Что происходит
ФНС взялась за «богатых незнаменитых» — трудоспособных москвичей, которые владеют недвижимостью и транспортом, но не имеют официальных доходов. В поле зрения налоговой — 154 тысячи человек. По итогам 2025 года почти 64 тысячи ранее «неработающих» жителей столицы были вынуждены задекларировать доходы, что принесло бюджету более 9 миллиардов рублей дополнительных налогов и страховых взносов.
Налоговики подчёркивают: это не разовая акция, а системная работа по выводу доходов из тени. И судя по динамике, в 2026 году давление только усилилось.
Кто в зоне риска
Полностью «чёрные» арендодатели — сдают квартиры, комнаты, офисы, склады без деклараций, без ИП, без статуса самозанятого. Оплата — наличными или переводами на личную карту.
«Светло-серые» собственники — формально легализовались, но показывают лишь часть дохода. В договоре указана заниженная ставка, остаток — наличными или по устной договорённости. Именно эту группу налоговой проще всего вычислить: данные о недвижимости, статусе самозанятого, декларациях и объектах уже есть в государственных базах — остаётся сопоставить.
Особое внимание — к владельцам нескольких квартир и апартаментов в новых ЖК, инвесторам, покупающим недвижимость под сдачу, и собственникам коммерческих помещений на первых этажах. При аренде коммерческого объекта юрлицом или ИП у налоговой максимальный набор инструментов: договоры, акты, платёжные поручения, бухгалтерия арендатора — всё сверяется с декларациями собственника.
Что нового: цифровая охота
Раньше ФНС на физлицах особенно не концентрировалась — игра не стоила свеч. Сейчас ситуация изменилась, и главная новость в том, как именно налоговая ищет нарушителей.
Алгоритмы и ИИ. В июле 2025 года ФНС совместно с компанией Puzzle RPA запустила крупнейшее внедрение отечественной RPA-платформы с модулем искусственного интеллекта. Система автоматически обрабатывает неструктурированные данные — договоры, акты, письма, — ищет расхождения в отчётности и сверяет данные контрагентов в реальном времени.
Банковские паттерны. Регулярные переводы на личные карты в схожих суммах, однотипные транзакции раз в месяц — всё это формирует характерный «паттерн арендного дохода», который алгоритм выделяет автоматически. Даже если платёж проходит без комментария «за аренду», регулярность и одинаковые суммы выдают схему.
Мониторинг объявлений. Налоговая отслеживает площадки вроде ЦИАН и Авито. Совпадение объекта недвижимости с данными Росреестра, систематическая подача и обновление объявлений — основание для проверки. Некоторые платформы уже передают данные госструктурам напрямую.
Сведения от управляющих компаний и МВД. Частая смена проживающих, данные о временной регистрации, информация участковых, жалобы соседей, сообщения консьержей — всё это косвенные, но показательные сигналы.
Коммунальные расходы. Резкий рост потребления воды и электричества в квартире, где собственник официально не проживает, — ещё один флажок для системы.
Показания свидетелей. Инспекторы могут вызвать на опрос любое физлицо — включая соседку или жильцов сдаваемой квартиры. Их показания вполне могут стать основой для доначислений.
Как строится процедура
Всё начинается мягко: уведомление в личном кабинете налогоплательщика или письмо с предложением пояснить источник доходов. Если ответа нет — вызов на комиссию по легализации налоговой базы, где налоговики могут показать, что уже знают: перечень объектов, следы объявлений, сведения о договорах и финансовых операциях.
Добровольное урегулирование снижает риски более серьёзных претензий. По данным ФНС, 57% поступлений от контрольной работы — это добровольные доплаты, а не доначисления по результатам проверок. Налоговая всё чаще добивается доплат без формальных проверок — через письма, комиссии и предпроверочный анализ.
Сколько придётся заплатить, если поймали
Платёж | Размер |
|---|---|
НДФЛ (до 2,4 млн годового дохода) | 13% |
НДФЛ (от 2,4 до 5 млн) | 15% с суммы превышения |
НДФЛ (от 5 до 20 млн) | 18% с суммы превышения |
НДФЛ (от 20 до 50 млн) | 20% с суммы превышения |
НДФЛ (свыше 50 млн) | 22% с суммы превышения |
Штраф за непредставление декларации | 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, max 30%, min 1000 руб. |
Штраф за неуплату налога (неумышленно) | 20% от суммы |
Штраф за неуплату налога (умышленно) | 40% от суммы |
Пени | 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки |
Ставки НДФЛ приведены по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года — учитывается совокупный годовой доход.
Пример: студия в Москве сдаётся за 60 000 руб./мес., годовой доход — 720 000 руб. Если собственник не платил три года, доначисления составят примерно 280 000 руб. налога, плюс пени (десятки тысяч), плюс штраф 50–100 тыс. руб. — итого под 400 тысяч. Если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн руб. за три года — наступает уголовная ответственность по статье 198 УК РФ.
Как легализоваться с минимальными потерями
Самый выгодный и безопасный вариант — статус самозанятого (налог на профессиональный доход). Ставка — 4% при сдаче физлицу, 6% — при сдаче юрлицу или ИП. Нет отчётности, чек формируется в приложении «Мой налог» за секунды. Годовой лимит дохода — 2,4 млн руб.
Если доход превышает 2,4 млн или объектов несколько с признаками предпринимательской деятельности — ИП на УСН 6%. Но тогда придётся платить страховые взносы — 57,4 тыс. руб. в год.
Если сдавать как физлицо без спецрежима — НДФЛ 13–22% с декларацией 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатой до 15 июля.
Суть
Налоговая не устраивает показательных рейдов — она выстраивает систему, в которой «серый» арендодатель вычисляется автоматически по совокупности цифровых следов. Чем больше косвенных признаков, тем выше вероятность проверки. Прятаться становится дороже, чем заплатить 4%.
