Отказ в аренде или выкупе земли без торгов: как оспорить и что нужно знать в 2026 году

Собственник объекта капитального строительства (ОКС) имеет исключительное право на оформление земли под ним без торгов в аренду или в собственность. Это прямо вытекает из принципа единства судьбы участка и объекта (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и реализуется через ст. 39.3, 39.6, 39.20 ЗК РФ. Однако уполномоченные органы часто отказывают, и далеко не всегда законно. Наиболее частые споры касаются соразмерности площади участка, разрешённого использования, попадания в красные линии и статуса самого объекта. В этой статье на основе актуальной практики арбитражных судов Москвы и Московской области разберём, какие отказы можно оспорить, какие аргументы работают и как правильно выстроить позицию.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

Перед обращением в уполномоченный орган стоит провести градостроительно-земельный аудит. Это поможет заранее выявить риски и подготовить обоснование.

Таблица 1. Чек-лист для проверки возможности получить участок без торгов

Если какой-то из пунктов вызывает сомнения, лучше подготовить дополнительные документы (экспертное заключение, историю формирования участка) или устранить нарушение до подачи заявления.

Закон прямо не называет несоразмерность площади участка и здания основанием для отказа. Перечень оснований в ст. 39.16 ЗК РФ является закрытым. Исключение — Москва, где до 2030 г. действует свой перечень (ст. 4.1 Закона г. Москвы № 48). Однако судебная практика исходит из смысла ст. 39.20 ЗК РФ: участок предоставляется именно для эксплуатации здания, поэтому площадь не должна быть кратно больше.

Ключевой вывод: отказ по мотиву несоразмерности суды признают законным, если собственник не обосновал необходимую площадь. Бремя доказывания при этом лежит на заявителе.

Дело № А40-69563/2023 (ВС РФ, 14.08.2025)

В этом деле Верховный Суд РФ рассмотрел спор между Департаментом городского имущества г. Москвы и АО «Европейская экономическая компания». Нижестоящие суды (апелляция и кассация) встали на сторону компании, но ВС РФ отменил их акты и оставил в силе решение суда первой инстанции, которым в иске было отказано. Суть спора — отказ в предоставлении земельного участка, и ключевую роль сыграл именно вопрос соразмерности площади заявленного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. ВС РФ подтвердил, что даже при отсутствии прямого указания в законе несоразмерность площади может быть основанием для отказа, если заявитель не доказал обратное.

Дело № А40-144574/2024 (АС Московского округа, 10.03.2025)

Росимущество отказало ООО «Горизонт» в аренде федеральных участков в Москве, сославшись на отсутствие обоснования размера испрашиваемого участка. Суд первой инстанции и апелляция признали отказ незаконным, указав, что ст. 39.16 ЗК РФ не содержит такого основания. Однако кассация (постановление № Ф05-1932/2025 от 10.03.2025) заняла противоположную позицию:

«Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учёта конкретных обстоятельств дела и определённых положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка. <…> бремя доказывания соразмерности площади лежит на собственнике зданий».

Отказ признан законным, поскольку заявитель не обосновал необходимую площадь. Участок превышал площадь здания в 52 раза.

Что делать собственнику:

• не пытаться арендовать или выкупить участок с явно несоразмерной площадью;

• при отказе по данному основанию занимать активную позицию, не перекладывая бремя доказывания на орган;

• обосновывать соразмерность площадей ссылками на проекты планировки/межевания, историю землепользования, градостроительные и противопожарные нормы, а при необходимости — представлять внесудебное заключение специалиста или ходатайствовать о назначении экспертизы.

Вторая по частоте группа споров связана с расхождениями между видом разрешённого использования (ВРИ) участка, целями использования и актуальными ПЗЗ.

Дело № А46-18317/2024 (ВС РФ, 05.12.2025)

Обществу отказали в выкупе участка, сославшись на несоответствие ВРИ актуальным ПЗЗ. Однако суды всех инстанций встали на сторону заявителя. Верховный Суд, отказывая в передаче жалобы, указал: изменения территориальной зоны и видов разрешённого использования приняты после возведения объекта, следовательно, общество вправе использовать участок по прежнему фактическому ВРИ. Для оформления права собственности вид разрешённого использования участка может быть установлен согласно виду разрешённого использования объекта.

Дело № А41-62008/2024 (Десятый ААС, 2025)

Муниципальный орган утверждал, что ВРИ участка «склады» не соответствует фактическому использованию, поскольку на участке расположен производственный корпус. Суд отклонил этот довод, указав, что участок фактически используется в рамках складского функционала, обратного администрацией не доказано, а наименование здания само по себе решающего значения не имеет.

Дело № А41-83767/2024 (АС Московского округа, 20.01.2026, № Ф05-21349/2025)

Суд подтвердил, что административное здание «Ростелекома» правомерно находится на участке с ВРИ «Связь». Формальное несоответствие наименования здания и ВРИ не является основанием для отказа.

Правила, которые работают:

• ПЗЗ, принятые после постройки здания, не препятствуют аренде или выкупу участка с ВРИ, соответствующим назначению этого здания (п. 8 ст. 36 ГрК РФ).

• При наличии претензий к целевому использованию учитываются именно факты нецелевого использования, выявленные в ходе контрольных мероприятий, а не предположения органа.

Для отказа в выкупе достаточно факта нахождения участка в границах красных линий, установленных в предусмотренном законом порядке (в проекте планировки территории). При этом не требуется доказывать, что участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Дело № А40-5551/2024 (АС Московского округа, 05.02.2025, № Ф05-29821/2024)

Суд признал законным отказ в выкупе, установив, что участок частично расположен в границах красных линий для размещения линейного объекта. Ключевой вывод: установленные проектом планировки красные линии сохраняют действие даже в случае, если часть участка уже была изъята для госнужд для той же цели.

Дело № А41-11226/2025

В этом деле администрация также ссылалась на автомобильную дорогу местного значения в границах участка. Однако суд установил, что в РГИС и ЕГРН соответствующие пересечения не подтверждены, а заключение специалиста заявителя их не выявило. Отказ признан незаконным.

Практический совет: При получении отказа по «краснолинейному» основанию первым делом проверьте, подтверждаются ли пересечения официальными сведениями (публичная кадастровая карта, РГИС, ЕГРН). Если данные противоречивы или отсутствуют — есть шанс оспорить отказ.

Для аренды достаточно обращения любого из собственников здания или помещения на участке. Уполномоченный орган обязан заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Для выкупа — необходимо волеизъявление всех.

Дело № А40-144574/2024 (АС Московского округа, 10.03.2025)
Суд специально отметил, что один из правообладателей может обратиться за оформлением аренды самостоятельно, а обязанность направить проект договора другим лежит на уполномоченном органе (п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

Дело № А41-5916/2025 (Десятый ААС, 27.08.2025)
Суд подтвердил, что отсутствие волеизъявления иных собственников помещений не является основанием для отказа в аренде. Орган может понудить их ко вступлению в договор в дальнейшем.

Важное различие: при выкупе такое правило не работает. Если на участке несколько собственников объектов, все они должны подать заявление о выкупе (или хотя бы выразить согласие). Исключение — линейные объекты, где допускается выкуп участка под частью объекта, но это редкий случай (постановление АС Московского округа от 19.11.2025 № Ф05-15740/2025 по делу № А40-133214/2024).

При попытке оформить землю под объектом, который не обладает признаками капитальности (или утратил их), отказ будет законным.

Дело № А41-10193/2022 (Десятый ААС, 28.10.2025, № 10АП-20333/2022)

Суд признал недействительным ранее заключённый договор аренды участка под парковкой, которая не являлась объектом капитального строительства, и под зданием КПП незначительной площади. Сделан вывод, что само по себе наличие зарегистрированного права на «здание» не доказывает его капитальность.

Дело № А40-63158/25 (АС Московского округа, 20.02.2026)

Кассация указала, что при разрешении споров о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под арендуемым зданием или помещением необходимо руководствоваться специальными нормами арендного законодательства, которые имеют приоритет над общими положениями о неосновательном обогащении. По общему правилу, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата включает в себя плату за пользование соответствующим земельным участком, если иное прямо не предусмотрено законом или договором. Это подтверждает, что суды пристально изучают природу объекта и фактическое землепользование.

Дело № А41-55890/2020 (Десятый ААС, 13.02.2025, № 10АП-25704/2024)

Суд признал незаконным отказ в выкупе участка под зданием, которое администрация сочла разрушенным. По заключению экспертизы, здание требовало лишь капитального ремонта и не утратило своих свойств как объект недвижимости.

Правила доказывания:

• зарегистрированное право в ЕГРН не является безусловным доказательством капитальности;

• заключение экспертизы о возможности эксплуатации (ремонтопригодности) — ключевой документ при споре о разрушенном объекте;

• если площадь участка явно несоразмерна объекту, даже при наличии зарегистрированного права отказ может быть признан законным (дело № А41-60541/2024).

Таблица 2. Сводная практика по спорам о предоставлении публичных участков без торгов

Таблица 3. Распространённые ошибки и способы их предотвращения

Если отказ уже получен, не стоит отчаиваться. Многие отказы можно оспорить в судебном порядке.

Таблица 4. Стратегия оспаривания отказа

Судебная практика 2025–2026 годов, включая определения Верховного Суда РФ и постановления АС Московского округа, сформировала чёткие ориентиры для споров о предоставлении публичных земельных участков без торгов.

Первое: несоразмерность площади участка зданию — это «неписанное» основание для отказа. Закон его прямо не называет, но суды исходят из смысла ст. 39.20 ЗК РФ и принципа единства судьбы участка и объекта. Бремя доказывания соразмерности лежит на заявителе. Чем больше превышение площади, тем сложнее его обосновать.

Второе: вид разрешённого использования — не абсолютный барьер. Если здание возведено до изменения ПЗЗ, заявитель вправе ссылаться на прежний ВРИ (дело № А46-18317/2024). Наименование здания не всегда соответствует ВРИ, и это не является основанием для отказа, если фактическое использование не противоречит целевому назначению.

Третье: красные линии — законное основание для отказа, но при условии, что они установлены надлежащим образом. Если данные в РГИС или ЕГРН противоречивы, отказ можно оспорить.

Четвёртое: для аренды не нужно согласие всех собственников, для выкупа — нужно. Один собственник вправе заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. При выкупе требуется волеизъявление всех правообладателей объектов на участке.

Пятое: статус объекта имеет значение. Парковки, замощения и иные некапитальные объекты не дают права на оформление земли без торгов, даже если на них зарегистрировано право. Для разрушенных объектов ключевое значение имеет заключение экспертизы о возможности (или невозможности) ремонта и эксплуатации.

Шестое: подготовка к обращению — залог успеха. Градостроительно-земельный аудит до подачи заявления позволяет выявить риски и устранить их или подготовить обоснование. Чем детальнее и убедительнее доводы заявителя, тем меньше шансов у уполномоченного органа на законный отказ.

Таким образом, спор о предоставлении публичного участка без торгов — это не «битва с государством, которую невозможно выиграть». При грамотной подготовке, опоре на актуальные разъяснения ВС РФ и использовании всех инструментов доказывания (экспертизы, история формирования участка, градостроительные нормы) собственник здания имеет реальные шансы на успех. Главное — не надеяться на формальное толкование закона, а заранее обосновывать необходимость испрашиваемой площади и соответствие всем предъявляемым требованиям.