Сотрудник хочет кредит под залог своей доли в квартире: почему банки отказывают и что проверить в ЕГРН заранее

Сотрудник приходит в бухгалтерию за справкой о доходах и объясняет: нужны деньги, а из имущества есть треть квартиры. Квартира стоит одиннадцать миллионов, просит он два, по его арифметике риска для банка никакого. При этом банки один за другим отказывают, и он уверен, что дело в его кредитной истории. Чаще всего дело не в ней, и полезно понимать почему, если вопрос задают вам.

Короткий ответ такой: юридически заложить долю можно, практически банк почти всегда говорит «нет». Причина не в заёмщике, а в том, насколько трудно продать долю, если платежи прекратятся.

Здесь важно различать два вида собственности, которые в разговоре называют одинаково.

• Долевая. В документах указано, кому сколько принадлежит: половина, треть, 45/100. По статье 7 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» такой участник вправе заложить свою часть, не спрашивая остальных владельцев.

• Совместная. Доли не определены, объект принадлежит нескольким людям сразу. Типичный пример: квартира, купленная супругами в браке. Тут для залога нужно письменное согласие всех собственников.

Поэтому фраза «мне нельзя, у меня только доля» неверна. Верная звучит иначе: «мне можно, но банк не хочет».

Кредитор смотрит на залог через один вопрос: за сколько и как быстро его удастся реализовать при просрочке. У доли с этим сразу несколько проблем, и они складываются.

1. Преимущественное право. По статье 250 ГК при продаже доли постороннему остальные собственники вправе купить её первыми на тех же условиях, по недвижимости у них на ответ месяц. Сделка с внешним покупателем растягивается.

2. Покупатель въезжает к чужим людям. Желающих мало, в основном перекупщики, и они берут с большой скидкой.

3. Треть квартиры не равна трети цены. Скидка за совместное проживание заметная, и банк считает по нижней границе оценки.

4. Спор собственников виден по документам. Участвовать в чужом конфликте банк не хочет.

5. Продукты рассчитаны на целый объект. Во многих программах под недвижимость требование к залогу - вся квартира. Заявку отсекает автоматика, до кредитной истории дело даже не доходит.

Именно последний пункт рождает ложный вывод «у меня плохая история»: отказ пришёл быстро и без объяснений, хотя с историей могло быть всё в порядке.

Шанс появляется тогда, когда доля перестаёт быть частью чужой квартиры и начинает выглядеть как самостоятельный объект.

• Все собственники закладывают свои доли одной сделкой. Для банка это обычный залог целой квартиры, шанс высокий.

• Доля выделена в натуре: отдельная комната со своим входом и лицевым счётом. Шанс средний, решают документы.

• У заёмщика большая часть, второй владелец - согласный супруг. Тоже средний шанс.

• Половина квартиры, а второй собственник - посторонний человек. Шанс низкий.

• Небольшая доля в квартире, где живут несколько семей, практически без шансов.

• Среди собственников есть несовершеннолетний, или на долю приходится меньше 6 кв. м. Это ноль.

Про шесть метров стоит сказать отдельно. С 1 сентября 2022 года часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса запрещает действия, которые дробят жильё на доли меньше 6 кв. м на человека, и такие сделки ничтожны. Покупателя на такую долю просто не найти.

Большую часть стоп-факторов банк увидит в выписке раньше, чем начнётся разговор о сумме. Её разумно заказать самому и прочитать до первой подачи.

1. Сколько всего собственников и какие у них доли.

2. Нет ли среди владельцев детей: это видно по дате рождения.

3. Обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий. Арест закрывает вопрос до его снятия.

4. Основание права: наследство, приватизация, дарение, покупка. К свежему наследству банк относится настороженно, потому что наследники иногда объявляются позже.

5. Сколько квадратных метров приходится на долю: отсюда и считается порог в шесть метров.

Часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ требует нотариально удостоверять договоры ипотеки долей, но делает исключения. Главное из них - договор с банком. Отсюда три практических вывода.

• Долю закладывают банку: нотариус не нужен, договор подписывают в банке, затем обременение регистрирует Росреестр.

• Долю закладывают не банку, а частному инвестору или иной некредитной организации: нотариус обязателен, а его тариф считается от суммы договора.

• Все собственники закладывают свои доли одной сделкой: нотариус не нужен, кто бы ни был залогодержателем.

Долю несовершеннолетнего в залог не возьмут. Это защита прав ребёнка, за которой стоит опека, и обходных путей нет. Такие доли чаще всего появляются после приватизации на всю семью или после погашения жилья материнским капиталом. Конторы, которые обещают «договориться с опекой», хорошим не заканчиваются.

С займами под долю тоже есть ограничение. Закон № 271-ФЗ от 2 августа 2019 года запретил микрофинансовым организациям выдавать гражданам займы под залог жилья или доли в нём. Значит, объявление «под долю быстро и без справок» дал либо частный инвестор без надзора, либо кто-то, работающий вне закона.

Залог - это запись в Росреестре: долю нельзя продать или подарить, пока долг не погашен. Жить в квартире и быть в ней прописанным можно как раньше, доли остальных собственников не обременяются. После погашения запись снимают.

Если долю в залог не берут, рабочих направлений обычно несколько.

1. Заложить квартиру целиком вместе с остальными владельцами, если они не против.

2. Выкупить чужие доли и потом закладывать уже целый объект.

3. Предложить другой объект семьи: дом, дачу, гараж, коммерческое помещение, автомобиль.

4. Посчитать кредит без залога и сравнить: иногда разница меньше, чем ожидалось.

5. Продать долю, если она маленькая, а отношения с соседями по квартире испорчены.

Чего делать не стоит, так это рассылать заявки во все банки подряд. Каждая видна в кредитной истории, и после серии отказов следующий банк оценивает заёмщика хуже. Сотруднику полезнее начать с двух бумаг: выписки ЕГРН и отчёта о кредитной истории. По ним почти всегда видно, есть ли смысл идти с долей в банк или время лучше потратить на другой путь.