Аренда

Про квартиры Караулова и налоги продолжение. Обзор рисков. Полезные советы

На связи Ольга Ульянова аудитор и налоговый консультант. Статья про квартиры 65 летнего журналиста Андрея Караулова, который признан Минюстом РФ иностранным агентом, вызвала приличный интерес у читателей, поэтому я решила выпустить продолжение, ответить на некоторые комментарии и развеять мифы.
324 103
Про квартиры Караулова и налоги продолжение. Обзор рисков. Полезные советы
Андрей Караулов (признан иноагентом). Визуальное оформление Анастасии Ушанёвой «Финансы под контролем».

Информация будет полезна для тех, кто сдает сейчас недвижимость без регистрации предпринимательской деятельности и задумался, есть ли у него налоговые риски и надо ли ему что-то срочно делать.

Сразу делаю оговорку, я не пытаюсь «очернить» или наоборот «обелить» Андрея Караулова. К его просветительской журналистской работе я отношусь неоднозначно. Но персона он точно яркая, и заметная на медийном пространстве, а человек смелый.

Приобретение Карауловым 11 квартир (в некоторых источниках большего количества квартир) не вызывает у меня бурных эмоций. Он мужчина преклонных лет, мог и накопить к своему возрасту. Учитывая, что он Лауреат телевизионной премии «ТЭФИ», работал на федеральных каналах, а его ролики на YouTube имели огромное количество просмотров и монетизацию и т.д.

Напомню, что произошло

Из прошлой статьи вы узнали, что Андрея Караулова обвинили в незаконной предпринимательской деятельности из-за того, что он сдавал более 10 квартир без регистрации ИП. Журналист объявлен в федеральный розыск.

Мое мнение заключается в том, что я солидарна с претензиями фискалов к Караулову, который не оформился своевременно в качестве ИП.

Физлицо, которое ведет бизнес без образования юридического лица и не зарегистрировалось как ИП или самозанятый, занимается незаконным предпринимательством. За это предусмотрена ответственность:

Заблуждения физлиц арендодателей, которые не понимают зачем нужна регистрация ИП

Миф №1. Я плачу государству НДФЛ 13% больше чем ИП на УСН 6%, поэтому меня не тронут

Меня сильно удивили комментарии граждан, которые полагают, что если они не регистрируют предпринимательство, платят в бюджет добровольно НДФЛ 13-15% со своего дохода, то налоговикам нецелесообразно и невыгодно делать их предпринимателями. Ведь на упрощенке их налог составит всего 6% с доходов.

Вот тут и кроется главный подвох. Упрощенная система налогообложения (УСН) применяется в заявительном порядке, а не по умолчанию. Это означает, что в случае принудительного признания налоговой службой вашей деятельности предпринимательской, вам насчитают налоги по общему режиму: НДФЛ 13-15%+ НДС 20 % + штрафы и пени.

А вот если бы вы озадачились заблаговременно и самостоятельно, добровольно оформили ИП, то могли бы действительно экономить и платить законно 6% единого налога, либо купить патент, в некоторых случаях быть самозанятым. И спать спокойно. Если вам не хватает собственных компетенций, задайте вопрос эксперту, например мне, я открыта к общению.

Смотрите в прошлой статье решения Верховного суда, к которых судьи поддержали ФНС и признали доначисления физлицам НДС 20% законными и обоснованными, в ситуациях, когда гражданин предпринимательскую деятельность по факту ведет, но ее не регистрирует в налоговой.

Миф №2. Отсутствие регистрации в качестве ИП позволит мне сэкономить налог при продаже недвижимости

Никакой выгоды на настоящее время в том, чтобы не становится ИП нет.

Если вы продаете коммерческую недвижимость, то по мнению чиновников вы хоть как осуществляете предпринимательскую деятельность, так что льготу по НДФЛ применять крайне опасно. Поэтому выгоднее продавать от ИП на УСН 6%. Чем вас признают незаконным предпринимателем, насчитают вам НДФЛ 13-15%+ НДС 20 % + штрафы и пени.

Незаконная предпринимательская деятельность считается уголовным деянием ч.1 ст. 171 УК. Так что получается совсем не экономная экономия, которая может для вас обернуться даже федеральным розыском, оно вам надо?

Как легально экономить налоги и какие изменения происходят в сфере финансов и налогообложения, я рассказываю в своем телеграм, там много уникальной информации, которую вы не найдете в других источниках. Так что подписывайтесь

С жилыми домами, квартирами, комнатами, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства дела обстоят иначе.

Даже если это имущество использовали в предпринимательских целях, платить НДФЛ с него не придется, если вы будете продавать его не от ИП (письмо ФНС от 23.01.2019 № БС-4-11/986). Нюансы имеют значение…

Следовательно, если вы продаете жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства, то нет разницы были вы ИП или нет льгота все равно действует, вы не теряете ее, зарегистрировавшись ИП сдавая имущество в аренду, а потом ИП закрыв.

Миф № 3. Быть ИП хлопотно, надо платить бухгалтеру

Как выяснилось, многие боятся становиться ИП, потому что не хотят хлопот с бухгалтерией и налоговой отчетностью.

Это заблуждение. ИП не обязан вести бухучет. Сейчас много сервисов, которые за вас могут вести бухгалтерию за копейки. Да, не все они «одинаково полезны» и хороши. Нельзя рекламировать, но я знаю на практике банк, который этой задачей справляется на 5+.

Самозанятым вообще никакой отчетности сдавать не требуется, есть также автоматическая упрощенка (АУСН), когда налоги за тебя считают налоговики. В общем вариантов, из которых можно выбрать хватает.

На стадии регистрации предпринимательства объективно лучше один раз потратиться на консультанта, чтобы вам задали правильный вектор движения и за вас опытным взглядом просчитали варианты экономии налогов и нивелирования рисков. Чем самому наломать дров, не имея соответствующих компетенций и опыта.

Каждый может самостоятельно починить сантехнику в доме или заниматься самолечением, но, когда профильными задачами занимается компетентный специалист, проблем оказывается по итогу гораздо меньше.

Давайте разберемся, какая деятельность является рискованной и может иметь признаки предпринимательской.

Вы в группе риска если:

  • сдаете в аренду одно или несколько нежилых помещений, а также коммерческие земельные участки,

  • сдаете в аренду более одной квартиры (именно это произошло с Андреем Карауловым),

  • арендуете как физлицо коммерческую недвижимость или землю, а также автомобиль для предпринимательских целей,

  • массово сдаете в аренду квартиры, от себя мужа/жены и других родственников,

  • часто продаете и покупаете квартиры,

  • продаете коммерческую недвижимость (здания, помещения, землю),

  • вы оформлены в качестве ИП, но у вас не зарегистрированы соответствующие ОКВЭДы.

Как видите, подводных камней гораздо больше, чем кажется. Если и эта статья также получит много отзывов, выпущу третью часть и расскажу про каждый риск подробнее.

В пункте 2 статьи 11 НК есть правило: при исполнении обязанности налогоплательщика физическое лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, не вправе ссылаться на то, что у него нет статуса ИП.

Сейчас даже регулярные продажи автомобилей могут обернуться доначислениями, если не сможете доказать, что транспорт использовали не с целью получить прибыль, а в личных и семейных интересах (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.07.2023 № А70-26308/2022).

Подписывайтесь на меня в телеграм, там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.

Начать дискуссию

«Самолёт» закрыл сделку по покупке московского банка «Система»

Теперь официально.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

В мобильном банке «Сбера» появились переводы в Турцию

В мобильном банке «Сбера» внезапно появились переводы в Турцию — на местные карты и счета. Лимиты 1000 и 20 тыс. рублей соответственно.

Налоговики получили 8 лет колонии за взятку в размере 32 млн рублей

Сотрудники ИФНС по Московской области за 32 млн рублей хотели уменьшить предпринимателю размер доначислений по итогам выездной проверки. Бизнесмен написал заявление в УФСБ.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Общество

Жители новых регионов получили больше 2 млн российских паспортов

За получением паспорта гражданина РФ обратились около 83% жителей ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей.

НДФЛ

Участников комплексного развития территорий могут освободить от НДФЛ

Депутаты хотят, чтобы участники комплексного развития территорий получали такие же налоговые льготы, как и москвичи, которых коснулась реновация.

Законопроекты

Международные расчеты разрешат проводить в ЦФА

Теперь цифровыми финансовыми активами разрешат проводить оплату за импорт и экспорт товаров и услуг в рамках закона о валютном регулировании.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: переводчик от «Яндекса» стал лучшим, экс-депутата выпроводили из самолета, а россияне стали чаще покупать красивые телефонные номера

Подготовили для вас дайджест главных событиями дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

Маркетинг

На подарки к 8 Марта россияне потратят на 15-20% больше денег

Из-за высокого спроса вырастут цены на средства для ухода, электронику, аксессуары, парфюм и фены.

60

ИП и бухгалтеры запутались, подавать ли заявления для уменьшение налога на УСН и патенте на взносы. 😤«Ночной бухгалтер» №1631

Мозг сварился, каша в голове, как пыльным мешком ударили — примерно такие чувства испытывает сейчас почти каждый предприниматель, который пытается сам разобраться с новыми законами и правилами. Повезло тем, у кого есть бухгалтер, потому что голова болит уже не у ИП, а у главбуха. Но даже самые матерые путают уведомления с заявлениями. Поможем разобраться.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Центробанк добавил первую компанию в реестр операторов по приему платежей

Если операторы платежей до 1 октября 2024 года не подадут сведения о себе в реестр Центробанка, то они не смогут работать.

Бесплатно с НДФЛ

Когда при продаже жилья надо и не надо сдавать 3-НДФЛ и платить налог: таблица + примеры

Продать жилье и не платить НДФЛ можно, если срок владения превышает минимальный, или если срок маленький, но вычеты перекрывают доход. Когда-то надо сдавать декларацию 3-НДФЛ, когда-то – не надо.

Когда при продаже жилья надо и не надо сдавать 3-НДФЛ и платить налог: таблица +  примеры
6-НДФЛ

Сдавайте 6-НДФЛ правильно! Что нужно учесть при заполнении формы

Не запутайтесь в том, какие суммы указывать в первом и во втором разделе формы 6-НДФЛ за 2023 год.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Релокация сотрудника. Что нужно знать работодателю

Расскажем, что такое релокация работника, какие есть особенности уплаты НДФЛ и страховых взносов для релокантов, и как релокантам соблюсти требования валютного контроля. Что должен знать работодатель, если сотрудник валютный резидент России.

Релокация сотрудника. Что нужно знать работодателю

💰Как продать готовый бизнес без рекламного бюджета в короткий срок. Советы от эксперта

💬Как правило для того, что бы продать 1 микро-бизнес стоимостью до 10.000.000₽ — закладывается рекламный бюджет: 30.000₽-50.000₽.

В специальных административных районах зарегистрировались около 200 иностранных компаний

В специальные административные районы за 2023 год переехало порядка 200 иностранных организаций с российским участием.

Какие законы и изменения вступают в силу с 1 марта 2024 года

Обзор изменений, которые важны не только бухгалтеру. Запрет рекламы VPN-сервисов, новые требования к ипотеке, повышение пенсий, новое в лицензировании, маркировке, электронных документах.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
ЭДО

С 1 марта будет новый формат электронных доверенностей

Электронные доверенности, оформленные по старому формату, будут принимать до 28 февраля 2025 года. Новые документы можно сделать бесплатно в программе «Налогоплательщик ЮЛ».

ЭДО

Обзор систем электронного документооборота (СЭД)

Основной инструмент для организации электронного документооборота — программные решения под названием СЭД (системы электронного документооборота). Современный рынок СЭД предлагает широкий выбор решений разных вендоров. Рассмотрим пять популярных СЭД, функциональные возможности которых наиболее полно покрывают потребности российского бизнеса.

Обзор систем электронного документооборота (СЭД)
Воинский учет

Воинский учет: что нужно проверить компаниям и как не получить штрафы

Компаниям нужно не реже одного раза в год проводить сверку с военкоматами. Будут проверять личные данные военнообязанных сотрудников и то, как организация ведет воинский учет.

Бесплатно с Декларация по УСН

Как заполнить декларацию УСН «Доходы» для ООО и ИП. Мини-курс

В мини-курсе рассмотрим, как заполнить декларацию УСН «Доходы» для ООО и ИП и разберем, какие выплаты отразить в декларации, чтобы уменьшить налог за 2023 год.

Как заполнить декларацию УСН «Доходы» для ООО и ИП. Мини-курс