные законом убытки. Это должно быть отражено в соглашении об изъятии.

На практике именно размер компенсации становится одним из основных предметов спора.

Например, собственник считает, что его здание стоит 100 млн рублей.

Государственный оценщик определяет стоимость в 75 млн рублей.

Собственник не согласен. В этом случае спор может перейти из плоскости: имеет ли государство право реализовывать КРТ? в совершенно другой: сколько именно государство должно заплатить за прекращение права собственности?

Земельный кодекс прямо предусматривает возможность оспаривания решения суда в части размера компенсации.

Судебная практика:

Практика последних лет показывает, что механизм КРТ уже работает не только на бумаге. Например, в Москве суды рассматривали дела об изъятии нежилых помещений в рамках КРТ нежилой застройки.

В одном из дел Департамент городского имущества Москвы потребовал изъять нежилое помещение площадью 17,7 кв. м. в рамках проекта КРТ № 476. Суд удовлетворил требования, поскольку решение о КРТ и распоряжение об изъятии не были признаны недействительными. (Судебный акт)

В другом аналогичном деле суд также удовлетворил требования об изъятии объекта, поскольку соглашение об изъятии не было заключено, а предусмотренная законом процедура была соблюдена. (Судебный акт)

Это важный сигнал для собственников: само по себе несогласие собственника с КРТ еще не означает, что изъятия не произойдет.

КРТ не означает автоматическую победу государства в любом споре.

Собственник может спорить:

• с законностью решения;

• с включением конкретного объекта;

• с процедурой изъятия;

• с оценкой;

• с размером компенсации;

• с составом убытков;

• с нарушением процедуры уведомления.

Что делать собственнику, если его объект попал в КРТ

Главная ошибка — ждать, пока вам пришлют соглашение об изъятии. К этому моменту значительная часть решений уже может быть принята. Я бы рекомендовал действовать значительно раньше.

Нужно получить:

• постановление или распоряжение;

• границы территории;

• перечень объектов;

• документацию по проекту;

• сведения о застройщике или операторе.

Нужно сопоставить кадастровые номера, границы земельных участков и документы по КРТ.

Это принципиально. Нужно понять: объект подлежит сносу сам по себе или просто оказался внутри территории КРТ?

В ряде случаев именно здесь можно обнаружить несоответствия между решением, ППТ, ПМТ, ПЗЗ и фактическими характеристиками объекта.

Если после изучения вышеупомянутых источников не выявлено нарушений или нестыковок, можно обратиться к специалистам с целью подготовки преварительного заключения на предмет возможного исключения объекта из КРТ, с технико-экономическим обоснованием.

Если изъятие неизбежно, задача собственника меняется. Вместо вопроса: Как сохранить объект любой ценой? иногда разумнее ставить вопрос: Как получить максимальное законное возмещение?

Особенно важно для собственников коммерческой недвижимости. Цена коммерческого объекта — это не только стоимость стен. Например, собственник владеет зданием стоимостью 200 млн рублей. В здании находится: ресторан; арендаторы; оборудование; парковка; инженерная инфраструктура. Если государство изымает объект, необходимо анализировать не только стоимость самого здания, но и какие убытки возникают в результате прекращения права и невозможности продолжать деятельность. Именно поэтому коммерческая недвижимость при КРТ требует более сложной оценки, чем обычная квартира.

Можно ли купить недвижимость, если известно, что территория попадет под КРТ? Можно. Но я бы крайне осторожно относился к такой покупке. Например, объект продается за 100 млн рублей.

Продавец говорит: Да, здесь КРТ, но пока ничего не происходит. Покупатель должен задать другой вопрос: Какова вероятность изъятия и сколько мне компенсируют?

Если недвижимость покупается непосредственно перед КРТ, ее инвестиционная стоимость может существенно отличаться от обычной рыночной стоимости.

Кроме того, нужно проверить:

• принято ли решение о КРТ;

• опубликован ли проект;

• утверждены ли границы;

• принято ли решение об изъятии;

• есть ли распоряжение об изъятии;

• направлялось ли соглашение собственнику;

• какие сроки реализации проекта установлены.

Покупать объект в зоне КРТ без юридического заключения (due diligence) — крайне рискованно.

На мой взгляд, КРТ в ближайшие годы будет использоваться все активнее. Причина проста. Государству уже недостаточно точечного строительства. Нужно одновременно решать несколько задач:

• обновлять городскую застройку;

• создавать инфраструктуру;

• вовлекать неэффективные земли;

• расселять аварийное жилье;

• развивать транспорт;

• увеличивать объем жилищного строительства;

• привлекать частные инвестиции.

По данным Минстроя, в первом полугодии 2026 года по проектам КРТ в России введено 1,4 млн кв. м недвижимости. В активной стадии находилось 1 469 проектов в 81 регионе общей площадью 30,5 тыс. га. (Минтранс России)

Еще в апреле 2025 года Минстрой сообщал о 1 521 территории в проработке и совокупном градостроительном потенциале проектов КРТ около 260 млн кв. м недвижимости. (Министерство строительства России)

То есть речь идет уже не о нескольких экспериментальных проектах. КРТ становится системным инструментом управления землей и городской недвижимостью.

Тенденция № 1. КРТ будет распространяться на новые территории. Законодатель постепенно расширяет возможности применения механизма. Последний пример — Федеральный закон № 299-ФЗ от 4 августа 2026 года, который расширил возможности субъектов принимать решения о КРТ в отношении территорий, связанных с федеральной недвижимостью, полномочия по управлению которой переданы регионам. (Российская газета)

Это показывает направление развития законодательства: меньше точечных проектов — больше комплексного управления территориями.

Тенденция № 2. Коммерческая недвижимость будет попадать в зону риска чаще. Для собственников бизнеса особенно важен рост КРТ нежилой застройки. Бывшие промзоны, склады, производственные базы, гаражные комплексы, неэффективно используемые коммерческие территории могут представлять значительный интерес для девелопмента. Мой совет для таких собственников/арендаторов - почаще читайте источники публикации мэрии и следите за почтой, а лучше вообще напрямую интересоваться, не попал ли объект в зону повышенного внимания для КРТ. При этом не обязательно, чтобы каждый объект был аварийным. Если территория включается в комплексный проект, отдельные объекты могут оказаться частью более масштабной реконструкции. Поэтому собственникам коммерческой недвижимости стоит отслеживать не только сообщения о сносе конкретного здания, но и градостроительные планы в отношении всего квартала или территории.

Тенденция № 3. Главным спором станет не можно ли изъять, а сколько заплатить. Это, пожалуй, самая важная тенденция для собственников. Механизм изъятия уже достаточно подробно урегулирован. Поэтому в судах все чаще ключевым становится вопрос: какая компенсация является справедливой?

И здесь огромное значение имеют:

• качество отчета оценщика (как на старте (предварительный отчет), так и в суде, т. н. экспертный отчет);

• выбор аналогов;

• дата оценки;

• состояние объекта;

• доходность;

• стоимость земельных прав;

• убытки бизнеса;

• необходимость переезда;

• стоимость восстановления инфраструктуры.

Практика уже показывает, что недостатки оценочных заключений могут иметь принципиальное значение для исхода спора.

Тенденция № 4. КРТ станет важным инструментом для инвесторов. Для девелопера КРТ — это не только риск, но и возможность. Инвестор получает возможность участвовать в преобразовании территории, где одновременно решаются вопросы:

• земли;

• планировки;

• инфраструктуры;

• строительства;

• сноса;

• расселения;

• формирования новых участков.

Поэтому для инвесторов КРТ становится самостоятельным направлением земельного и девелоперского бизнеса.

Главный вывод очень простой, КРТ — это уже не абстрактная градостроительная программа. Это механизм, который непосредственно влияет на права собственников недвижимости. Если ваш участок или объект оказался в границах КРТ, нельзя ограничиваться вопросом: Меня точно снесут или нет? Нужно срочно выяснять:

1. Почему территория включена в КРТ?

2. На каком основании включен конкретный объект?

3. Предусмотрен ли его снос или реконструкция?

4. Возможно ли изъятие?

5. Когда оно может произойти?

6. Как определяется компенсация?

7. Какие убытки можно заявить?

8. Есть ли основания оспаривать решение или процедуру?

И самое главное — не ждать момента, когда государство пришлет готовое соглашение об изъятии.

Чем раньше собственник начинает анализировать проект КРТ, тем больше у него возможностей:

• сохранить объект;

• изменить условия проекта;

• договориться с инвестором;

• подготовить альтернативный вариант использования;

• заранее оценить недвижимость;

• доказать больший размер компенсации;

• подготовиться к судебному спору.

Для государства это инструмент развития территорий.

Для девелопера — возможность получить масштабный проект.

А для собственника — сигнал о том, что стоимость и судьба его недвижимости начинают зависеть не только от рынка, но и от градостроительного решения государства.

Именно поэтому собственникам земельных участков и коммерческой недвижимости уже сегодня стоит включить КРТ в стандартную проверку юридических рисков объекта, я называю это юридический чекап недвижимости. Это как поход к врачу, лучше заранее сдать анализы и лечить болезнь на ранних этапах - шансов будет больше, чем получить диагноз уже по факту.

Если недвижимость находится в городе или районе с активным строительством (Москва, С.Петербург и другие города-миллионники), проверять нужно не только ЕГРН и ПЗЗ, но и перспективные проекты КРТ.

Это особенно важно при покупке объекта: иногда самый дорогой юридический риск находится не в истории собственности, а в будущем градостроительном сценарии территории, многие об этом забывают. Недавно к нам приходил собственник, строящийся в Москве БЦ, которого включили в КРТ. Да и такое бывает, девелопер вложил в проект кучу денег, а на этапе 50% строительства ему прилетело соглашение счастья.

Дисклеймер: материал носит информационный характер и не является юридическим заключением по конкретному проекту КРТ. При анализе конкретного объекта необходимо изучать решение о КРТ, ППТ, ПМТ, ПЗЗ, сведения ЕГРН и документы об изъятии.