Самозанятый риелтор: легально ли это и когда налоговая начнет задавать вопросы

Зашли в «Налоговую правду»? Переходите и в наш Telegram — там ещё глубже и жёстче: закрытые кейсы, схемы, разборы ФНС. Подписывайтесь, чтобы не терять деньги.

Да, риелторы могут перейти на специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД).

Общего перечня видов деятельности, разрешённых для самозанятых, нет. Есть ограничения, прописанные в законе № 422-ФЗ, где указано, чем заниматься нельзя. Например, самозанятые не могут продавать подакцизные или маркируемые товары.

Риелторская деятельность в список запретов не входит. Более того, Минфин ещё в 2019 году (письмо № 03-11-11/54306 от 22.07.2019) прямо подтвердил, что услуги по продаже и покупке недвижимости можно оказывать в статусе самозанятого.

1. Легальная деятельность

Многие риелторы работают «на себя», но не оформляют статус и получают доход неофициально. Это — зона риска. Если ФНС обнаружит, что деятельность ведётся системно и без регистрации, возможно привлечение к ответственности — от штрафа до уголовного дела (в зависимости от суммы дохода).

Оформление самозанятости позволяет выйти из серой зоны без бюрократии и защититься от претензий налоговой.

2. Пониженная налоговая ставка

Для самозанятых действуют одни из самых низких ставок в налоговой системе:

• 4% — при работе с физлицами,

• 6% — при оказании услуг организациям и ИП.

Для сравнения: риелторы, оформленные в агентстве недвижимости, уплачивают НДФЛ — 13% от доходов. Разница — почти вдвое.

3. Упрощённый порядок ведения деятельности

Самозанятые не обязаны вести бухгалтерию, сдавать декларации или открывать расчётный счёт. Все расчёты проводятся через приложение «Мой налог», которое формирует чеки и автоматически передаёт данные в ФНС.

Никаких касс, отчётности, взносов и бухгалтеров не требуется.

Выбор зависит от целей, дохода и способа работы. Вот ключевые критерии:

Доходы

У самозанятых действует лимит 2,4 млн рублей в год. При превышении этого порога статус НПД теряется, и необходимо либо перейти на другой режим, либо уплатить НДФЛ с превышения.

ИП на УСН может зарабатывать до 200 млн рублей в год, что даёт больше возможностей для масштабирования бизнеса.

Найм сотрудников

Самозанятые не имеют права нанимать работников. Даже при сотрудничестве с другими специалистами (риелторами, юристами, бухгалтерами) потребуется оформить ИП.

Работа с бывшим работодателем

Закон прямо запрещает самозанятым оказывать услуги бывшему работодателю, если с момента увольнения прошло менее двух лет. Это правило исключает возможность увольнения сотрудников и их последующего переоформления как самозанятых — с целью сокращения налогов.

Если риелтор недавно работал в агентстве недвижимости и теперь хочет сотрудничать с ним как самозанятый — это запрещено.

Готовность к административной нагрузке

ИП обязан вести учёт, устанавливать онлайн-кассу, уплачивать взносы в ФНС и ПФР, а также раз в год сдавать налоговую декларацию. Это можно делать самостоятельно или с помощью бухгалтера.

У самозанятых подобных обязанностей нет — вся нагрузка сводится к использованию мобильного приложения.

Закон № 422-ФЗ устанавливает ещё одно важное ограничение.

Согласно ст. 4 закона (ред. от 29.11.2024), не вправе применять режим НПД лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица — на основании договора поручения, комиссии или агентского договора.

Исключение может быть только по п. 6 этой статьи — если иное предусмотрено законом.

Это значит: если риелтор работает исключительно в интересах агентства недвижимости — самозанятость не подходит. Такая модель предполагает агентские отношения, и тогда возникает либо необходимость оформляться как ИП, либо быть наёмным сотрудником.

Самозанятость — это легальный и выгодный способ работы для риелтора, если деятельность действительно осуществляется от собственного имени и в интересах клиента.

Но если вы работаете на агентство, особенно если были в нём оформлены недавно, либо взаимодействуете с покупателями по поручению третьих лиц — режим НПД использовать нельзя. Это может привести к доначислениям налогов, штрафам и переквалификации отношений.

Перед тем как выбрать налоговый режим, трезво оцените структуру своей деятельности и финансовые цели. Самозанятость даёт свободу и низкие налоги, но только если использовать её в рамках закона.