Близкий родственник подарил недвижимость, которая используется в бизнесе. Возникает ли у получателя обязанность платить НДФЛ? Верховный суд разъяснил: коммерческое назначение имущества и статус ИП сами по себе не лишают права на освобождение от налога. Эта позиция включена в Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2026), утвержденный 14 октября 2026 года.
Почему возник спор
Сын подарил отцу 16 объектов недвижимости, которые сдавал в аренду. Отец зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и продолжил использовать полученное имущество в коммерческой деятельности.
Налоговая инспекция посчитала, что в такой ситуации освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками не применяется. По итогам проверки отцу начислили более 14 млн рублей налога и более 700 тыс. рублей штрафа.
Основанием для доначислений стали предпринимательский характер использования недвижимости и статус сторон сделки.
Что разъяснил Верховный суд
В июне 2026 года Судебная коллегия по административным делам ВС РФ поддержала налогоплательщика.
Освобождение дохода, полученного в порядке дарения, предусмотрено пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ. При дарении недвижимости между членами семьи и близкими родственниками закон не связывает применение освобождения:
с жилым или нежилым назначением объекта;
с использованием недвижимости для личных нужд либо в предпринимательской деятельности;
с наличием у дарителя или одаряемого статуса ИП.
Следовательно, сам по себе факт сдачи подаренных объектов в аренду не позволяет облагать их стоимость НДФЛ.
Важно, что Верховный Суд не только высказался по этому вопросу при рассмотрении отдельного спора, но и 14 октября 2026 года Президиум ВС РФ включил эту позицию в Обзор судебной практики № 3 (2026), подчеркнув:
«Единственным необходимым объективным критерием для освобождения одаряемого от налогообложения является наличие близких родственных отношений между дарителем и одаряемым».
Что это означает для налогоплательщиков
Налоговая инспекция не вправе вводить дополнительные ограничения для освобождения от НДФЛ, которых нет в законе. Коммерческое назначение подаренной недвижимости, ее использование в бизнесе и регистрация получателя в качестве ИП сами по себе не являются основанием для доначисления этого налога.
Если решение инспекции основано именно на таких обстоятельствах, позиция Верховного суда - существенный аргумент при его обжаловании. В жалобе или заявлении в суд целесообразно сослаться на пункт 18.1 статьи 217 НК РФ и Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2026), а также представить документы, подтверждающие дарение и родственные отношения сторон.
При этом освобождение касается дохода в виде полученной в дар недвижимости. Последующие доходы от ее сдачи в аренду облагаются налогами по применимым к получателю правилам. Адвокат Карен Гукасян https://telegram.me/pravo_gukasyan
Спасибо, важная позиция. Добавлю то, что всплывает уже на следующем шаге: при продаже подаренной недвижимости освобождение работает совсем иначе. Срок владения считается с даты регистрации права одаряемого, а не дарителя, и для подарка от близкого родственника минимальный срок три года, а не пять. Но если объект нежилой и использовался в предпринимательской деятельности, освобождение по пункту 17.1 статьи 217 НК к доходу от его продажи, как правило, не применяется вообще, независимо от срока. То есть сам подарок налогом не облагается, а последующая продажа арендного объекта обычно даёт налоговую базу, и предупреждать об этом клиента лучше сразу. И ещё момент про круг родственников: освобождение закрывает только перечень из Семейного кодекса, тёща, дядя или племянник в него не входят.