Как стать жертвой мошенников при покупке квартиры после наследства

В статье рассказываю реальный случай, в котором покупатель купил квартиру у 2-го собственника после наследства и стал фигурантом уголовного дела, а также был выселен из квартиры. Как такое возможно, вы узнаете прочитав статью
1,1 тыс. 362

9 марта 2021г., 7 часов утра, звонок в дверь — по ту сторону следователь

2 оперативника и 2-е соседей в качестве понятых.

Хозяйке квартиры вручают постановление на проведение обыска и постановление о возбуждении уголовного дела по ч.4 ст. 159 УК – мошенничество, совершенное группой лиц с причинением ущерба в особо крупном размере.

В результате обыска найдены документы на купленную квартиру, которые изымают, позднее квалифицируют как вещественные доказательства.

В тот же день допрашивают покупателя как свидетеля, и она узнает подробности утреннего визита — квартира, которую она купила в 2019г. криминальная.

Хозяйка в ужасе от услышанного, робко вспоминает на допросе и рассказывает, как покупала квартиру — февраль 2019г., она с дочкой и мужем решили переехать из Хабаровска в Москву.

Квартиру искали через агентство недвижимости, которое сопровождало сделку, проверяло документы и занималось бюрократическими хлопотами.

Квартиру продавала женщина восточной национальности, срок владения составлял 2 года, ранее она ее купила у наследницы по завещанию. В завещании было указано, что наследник является внучкой покойного, который завещает квартиру после своей смерти.

Договор подписан, деньги перечислены на банковский счет продавца. Договор зарегистрирован в Росреестре, до этого получены выписки ЕГРН, в которых не было зарегистрировано каких-либо обременений.

Следователи в историю хозяйки не поверили, рекомендовали найти адвоката, сообщили, что у нее статус свидетеля, пока.

В апреле 2021г. от администрации в суд поступает судебный иск о признании квартиры выморочным имуществом, признании завещания и всех последующих сделок недействительными, выселении покупателя из квартиры. Накладываются аресты.

Все очень просто и сложно одновременно. 1-й собственник квартиры, умер в 2015г. не имел каких-либо родственников, следовательно завещание, реализованное наследником в 2017г. — сфальсифицировано, и все последующие сделки являются оспоримыми.

Возражения покупателя о том, что он является добросовестным, квартира покупалась через агентство и с проверкой документов в Росреестре, остались без внимания.

Внучка, которая получила квартиру в наследство и продала ее объявляется в розыск. До настоящего времени не найдена, т.к. еще в 2017г. покинула территорию РФ, кроме того, внучкой она не могла быть, т.к. на момент ее рождения, покойному было 16 лет. Других фигурантов уголовного дела найти пока не удалось.

Басманный суд города Москвы в октябре 2022г. удовлетворил иск администрации и выселил покупателя из квартиры, и только после этого она ко мне обратилась. Мне сразу показалось странным, что ее адвокаты сослались только на пропуск исковой давности и все.

Я взялся за это дело с договором об оплате по результату. У меня уже есть мысли как защитить права доверителя и вернуть дело на новое рассмотрение, но об этом позже.

У читателя возникает вопрос, а как предотвратить такие риски?

Мой ответ – никак. Наследственная квартира — всегда риск, пусть не такой как в данном деле, но риск оспаривания завещания есть всегда.

Тогда вопрос - как снизить риски?

Мой ответ – заключить договор страхования титула недвижимости, да это расходы, примерно 3-5% от суммы сделки, но если СК застрахует объект, то при отмене сделки будет страховое возмещение, а это уже лучше, чем не чего.

Но перед тем, как бежать в страховую нужно запросить у продавца документы:

1️⃣ Расширенная Выписка из ЕГРН - поможет установить кто является собственником имущества в настоящее время, а также всех предыдущих и основания приобретения права собственности.

2️⃣ Документы основания приобретения собственности.

Такими документами могут быть:
✔ договор (купли-продажи, дарения, мены, получения имущества безвозмездно т.е. приватизация);
✔ свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
✔ судебный акт.

Из документа основания можно узнать какими нормами права должны были руководствоваться стороны при совершении сделки.

  • Если основание - договор (заключенный за период до трех лет) то нужно внимательно прочитать условия договора, и проверить 2-ю сторону на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, арбитражных и административных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

  • Если основание — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию то просим продавца проехать к нотариусу для ознакомления с наследственным делом, нужно установить: установил ли нотариус круг наследников через ЗАГС или ограничился лишь сведениям, полученными от наследника;

  • Кроме того, наследодателя также нужно проверить на наличие/отсутствие возбужденных ранее по гражданских, уголовных, административных, арбитражных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

  • Если наследство оформлено по завещанию, то ознакомиться с документами, подтверждающими родство.

  • А если наследство получено позднее 6 месяцев после смерти, то требовать судебный акт о восстановлении сроков принятия наследства – кстати именно данный факт стал камнем преткновения в указанном деле.

  • Если основанием возникновения собственности является судебный акт, то нужно проверить не отменен ли или изменен этот судебный акт вышестоящей инстанции, не подана ли апелляционная/кассационная жалоба или заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам с целью исключения риска отмены судебного акта в будущем и как следствие возможность отмены совершенной сделки с имуществом.

  • Сверить паспорт продавца с выпиской из ЕГРН и документами основания.

  • Получить от продавца справки об отсутствии зарегистрированных лиц и основаниях снятия с регистрационного учета, в том числе архивные.

  • Провести проверку самого продавца или наследника на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, административных, арбитражных дел с целью исключения рисков признания в будущем продавца несостоятельным (банкротом) и возможной отмены совершенной сделки.

А еще:

* Расчеты по сделки проводить безналичным способом путем открытия аккредитива в Банке, либо через депозит нотариуса, либо путем безналичного перечисления денежных средств со счета на счет.

  • Заранее подготовить документы, подтверждающие законность происхождения денежных средств, которыми Вы будете расплачиваться за жилое помещение.

Но и эти рекомендации не снимают всех рисков при покупке наследственной недвижимости.

Комментарии

4
  • Andrey Pavlovskiy

    кому то из администрации понадобилась квартира.

    умер в 2015, 

    в 2017 собственность по завещанию,

    в 2019 новая собственность,

    в 2021 дело.

    а 6 лет кто платил налог на имущество? коммуналку? 

    бредятина полная.

    галимый гоп-стоп.

  • Андрей доброго дня! Коммуналку оплачивали владельцы, за которыми была зарегистрирована собственность. Более того, мнимый наследник при продажи квартиры заплатил НДФЛ, равно как и цена продажи в 2019г. была с небольшим отклонением от рыночной.

  • Саня

    Вот тоже интересно. Кто возбудил дело если нет родственников и реальных наследников? И да через 6 лет. Ведь мошенничество произошло в 2017 когда собственность оформили по поддельному завещанию. И почему ищут только наследницу. А как же нотариус который это завещание подтвердил , или что он там с ним делает.

    Этож просто так не выясняется что сидел за компом от нефиг делать листал документы и как то вдруг решил проверить по этой квартире соблюдение наследства. Ктото стуканул... тот кто знал и 6 лет молчал.

    • Ярослав Сафронов

      Доброго дня! Дело возбуждено по заявлению районной администрации г. Москвы. По их данным покойный не имел родственников и квартира является выморочным имуществом, т.е. переходит в собственность государства. Однако как правило переход в собственность государства очень длительный путь и занимает много времени, т.к. чиновники на местах не торопливые в данном вопросе, вот поэтому получило оформить и завещание и другие сделки. Касательно нотариуса, здесь много вопросов, но на сегодня, нотариус имеет статус свидетеля и следствию вероятно проще "работать" с обычным покупателем.

ФНС объяснила, как представлять сведения о разрешении на добычу водных биоресурсов

В налоговую нужно по-новому подавать информацию о полученном разрешении на добычу водных биологических ресурсов.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Если налог уменьшается до нуля за счет вычетов, то ЕНП-уведомление по нему не нужно

Нулевые уведомления по ЕНП не нужны.

💡 Как заполнить ПСФЛ, зарегистрировать обособку, провести индексацию зарплаты и что включить в уведомление по ЕНП: разъяснения экспертов

Ежедневно наши эксперты готовят для вас статьи-разборы и мини-курсы о законопроектах, новых правилах, разъясняют действующие нормы НК и ТК, на примерах показывают, как заполнить декларацию, провести операцию в 1С и прикладывают образцы, бланки и другие полезные документы. Сегодня собрали топ таких разборов за неделю.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Россельхозбанк предупреждает о блокировке Мир-UnionPay за границей

Банк рекомендует снять наличные ДО КОНЦА ДНЯ.

Лучший допрос в налоговой — это тот, который не состоялся. Интервью с Владиславом Каминским

Обязательно ли идти на допрос в налоговую, какие риски и ответственность за неявку ждут бухгалтеров, какие незаконные методики использую налоговики. Об этом рассказал Владислав Каминский, налоговый эксперт и спикер IV всероссийской бухгалтерской конференции «Клерка», которая пройдет 14 марта.

Лучший допрос в налоговой — это тот, который не состоялся. Интервью с Владиславом Каминским
Социальный вычет

💯 За обучение на «Клерке» бухгалтеры могут получить социальный вычет

Социальный налоговый вычет по НДФЛ по расходам на свое обучение в любой форме (в том числе, заочной) за 2023 год можно получить в размере до 120 тыс. рублей, за 2024 — до 150 тыс.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
НДС

Теперь станет проще подтверждать нулевую ставку НДС

С 1 апреля 2025 года для подтверждения нулевой ставки будет не нужно представлять документы с отметками таможенных органов.

Уведомление по ЕНП

Когда уведомление по ЕНП может быть с нулевой суммой

В общем случае уведомление по ЕНП на налоги, которых нет (сумма налога = 0), не сдают.

1
446

Как работодателю поймать удаленщика на прогулах

Если сотрудник на удаленке не выходит на связь с работодателем больше двух дней подряд без уважительных причин, то это считается нарушением. С ним могут расторгнуть трудовой договор.

Валютный контроль

ИП может не отчитываться за личный счет в банке Казахстана, но должен отчитаться за счет в Узбекистане

Физлица должны сдавать отчеты о движении средств по своим зарубежным счетам. Но есть нюансы для счетов в странах ЕАЭС.

У ИП на УСН будет льгота по налогу на имущество на помещение, даже если оно временно не используется в бизнесе

Применение УСН предполагает освобождение от налога на имущество, если оно не включено в региональный «кадастровый» перечень.

Ликбез по страховке от безработицы в ОАЭ. Про штрафы

Итак, в продолжение темы о страховании от безработицы скажу, что с 01.10.2023 года правительство ОАЭ будет применять штрафы… к работникам, которые не подписываются на систему страхования по безработице или не выполняют платежи по ней.

1
151
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Инвестиции

Свежие облигации: Новотранс на размещении

Пока кто-то готовится к доллару по сто, а кто-то ждёт, что всё отберут, а деньги запретят, находятся смельчаки, готовые собрать заявки на облигации с купоном ниже ключевой ставки на 1,5–2%.

Свежие облигации: Новотранс на размещении

Российским банкам теперь доступен выбор канала биометрического обслуживания

Задача внедрения биометрии станет проще и дешевле для 200+ банков. Ниже порог — выше выполнимость задачи.

⚡️Новые санкции США: 11 российских банков и НСПК

США объявляют санкции против 11 российских банков, включая известные Модульбанк и Авангард, а также Национальную систему платежных карт (НСПК). В список попали и значимые финансовые структуры, среди которых БСФ Капитал и Эльбрус Капитал, что говорит о расширении масштабов ограничительных мер.

874

Бизнес на иголках. Колючая история Рязанского предпринимательства

Без чего невозможно представить всю текстильную промышленность? Без мелочи. Без иголки. Давайте ненадолго переместимся в те времена, когда одно предприятие Рязанской губернии обеспечивало игольными изделиями не только всю Россию, но и было известно далеко за ее пределами. Переяславль-Рязанский, 1700 год.

Бизнес на иголках. Колючая история Рязанского предпринимательства
8
364
Бесплатно с Кадровый учет

Трудовой договор с дистанционным работником в 2024 году: образец

Дистанционная работа (ст. 312.1 ТК) выполняется вне места нахождения работодателя, вне стационарного рабочего места, территории или объекта, прямо или косвенно находящихся под контролем работодателя. Как правило, для выполнения трудовой функции и взаимодействия используются информационно-телекоммуникационные сети общего пользования, в том числе интернет.

Трудовой договор с дистанционным работником в 2024 году: образец

Должен ли бухгалтер компенсировать ущерб из-за своей ошибки?

Ошибки бухгалтера. Коллеги, добрый день. Поделитесь. Если из-за ошибки бухгалтера организация несёт расход. В моём случае, больничный лист переплата, около 10 тыс руб. Первый раз такое за 17 лет. Должен ли бухгалтер возместить эти суммы работодателю? Малый бизнес, главбух в единственном лице 🤦‍♀

491

С Днём защитника Отечества!

Дорогие коллеги! От имени всего коллектива поздравляем вас с Днём защитника Отечества!

IT-компании

Иностранные IT-компании не смогут получать льготы в РФ

Из реестра аккредитованных IT-компаний уберут иностранный бизнес. Предприятия не смогут получать налоговые преференции и отсрочку от армии для своих сотрудников.