В чём проблема
Речь в первую очередь об объектах, технический учёт которых проводили до 1 января 2013 года — тогда действовали правила бюро технической инвентаризации (БТИ). В те годы единой методики расчёта площади не было: сотрудники БТИ, например, обмеряли помещения по внутреннему периметру и суммировали площади комнат. Позже появились новые правила (в том числе закреплённые в приказе Росреестра № П/0393 с 2021 года), и подход к подсчёту изменился. В результате один и тот же физически неизменный объект в старом техпаспорте БТИ и в современном техническом плане для кадастрового учёта может иметь разную площадь. Расхождение также возникает из-за арифметических ошибок, неверного измерения или некорректного переноса данных из архивов.
Сейчас закон не предусматривает такой ситуации как отдельного основания для кадастровых работ. Изменить площадь в ЕГРН можно либо после реальной реконструкции (с проектом и разрешением на строительство), либо если доказана реестровая ошибка. На практике это создаёт сложности: собственникам приходится доказывать основания для изменений в рамках общих процедур, хотя проблема кроется исключительно в старых правилах учёта. Такие нестыковки часто всплывают в самый неподходящий момент — при продаже, наследовании, оформлении ипотеки или подготовке проекта реконструкции.
Что предлагает законопроект
Инициатива прямо разрешает уточнять площадь, если изменение вызвано не перестройкой объекта, а применением актуальной методики расчёта или выявлением ошибки в старой технической документации. Для этого кадастровый инженер подготовит технический план с уточнёнными данными. Ключевое условие: до проведения кадастровых работ в объекте не должно было быть реконструкции (для зданий и сооружений) или перепланировки (для помещений в многоквартирных домах). Если фактические изменения были (надстройка, пристройка, переустройство конструкций), оформлять их придётся по общим правилам — с документами, подтверждающими законность работ.
Поправки планируют внести в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В частности, дополнить статьи 24 и 69.
Но это не всё. Законопроект также затрагивает другие «пробелы» в данных ЕГРН. Предлагается упростить внесение сведений, важных для кадастровой оценки: о годе ввода объекта в эксплуатацию (или завершения строительства) и о материале наружных стен. Сейчас таких данных не хватает: год ввода отсутствует более чем у 6 млн объектов, а материал стен — более чем у 700 тыс.. Вносить эти сведения можно будет двумя путями: по заявлению собственника (с подтверждающими документами) или самостоятельно органом регистрации прав — на основании документов, которые передают бюджетные учреждения субъектов РФ, участвующие в кадастровой оценке. При этом декларация, поданная в бюджетное учреждение, сама по себе не будет считаться достаточным подтверждением.
Зачем это нужно
Разработчики инициативы отмечают: цель — снизить административную нагрузку на граждан и бизнес, повысить качество данных в ЕГРН и избежать спорных ситуаций при сделках. Актуализация сведений о площади и других характеристиках напрямую влияет на точность кадастровой оценки.
