Продажа квартиры и апартаментов после 2025 года: как теперь рассчитывается налог

В прошлой статье мы рассматривали, как начислялся налог при продаже недвижимости до 2025 года. В этой статье мы рассмотрим главное изменение с 2025 года — введение прогрессивной шкалы НДФЛ для физических лиц. Теперь налог при продаже недвижимости может рассчитываться по ставкам 13% и 15% в зависимости от размера налоговой базы.

Это правило распространяется на все объекты недвижимости, оформленные в собственность физического лица: квартиры, дома, апартаменты, коммерческие помещения и другую недвижимость. Ранее продавцы платили только ставку 13%. После изменений собственники дорогой недвижимости начали сталкиваться с повышенным налогом. Именно поэтому сейчас особенно важно заранее рассчитывать налоговую нагрузку еще до выхода на сделку.

Если совокупная прибыль от продажи недвижимости за год не превышает 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%. Если прибыль превышает 2,4 млн рублей, сумма превышения облагается уже по ставке 15%. Налоговая инспекция сначала считает общую прибыль от продажи всей недвижимости за календарный год, а только потом определяет ставку налога.

Это крайне важно, потому что многие собственники ошибочно считают налог отдельно по каждому объекту. На практике налоговая инспекция суммирует прибыль от квартир, домов, апартаментов, земельных участков, автомобилей и др. имущества. После этого определяется общая налоговая база за год. Проверить расчет налога перед продажей недвижимости можно в ООО «Верните налог»

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

Налог начисляется на прибыль либо на сумму, уменьшенную на имущественный вычет. Также важно с 2016 года учитывать кадастровую стоимость объекта и по продажам после 2025 года в определенных регионах применяется правило 70% от кадастровой стоимости, а в других 100% кадастровой стоимости. Если недвижимость продавалась слишком дешево, налоговая инспекция считает налог не от цены в договоре, а от кадастровой стоимости объекта.

Если прибыль меньше 2 400 000 рублей, налог считается по формуле:

Если прибыль больше 2 400 000 рублей, налог считается по формуле:

Рассмотрим пример, апартаменты купили в 2023 году за 10 млн рублей, а продали в 2025 году за 12 млн рублей, 70% кадастровой стоимости 10 млн руб. Если сохранились договор покупки и платежные документы, налог рассчитывался так:

Например, апартаменты купили в 2023 году за 10 млн рублей, а продали в 2025 году за 20 млн рублей, 70% кадастровой стоимости 15 млн руб. Если сохранились договор покупки и платежные документы, налог рассчитывался так:

Но если платежные документы потеряны, налоговая инспекция расходы не принимает. В этом случае применяется ежегодный стандартный налоговый вычет: для квартиры имущественный вычет составляет 1 000 000 рублей, для апартаментов имущественный вычет — только 250 000 рублей. Примеры расчетов с налоговыми вычетами можно посмотреть в предыдущей статье, так как лимиты по имущественным вычетам не менялись с 2025 года. Поэтому перед продажей недвижимости важно заранее проверить наличие платежных документов и если потеряны – уточнить у налоговых консультантов как восстановить документы.

Продали недвижимость? Проверьте 3 ошибки, из-за которых ФНС может доначислить налог.

Мы собрали короткий гайд на основе практики налоговых экспертов «Верните налог».

Получить гайд

Еще одно важное изменение связано с кадастровой стоимостью. До 2025 года во регионах применялось правило 70% кадастровой стоимости. Но после изменений регионы получили право самостоятельно принимать решения по расчету налоговой базы. В результате часть субъектов начала переходить на расчет от 100% кадастровой стоимости.

В 2025 году по 100% кадастровой стоимости рассчитывались 8 регионов:

• Санкт-Петербург;

• Карелия;

• Архангельская область;

• Астраханская область;

• Калининградская область;

• Крым;

• Краснодарский край;

• Татарстан;

В 2026 году еще 6 регионов определили 100% кадастровую стоимость:

• Новосибирская область;

• Курганская область;

• Воронежская область;

• Тюменская область;

• Новгородская область;

• Курская область.

Согласно письму Минфина России от 05.06.2025 №03-04-05 повышающий коэффициент определяется от прописки налогоплательщика на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на проданный объект недвижимого имущества.

Это означает, что при продаже недвижимости налоговая база может оказаться существенно выше цены в договоре.

Рассмотрим на примере, квартиру купили за 10 млн рублей и продали за 20 млн рублей. Но 100% кадастровая стоимость объекта составляет 25 млн рублей. Прописка продавца на момент продажи квартиры в Москве.

Если прописка в Москве, в данном случае применяется правило 70% кадастровой стоимости и на расчет налога не повлияет кадастровая стоимость, так как 17 500 000 рублей меньше 20 000 000 руб и берем в расчет цену продажи.

Рассмотрим тот же самый пример, только прописка продавца на момент продажи квартиры в Санкт-Петербурге.

Если прописка в Санкт-Петербурге, применяется правило 100% кадастровой стоимости и на расчет налога напрямую влияет 100% кадастровая стоимость, так как 25 000 000 рублей выше 20 000 000 руб и берем в расчет кадастровую стоимость.

Именно из-за кадастровой стоимости и нового правила с 2025 года налог может увеличиться на сотни тысяч рублей.Это одна из самых распространенных ошибок продавцов: люди ориентируются только на цену продажи и не проверяют кадастровую стоимость объекта до сделки. Проверить кадастровые риски перед продажей можно в компании ООО «Верните налог»

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

По квартирам и нежилой недвижимости правила срока владения после продаж 2025 года сохранились. Подробно по сроку владения информацию можно найти в нашей предыдущей статье.

Если срок владения меньше минимального по Росреестру, продавец обязан подать декларацию или подтвердить льготы.

Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости. Если декларация не подана, штраф может составить до 30% от суммы налога либо минимум 1 000 рублей, даже если налог отсутствует. Если налог не оплачен до 15 июля, дополнительно начисляется штраф 20% от суммы налога и пени за каждый день просрочки. Оспорить доначисления или заранее проверить расчет можно c экспертами компании Верните налог.

С 2025 года продажа недвижимости без предварительного расчета налогов стала значительно рискованнее. Прогрессивная шкала НДФЛ, кадастровая стоимость и разные правила срока владения по квартирам и апартаментам могут увеличить налог на сотни тысяч рублей.

Особенно опасны ситуации:

• с дорогой недвижимостью;

• с апартаментами;

• с новостройками по ДДУ;

• с потерянными платежными документами;

• с 100% кадастровой стоимостью.

Именно поэтому сейчас перед продажей недвижимости важно заранее просчитывать налоговую нагрузку и возможные риски.

Не переплачивайте налоги — доверьте расчет экспертам «Верните налог»

Проверим налог до сделки с недвижимостью, найдем законные возможности его снизить, подготовим документы и сопроводим до решения налоговой инспекции. Также поможем получить положенные налоговые вычеты.

Получить расчет

По прогрессивной шкале НДФЛ — 13% и 15% в зависимости от размера налоговой базы.

Да. В ряде регионов налоговая база может рассчитываться от 100% кадастровой стоимости объекта.

Потому что изменились правила начисления налога с 2025 года и зависит от 100% кадастровой стоимости, которые значительно увеличивают налоги и необходимо разработать верные стратегии списания налогов.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFGjPC17