Перелом на рынке: вторичка обогнала новостройки
Ипотечный рынок в России заметно меняется.
В июле 2026 года вторичное жильё впервые с 2023 года обошло новостройки по объёму ипотечных выдач.
На готовые квартиры пришлось 144,1 млрд ₽ — 39% всех ипотечных выдач, на новостройки — 142,1 млрд ₽, или 38%.
Это уже не просто разовая перестановка в статистике. Она показывает, что вторичный рынок постепенно возвращает себе позиции, а покупатели всё чаще рассматривают готовое жильё как альтернативу новостройкам.
Что изменило баланс между вторичкой и новостройками
1️⃣ Изменилась семейная ипотека
С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — один льготный кредит», а супруги в большинстве случаев должны выступать созаёмщиками.
В результате прежняя схема, когда супруги могли оформить отдельные льготные кредиты, стала недоступна.
На этом фоне выдачи ипотеки с господдержкой сократились, а рыночная ипотека стала занимать всё большую долю.
А рыночная ипотека особенно важна именно для вторичного рынка, поскольку льготные программы в основном ориентированы на покупку новостроек.
2️⃣ Вторичка начала расти быстрее новостроек
Есть ещё один важный сигнал — динамика цен.
По данным «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера, в августе 2026 года квадратный метр в новостройках в среднем стоил 192,8 тыс. ₽, а на вторичном рынке — 130,1 тыс. ₽.
При этом за год вторичка подорожала на 11,4%, а новостройки — на 9,5%.
Причём готовое жильё дорожает быстрее уже четвёртый месяц подряд.
То есть разрыв в цене между первичным и вторичным рынком пока сохраняется, но вторичка постепенно сокращает его за счёт более высоких темпов роста.
3️⃣ Снижение ставок возвращает отложенный спрос
В 2024–2025 годах высокая стоимость рыночной ипотеки заставляла многих покупателей откладывать решение о покупке.
По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека стала постепенно оживать.
Это особенно заметно по итогам первого полугодия 2026 года.
За шесть месяцев россияне оформили ипотеку на вторичное жильё на 358,2 млрд ₽. Это на 238,2% больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Для сравнения: объём ипотечных выдач на новостройки вырос на 37,4%, до 914 млрд ₽.
Да, новостройки по-прежнему значительно опережают вторичку по общему объёму ипотечных выдач за полугодие.
Но темпы роста вторичного рынка сейчас намного выше.
Именно это постепенно меняет расстановку сил.
📈 Что может произойти дальше?
С 1 октября 2026 года могут измениться условия семейной ипотеки.
Один из обсуждаемых вариантов — дифференцированная ставка в зависимости от количества детей.
При этом окончательные параметры программы пока не утверждены: Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября.
Поэтому осень может стать важным периодом сразу для обоих сегментов рынка — и для новостроек, и для вторичного жилья.
Что это означает для покупателя?
Рынок становится менее однозначным.
Если раньше выбор часто сводился к тому, какую новостройку купить, то сейчас всё чаще имеет смысл сравнивать сразу несколько сценариев:
🔹 готовую квартиру на вторичном рынке;
🔹 квартиру в относительно новом доме;
🔹 новостройку;
🔹 разные варианты ипотечного финансирования.
Поэтому тем, кто планирует покупку, имеет смысл внимательно сравнивать конкретные варианты на первичном и вторичном рынке, а не ориентироваться только на привычное правило «новостройка выгоднее».
