НДС при аренде недвижимости: что нужно знать бизнесу в 2025 году

Сразу скажем: по общему правилу сдача имущества в аренду признается услугой и облагается налогом на добавленную стоимость (п. 1 ст. 39 и пп. 1 п. 1 ст. 146 НК). То есть арендодатель на общей системе обязан начислить налог, выставить счет-фактуру и перечислить сумму в бюджет. Но, как обычно в налоговом праве, есть нюансы.

Не всегда аренда сопровождается начислением налога. Если арендодатель применяет специальные режимы — УСН, ПСН или НПД, — НДС в его расчетах нет. Жилые помещения также освобождены от налога (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК). А если речь идет о туристических объектах, включенных в официальный реестр, арендодатель вправе применять нулевую ставку (пп. 18 п. 1 ст. 164 НК).

Дальше вступают в игру условия договора. Если в договоре написано, что арендная плата включает НДС, налог считается «внутри» этой суммы, отдельно сверху добавлять ничего не нужно. Если арендная плата названа и далее следует «кроме того НДС по ставке 5%/7%/10%/20%» — тогда налог начисляется сверх указанной цены. В случае, если арендодатель указывает в договоре «НДС не облагается», то он скорее всего применяет УСН, ПСН или НПД, и в данном случае рекомендуется запросить информацию о применении арендодателем спецрежима.

Важен и момент определения базы. Закон требует смотреть на самую раннюю дату: либо поступление аванса, либо окончание налогового периода. На практике это значит, что если арендатор перечислил предоплату в начале месяца, НДС начисляется именно с нее, а не в конце периода. Для «упрощенцев с НДС» есть небольшие послабления, они могут не начислять НДС с авансов, если реализация товаров, работ, услуг произведена в том же квартале, когда поступил аванс.

Стандартная ставка НДС по аренде — 20%. Если налог считается «изнутри» суммы, применяется формула 20/120. Есть и исключения: туристические объекты из реестра облагаются по нулевой ставке, а аренда жилых помещений и вовсе не облагается.

Часто вместе с арендой возникает коммунальная тема. Здесь важно, как стороны оформили расчеты. Если коммунальные платежи включены в арендную плату, они облагаются НДС так же, как и сама аренда, а арендодатель имеет право на вычет по входному налогу.

Если же коммуналка выставляется отдельно в виде компенсации, то налог здесь не начисляется и счет-фактура не выставляется. В таком случае входной НДС по коммуналке тоже нельзя поставить к вычету, он просто включается в стоимость.

Есть и третий вариант — через посредничество. Когда арендодатель действует как агент и перевыставляет коммунальные расходы от имени арендатора, используется схема агентских договоров.

Если речь идет о муниципальной или государственной недвижимости, ситуация меняется. Здесь арендатор признается налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК). Он сам начисляет НДС, перечисляет его в бюджет, а затем имеет право принять налог к вычету — если использует имущество в облагаемой деятельности.

Субаренда работает по тем же правилам, что и аренда. Передаете помещение дальше — начисляете НДС и выставляете счет-фактуру, как обычный арендодатель.

Чтобы все выглядело правильно, нужен пакет документов: договор аренды, акт приема-передачи имущества, счета-фактуры, платежные документы. Минфин подтверждает: ежемесячные акты оказанных услуг составлять необязательно, сам договор аренды и платежки уже создают базу для признания дохода.

Арендатор может принять НДС к вычету, если у него есть корректный счет-фактура, договор и акт, а имущество используется в облагаемой деятельности. Причем право на вычет появляется и по авансам (п. 12 ст. 171 НК).

Важно помнить: компании на УСН, ПСН и НПД НДС не платят и, соответственно, вычеты не применяют.

Оставьте свои контактные данные в форме и получите «помощь друга» — консультацию нашей команды экспертов «Tax Smart»

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Отправить

Нажимая кнопку, я соглашаюсь с пользовательским соглашением, обработкой персональных данных и получением информационных и рекламных рассылок

Аренда недвижимости и НДС — связка, в которой нет места импровизации. Если арендодатель на общей системе — налог начисляется по ставке 20%, если нет специальных льгот. Жилые помещения освобождены от налога, туристическая недвижимость при выполнении условий облагается по нулевой ставке. Коммуналку можно оформить тремя способами — включить в аренду, вынести в компенсацию или оформить через посредничество. При аренде госимущества налог удерживает арендатор, а при субаренде арендатор сам становится плательщиком.

Главный вывод прост: все решает договор и документы. Корректные формулировки и правильное оформление позволяют законно применять вычеты и защищают от претензий налоговой.

Реклама: ООО «ТАКСМАРТ», ИНН 2130212377, erid: 2W5zFJdMooW