Когда подаренная близким родственником недвижимость все-таки облагается НДФЛ

Недавно мой дядя решил порадовать меня и подарил мне «коммерческую» недвижимость. На первый взгляд, это отличный семейный жест, но я задался вопросом: а как быть с налогами? Ведь все знают, что если родственник дарит вам собственность, то вы можете не беспокоиться о НДФЛ - пункт 18.1 статьи 217 НК РФ говорит именно об этом.

Итак, когда дело доходит до налоговых вопросов и подарков в частности, тут есть один немаловажный аспект. На самом деле, как вы используете эту недвижимость может быть даже важнее, чем кто её вам подарил. Так что давайте разберемся в этом подробнее.

Недвижимость, транспорт, акции и доли в бизнесе — все это можно получить в дар от родных без уплаты налога. Но только если ты получаешь подарок от члена семьи или близкого родственника по закону: супруг, мама/папа, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья и сестры. Если же дарят тебе из организации или ИП — они обязаны отнять налог (НДФЛ) с твоего подарка, кроме тех случаев, когда есть льгота.

Подарки от организаций и ИП в пределах 4 000 рублей в год не облагаются НДФЛ. На этом фоне у многих складывается простая картина: «если мама подарила нежилое здание, налога нет». Но в ряде споров налоговая и суды смотрят на ситуацию иначе. В практике инспекций и судов есть дела, где участниками спора становились предприниматели, работающие с коммерческой недвижимостью.

Так вот, как это обычно бывает: родитель имеет нежилые помещения и сдает их в аренду. Потом он заключает договор дарения на ребенка. Дитё регистрируется в качестве ИП и продолжает использовать те же объекты для своего бизнеса или арендует их дальше. Но есть один маленький секрет: доход от этого подарка не декларируется, ссылаются на льготу по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ — как на подарок от близкого родственника.

Налоговая инспекция не ограничивается только договором и семейными связями. Она пристально изучает экономическую подоплеку — если недвижимость используется исключительно для предпринимательской деятельности, значит, это рабочий инструмент бизнеса, а не личное имущество для проживания или семейных целей.

Дарение в этом контексте выглядит скорее как передача коммерческого актива внутри "семейного бизнеса", а не как обычный семейный подарок. Суды, опираясь на позицию Конституционного суда РФ и прочие формальные основания получения дохода, указывают: важно также учитывать характер использования имущества при его налогообложении.

Если актив, с которого вы хотите получить налоговую льготу по дарению, связан с предпринимательской деятельностью — будьте готовы столкнуться с проблемами. Налоговая может не применять эту льготу в таких случаях, что приведет вас к доначислению налога (НДФЛ или налога по выбранному режиму), пени и даже штрафам.

Как использовалась недвижимость до того, как я решил ее подарить? Если это было сдано в аренду или там находились магазины, офисы и производственные площадки, налоговая сразу поняла бы, что это коммерческий актив. А что я планирую делать с этим объектом после того, как его получит мой близкий человек? Продолжать сдавать в аренду, использовать как офис для своего ИП или компании, либо просто держать на балансе как доходный актив.