Разговор обычно начинается с просьбы о документах. Предприниматель на обслуживании собирается взять крупную сумму на бизнес, беззалоговые программы ему уже не дают или лимит нагрузки выбран, и он решает заложить загородный дом. Бухгалтеру приходит задача собрать справки, а заодно вопрос: «Как думаешь, дадут?»
Ответ во многом виден до похода в банк. Дом с участком банки принимают в залог сложнее, чем квартиру в большом городе: такой объект труднее быстро продать, если заёмщик перестанет платить. Поэтому большая часть отказов случается не из-за анкеты, а из-за самого объекта, и почти всё это читается по выписке ЕГРН и по фотографиям дома.
Дом и земля идут одним лотом
Первое, что стоит объяснить клиенту: заложить только дом нельзя. Статья 69 закона об ипотеке № 102-ФЗ допускает ипотеку здания только с одновременной ипотекой по тому же договору участка, на котором оно стоит. Логика простая: дом без земли под ним банку не продать, землю без дома тоже.
На практике это значит, что в договоре залога будут два кадастровых номера, на дом и на участок. И проверять придётся оба объекта, а не только тот, который клиент считает ценным.
Что смотреть в выписке по участку
Границы. Если в выписке написано, что границы участка не установлены, банк откажет. Межевание делается до заявки, а не после неё.
Категория и вид использования. Проще всего проходят земли населённых пунктов под ИЖС или ЛПХ. Участки в СНТ и ДНП на сельхозземлях банки одобряют заметно тяжелее.
Адрес. Он должен быть присвоен и совпадать в документах на землю и на дом. Нет адреса, сначала администрация, потом банк.
Ещё два условия в выписке не видны, но банк их проверит: круглогодичный подъезд (не грунтовка, которую размывает весной) и удалённость. Обычно кредиторы ограничивают радиус 50–100 километрами от крупного города, где у них есть отделение.
Что смотреть по самому дому
Здесь стоп-факторы, на которых сделка останавливается почти у любого залогового аналитика:
дом построен, но права на него не зарегистрированы в Росреестре;
деревянные стены старше 15–20 лет: брус и бревно банки считают пожароопасными и быстро дешевеющими;
нет капитального фундамента, дом стоит на столбах;
износ больше 60% по отчёту оценщика или видимые повреждения несущих конструкций;
среди собственников есть ребёнок: опека не даст наложить обременение на его долю.
Отдельная история с пристройками. За годы к дому успевают пристроить мансарду, гараж или комнату, а в техплан это не вносят. Оценщик сверяет планировку с поэтажным планом и фиксирует расхождения. Лёгкая терраса или навес на одобрение не влияют. Капитальная пристройка на фундаменте даёт риск отказа из-за несогласованной реконструкции, и под такой объект банк приходится подбирать отдельно.
Дача в СНТ: можно, но меньше
Клиент с домом в садовом товариществе тоже не безнадёжен, но условия жёстче. Дом должен быть признан жилым, с правом круглогодичного проживания. Нужны постоянное электричество достаточной мощности, отопление, которое держит плюс зимой, и дороги, которые чистят от снега. Даже при всём этом банк закладывает повышенный дисконт: по нашей практике сумма по таким объектам обычно не превышает 30–40% рыночной стоимости.
Сколько реально дадут
Это вопрос, на котором ожидания клиента расходятся с банком сильнее всего. Банк считает лимит не от рыночной цены, а от ликвидационной, то есть цены срочной продажи. По объектам, которые проходят через оценку у нас, она выходит на 15–30% ниже рыночной. А доля кредита от стоимости загородного дома редко превышает 50–55%.
Пример для разговора с клиентом: дом с участком оценили в 10 млн рублей. Рассчитывать стоит примерно на 5–5,5 млн, а не на «восемь, как за квартиру». Если бизнесу нужна сумма больше, лучше узнать это до того, как оплачена оценка.
Если дом уже в залоге у МФО
Бывает, что объект уже заложен у микрофинансовой организации или частного кредитора под ставку заметно выше банковской. Напрямую банк такой залог не рефинансирует: ему нужен объект без чужого обременения. Рабочая последовательность выглядит так: решение банка с отлагательным условием, погашение старого долга, снятие записи в Росреестре (на саму запись уходит от 3 до 7 рабочих дней), затем выдача. Узкое место одно: деньги на закрытие старого долга нужны раньше, чем придут новые. Об этом клиенту надо сказать сразу.
Порядок, который бережёт кредитную историю
Проверить по кадастровым номерам межевание участка и статус дома («жилой дом»).
Сверить адрес в документах на землю и на здание.
Собрать пакет: паспорта всех собственников, СНИЛС, выписки ЕГРН на дом и участок, техплан.
Выбрать 2–3 банка, чьи требования подходят под этот объект, а не рассылать заявки всем подряд: веер заявок портит скоринг.
После предварительного одобрения пустить оценщика и обеспечить ему доступ ко всем помещениям, котлу и скважине.
Подписать договор и зарегистрировать ипотеку: деньги банк выдаёт только после записи об обременении.
Страх «заберут дом»
Его клиенты проговаривают редко, но он часто тормозит решение. Забрать дом во внесудебном порядке без явного согласия заёмщика банк не может, взыскание идёт через суд. Пункт 1 статьи 54.1 закона об ипотеке не даёт обратить взыскание, если нарушение крайне незначительно и требования несоразмерны стоимости залога. А на любом этапе остаются реструктуризация и мировое соглашение.
Залог загородного дома остаётся одним из немногих способов получить крупную сумму на длинный срок, когда беззалоговые программы закрыты. Но половина успеха здесь в бумагах, которые бухгалтер видит первым: межевание, адрес, статус дома и собственники. Проверить их до заявки дешевле, чем потом объяснять клиенту отказ.
