С какого момента отсчитывается срок владения недвижимым имуществом при его продаже — ФНС

Общий случай: срок владения начинается с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Например, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, то началом отсчёта будет дата, указанная в выписке из ЕГРН. 

Договор долевого участия (ДДУ): срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта, указанной в договоре, даже если квартира ещё не передана дольщику. 

Приватизация: срок владения начинается с даты приватизации недвижимого имущества. 

Наследование: отсчет срока владения начинается с даты смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства о праве на наследство. 

Решение суда: если право собственности на недвижимость признано судом, срок владения исчисляется с даты вступления в силу решения суда. 

Увеличение доли в объекте недвижимости: если собственник последовательно приобретал доли в квартире, срок владения отсчитывается с даты регистрации первой из этих долей. Если же собственник изначально владел всей квартирой, выделил из неё долю и продаёт только эту часть, срок владения начинается с даты появления у него прав на исходный объект недвижимости (всю квартиру). 

Объединение нескольких объектов: если жилое помещение образовалось в результате объединения нескольких жилых помещений, срок владения определяется с даты получения в собственность последнего из таких помещений. 

Программа реновации в Москве: при продаже квартиры, полученной по программе реновации, в срок владения включается период, пока в собственности находилась квартира в старом доме. 

Материнский капитал: если квартира была куплена с использованием материнского капитала, а доли детей выделены позже, срок владения для детей начинается с даты регистрации на них права собственности. 

Минимальный срок владения зависит от способа приобретения недвижимости и других условий:

При этом срок владения должен быть непрерывным. Например, если собственник передал квартиру по договору дарения, а потом оспорил дарственную и получил жильё обратно, срок владения начнёт отсчитываться заново с момента последней регистрации собственности. 

Ситуация: в январе 2020 года гражданин приобрёл квартиру по договору купли-продажи. Право собственности было зарегистрировано 15 января 2020 года. В сентябре 2023 года он решил её продать.

Расчёт: на момент продажи прошло менее 5 лет с даты регистрации права собственности (сентябрь 2023 — январь 2020 = 3 года 8 месяцев). Поскольку квартира не подпадает под льготные категории (например, не получена в наследство или по дарению), минимальный срок владения составляет 5 лет. Следовательно, при продаже в 2023 году гражданин обязан уплатить НДФЛ с дохода. 

• Для единственного жилья статус «единственное жильё» сохраняется, если новое жильё куплено не раньше чем за 90 дней до продажи прежнего. 

• Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения при соблюдении ряда условий (например, кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей). 

• С 2026 года для иноагентов льготы по сроку владения (3 и 5 лет) не действуют, ставка НДФЛ для них — 30%. 

Пример 1. Покупка по ДДУ

• В 2022 году гражданин заключил ДДУ и полностью оплатил квартиру.

• В 2024 году дом сдан, право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

• В 2026 году он решил продать квартиру.

Расчёт: срок владения считается с 2022 года. На момент продажи в 2026 году прошло 4 года. Так как минимальный срок для купленной недвижимости — 5 лет, при продаже нужно будет уплатить НДФЛ.

Пример 2. Наследование

• Наследодатель умер в 2021 году.

• Свидетельство о праве на наследство получено в 2022 году, право собственности зарегистрировано в 2023 году.

• Квартира продана в 2026 году.

Расчёт: срок владения считается с 2021 года. На момент продажи прошло 5 лет. Так как недвижимость получена в наследство, минимальный срок — 3 года. НДФЛ платить не нужно.

Пример 3. Единственное жильё

• Квартира куплена и зарегистрирована в 2023 году. Другого жилья у собственника нет.

• Продана в 2026 году.

Расчёт: прошло 3 года владения. Так как это единственное жильё, минимальный срок — 3 года. НДФЛ не уплачивается.

Пример 4. Иноагент

• Иноагент купил квартиру в 2021 году, продал в 2026 году (срок владения — 5 лет).

Расчёт: несмотря на то, что срок владения 5 лет, льготы для иноагентов не действуют. При продаже нужно уплатить НДФЛ по ставке 30 %.

1. Многодетные семьи могут продать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения, если:

   • в семье двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);

   • новое жильё куплено до 30 апреля следующего года;

   • кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 млн руб.;

   • у семьи нет другого жилья, превышающего по площади новое.

2. Продажа по цене приобретения. Если цена продажи не ниже цены покупки и не ниже 70 % кадастровой стоимости, доход для НДФЛ равен нулю (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

3. Имущественный вычет. Можно уменьшить доход от продажи на 1 млн руб. или на документально подтверждённые расходы на приобретение (ст. 220 НК РФ).