Покупка недвижимости на Пхукете через тайскую компанию — тема, вокруг которой ходит много слухов и домыслов. За 15 лет работы с тайской недвижимостью я видел разные варианты: от блестящих успехов до полных провалов. Разберем, как это работает на практике и когда имеет смысл связываться с такой схемой.
Что реально можно купить иностранцу
Давайте сразу расставим точки над i. Тайское законодательство достаточно четко определяет права иностранцев на недвижимость.
Что покупается свободно:
Квартиры в кондоминиумах. Иностранцы могут владеть квартирой по Freehold (полное бессрочное владение), но с оговоркой: иностранная квота в кондо ограничена 49% от общей площади. Получается полноценная собственность, которую можно продать, сдать в аренду или передать по наследству.
Дома без земли. Можно оформить право собственности на строение, пока земля остается в аренде или принадлежит лицу с тайским паспортом. Схема рабочая, но с нюансами при продаже.
Что напрямую не купишь:
Землю. Вот здесь начинается самое интересное. Иностранцам запрещено владеть землей на 100%. Обычно оформляют долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом продления еще на два периода, итого максимум 90 лет.
Но есть легальные способы обойти это ограничение через тайское юрлицо. Вопрос в том, нужно ли вам это.
Два пути владения через компанию
По опыту скажу: есть два основных варианта, как стать владельцем недвижимости через тайскую компанию.
Вариант первый: регистрация новой компании
Согласно закону, иностранец не может владеть более 49% акций компании, которая покупает недвижимость. Остальные 51% должны принадлежать тайским акционерам.
Звучит как ловушка? На бумаге — да. На практике существуют юридические механизмы, которые позволяют иностранному акционеру сохранять полный контроль над компанией и ее активами. Об этом подробнее расскажу дальше.
Вариант второй: покупка готовой компании
Альтернативный путь — приобрести уже зарегистрированную тайскую компанию, которая владеет нужным объектом. Сделка оформляется как смена акционеров, недвижимость остается на балансе фирмы.
Плюсы очевидны: не нужно возиться с регистрацией, собирать пакет документов, искать номинальных акционеров. Просто переоформляешь доли — и дело сделано.
Но тут есть риски, о которых многие не задумываются. Компания может иметь скрытые долги, судебные иски или налоговые претензии. Я знаю случай, когда человек купил компанию с виллой, а через полгода выяснилось, что у фирмы миллионный долг перед подрядчиками.
Как себя обезопасить?
Обязательно проводите полный юридический аудит перед покупкой. Проверьте налоговую историю, убедитесь в отсутствии обременений на имущество, изучите репутацию предыдущих владельцев. Да, это стоит денег, но сэкономите на юристе — потеряете гораздо больше.
Важное предупреждение (читать обязательно)
Вот что я говорю всем клиентам: оформлять недвижимость на тайское юрлицо имеет смысл, только если вы реально собираетесь вести бизнес.
Власти Таиланда активно проверяют компании, которые владеют недвижимостью, но не ведут никакой деятельности. Эти "спящие" компании штрафуют, а номинальным директорам грозит наказание вплоть до тюремного срока.
Серьезно. Я не пытаюсь вас напугать — просто даю факты. Законодательство ужесточается, и то, что пять лет назад прокатывало, сейчас может обернуться серьезными проблемами.
Если вы планируете открыть отель, ресторан, туристический бизнес — тогда схема с компанией логична и работает. Если просто хотите купить виллу для личного проживания — лучше рассмотрите другие варианты.
Как работает контроль через миноритарную долю
Теперь к самому интересному. Как иностранец с 49% акций контролирует компанию, где формально 51% принадлежит тайцам?
Тайское законодательство создает парадоксальную ситуацию: формально земля и дома принадлежат местным жителям, фактически контроль остается у иностранца. Разберем механику.
Должность директора — ключ к контролю
Первый и самый важный элемент — это назначение иностранного акционера директором компании. Директор получает право подписи на всех документах, операциях по банковским счетам, сделках с недвижимостью.
Все решения проходят через директора. Тайские номинальные акционеры существуют только на бумаге, реальной власти у них нет.
Бланковые индоссаменты
Второй уровень защиты — бланковые индоссаменты на акции тайских акционеров. Что это значит? Тайцы подписывают передаточные документы на свои акции заранее, но без указания нового владельца.
Получается, что иностранец в любой момент может переоформить эти акции на себя (в пределах допустимых 49%) или на новых номинальных владельцев. Можно заменить всех "бумажных" акционеров, не трогая саму компанию и ее активы.
Привилегированные акции
Третий инструмент — привилегированные акции с усиленным правом голоса. Одна привилегированная акция может давать вес 10 обычных акций.
Математика простая: у вас 49% привилегированных акций, которые дают вам, допустим, 490 голосов. У тайских номинальных акционеров 51% обычных акций, то есть 51 голос. Формально вы в меньшинстве, фактически контролируете все решения.
Хитроумная схема? Да. Легальная? При правильном оформлении — да. Надежная? Настолько, насколько грамотно составлены документы.
Реальные затраты и подводные камни
Регистрация компании в Таиланде стоит от 30 000 до 50 000 бат, в зависимости от того, сами занимаетесь оформлением или через агентство. Я всегда рекомендую второй вариант — сэкономите время и нервы.
Дальше начинаются текущие расходы. Компания должна вести бухгалтерский учет, подавать налоговые декларации, проводить ежегодные собрания акционеров. Это еще 20-30 тысяч бат в год на бухгалтера.
Если компания реально ведет бизнес — эти расходы окупаются. Если компания "пустая" — они становятся мертвым грузом, плюс растут риски проверок.
Еще момент: тайские номинальные акционеры. Их нужно найти, оформить документы, периодически продлевать доверенности. Обычно используют услуги юридических фирм, которые предоставляют номиналов. Стоимость — от 10 000 бат в год за каждого акционера.
Когда схема работает
За годы практики я вывел для себя четкие критерии, когда оформление через компанию имеет смысл:
Вы открываете реальный бизнес на Пхукете — отель, ресторан, туристическое агентство, строительную фирму. Компания нужна для операционной деятельности, недвижимость — часть бизнеса.
Вы покупаете крупный земельный участок под коммерческую застройку. Здесь без компании не обойтись, плюс можно получить налоговые преимущества.
Вы планируете долгосрочные инвестиции и готовы заниматься управлением активами. Но в этом случае нужна четкая бизнес-стратегия, а не просто "купить виллу".
Когда лучше выбрать другой путь
Если вы просто хотите виллу для отдыха — оформляйте землю в Leasehold на 30+30+30 лет. Это проще, дешевле и без головной боли с компанией.
Если покупаете квартиру в кондо — берите на свое имя по Freehold. Зачем усложнять?
Если у вас есть тайская жена или партнер, которому вы доверяете — можно оформить на него, подписав договор о защите интересов. Рискованно, но в некоторых случаях оправданно.
Практические рекомендации
Из личного опыта дам несколько советов:
Работайте только с проверенными юридическими фирмами. Не экономьте на юристах — потом выйдет дороже. Я знаю хорошие фирмы на Пхукете, которые специализируются на таких сделках.
Требуйте полную прозрачность всех документов. Все договоры должны быть переведены на ваш язык, каждый пункт — понятен и объяснен.
Не торопитесь. Оформление компании и покупка недвижимости через нее может занять 2-3 месяца. Это нормально. Если вам обещают сделать все за неделю — бегите от таких консультантов.
Обязательно проводите due diligence при покупке готовой компании. Полная проверка стоит 30-50 тысяч бат, но может спасти вас от миллионных убытков.
Ведите реальную деятельность через компанию. Даже минимальную. Это защитит вас от претензий властей и сделает бизнес-структуру легитимной.
Альтернативы, о которых стоит знать
Помимо схемы с компанией, есть другие легальные варианты:
Долгосрочная аренда (Leasehold). 30 лет с правом продления еще на два периода. Для многих это оптимальный вариант: меньше затрат, меньше бюрократии, меньше рисков.
Оформление на тайского супруга. Работает, если у вас крепкий брак и высокий уровень доверия. Обязательно оформляйте prenuptial agreement (брачный договор).
Комбинированная схема. Дом на ваше имя, земля в аренду на 30 лет. Дает вам право собственности на строение, но без полного контроля над участком.
Каждый случай индивидуален. То, что работает для инвестора, открывающего сеть вилл, не подойдет семье, которая просто хочет дом у моря.
Заключение
Оформление недвижимости через тайскую компанию — рабочая схема, но она требует серьезного подхода. Это не способ "обмануть систему", а легальный механизм для ведения бизнеса.
Если вы готовы инвестировать время, деньги и усилия в создание настоящей бизнес-структуры — схема даст вам полный контроль над активами и гибкость в управлении.
Если вам нужна просто недвижимость для жизни или отдыха на Пхукете — существуют более простые и безопасные варианты.
Главное — принимать решение на основе фактов, а не слухов. Консультируйтесь с профессионалами, изучайте документы, взвешивайте риски. Тайский рынок недвижимости полон возможностей для тех, кто подходит к делу с умом.
Начать дискуссию