Почему нельзя считать, что разовая продажа нежилой недвижимости освобождает от УСН? Фатальная ошибка ИП за 400 тыс. руб
ИП купил развалину за 43 млн, продал через месяц с наценкой 50 тыс. - и получил доначисление налога на 400 тысяч руб. Звучит как абсурд? К сожалению, для костромского предпринимателя это стало суровой реальностью. Подробности свежего судебного дела в статье.
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю бизнесменам законно экономить налоги и проводить анализ бизнеса на предмет налоговых рисков.
Дело № А31-7583/2024, Постановление АС Волго-Вятского округа от 01.07.2025 № Ф01-1693/2025 пример, как по незнанию можно получить проблемы и убытки на пустом месте.
👥 Действующие лица:
- ИП Сичевой К.М. ИНН 440200379051
ОКВЭД: 68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. УСН «доходы минус расходы»
- Управление ФНС по Костромской области
Третье лицо — МИ ФНС по ЦФО
- Арбитражный суд Костромской области — отказал в иске (05.11.2024)
- Второй арбитражный апелляционный суд — оставил без изменения (03.03.2025)
- Арбитражный суд Волго-Вятского округа — отказал в кассации (01.07.2025)
💰 Цена вопроса:
- Доначислено налога по УСН 419 300 руб.
- Штраф по ст. 122 НК РФ: 21 340 руб.
Итого — 440 640 руб.
Кто победил — и почему?
Победила налоговая.
Суды признали, что доход от продажи недвижимости — связан с предпринимательской деятельностью, потому что объект нельзя использовать для личных нужд (здание под поликлинику).
У ИП зарегистрирован по ОКВЭД 68.10 — «покупка и продажа недвижимости».
Нет доказательств личного использования — ремонт не делался, проживать там невозможно в принципе.
Ключевое основание — п. 1 ст. 346.15 НК РФ — доходы от реализации учитываются при УСН.
Постановление Пленума ВАС РФ № 57 от 2013:
«Если вид деятельности включает операции с недвижимостью — доходы от её продажи относятся к предпринимательской деятельности».
Позиция ИП была железобетонной (правда только на его взгляд):
Сделка была лишь разовой, нет систематичности. Перед продажей не было рекламы, переговоров, бизнес-плана по перепродаже. Объект был в аварийном состоянии, непригоден для использования.
Ну и вишенка на торте - прибыль в 0,1% явно не была целью обогащения. А то налоговики не понимают, что разница в цене прошла скорее всего кэшем, иначе зачем было вкладывать в покупку 43 млн. руб.?
Судьи проигнорировали аргументы о разовости и вынужденности, сосредоточившись на объективных критериях. Логика проста если ты заявил себя как продавец недвижимости и совершил сделку с недвижимостью, будь добр заплатить налог как предприниматель.
Признак предпринимательской деятельности — не только систематичность, но и природа объекта и намерение его реализации. Для нежилой недвижимости практически всегда — это коммерческая деятельность, тоже самое и со сдачей в аренду.
Честно говоря, совершенно не понятно, на что рассчитывал ИП идя в суд. А ведь ему можно было заплатить «3 копейки» единого налога поставь он недвижимость на баланс в качестве товара, если у него УСН «доходы минус расходы». Возможно, ИП боялся превысить лимит и решил недальновидно провести такую рокировку через личную продажу как физлицо, из материалов дела — это непонятно. Однако, экономия для него оказалась совсем не экономной.
Если вы планируете разовую сделку с дорогостоящим имуществом (недвижимость, транспорт, оборудование), но не хотите платить налог в рамках вашей текущей системы налогообложения, действовать нужно на опережение и с профессиональной поддержкой.
Налоговое планирование — это не только про оптимизацию. Это в первую очередь про безопасность и предсказуемость. История ИП Сичевого — яркое тому подтверждение.
На этом завершаю свой материал. Независимый автор Трибуны Клерка — Ольга Ульянова аудитор.
Спасибо за прочтение статьи до конца! ❤ До новых встреч на Трибуне Клерка, подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры!
Найти быстрее меня можно в телеграм, там же можно узнать, как экономить налоги легально.🚀
Информации об авторе
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно .
Комментарии
10Подскажите, а почему расходы то не учли? Даже если он купил недвижимость как физ. лицо и продал как физ. лицо, то почему доходы по таким документам переквалифицировали, а расходы нет?
Интересно, что в подобных ситуациях суды часто обращают внимание на характер использования имущества и цель его приобретения, что может существенно повлиять на налоговые обязательства предпринимателя.
И чем бы то помогло? Минимальный налог-то никто не отменял. И судя по начисленным суммам, как раз минимальный налог ему и доначислили.