УСН

Неожиданные риски для застройщика на упрощенке

В настоящее время многие организации применяют упрощенную систему налогообложения (УСН) при строительстве многоквартирных домов заключая договора ДДУ с дольщиками. Конечно, не все жилье продается на стадии строительства, продажа квартир продолжается и после ввода здания в эксплуатацию. Вот эта продажа квартир, после ввода в эксплуатацию здания, может сыграть злую шутку с застройщиком.
Неожиданные риски для застройщика на упрощенке

История дела

ООО ИК «СМУ № 3» осуществляло строительство 10-ти этажного 144-квартирного жилого дома с привлечением подрядных организаций. Для выполнения строительных работ привлекались денежные средства участников долевого строительства на основании договоров долевого участия (далее - ДДУ). По окончании строительства, жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения  от 13.10.2014.

В 2024 году УСН пользуются много организаций. Это выгодный, удобный спецрежим, но и трудный, с постоянными изменениями законодательства. Бухгалтеры путаются в упрощенке, поэтому мы создали курс «Главбух на УСН: от учета и отчетности до 1С».

Эксперты по бухгалтерскому и налоговому учету научат всему, что нужно знать при работе с УСН.  В курсе 13 тестов, письменные домашние задания, более 20 чек-листов и гайдов по изменениям 2024 года, которые помогут отработать все навыки на практике. Сейчас на обучение скидка 73%.  

Начать учиться за 3690 руб.

До ввода жилого дома в эксплуатацию (до 13.10.2014) в Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии  зарегистрировано 98 договоров долевого участия на жилые объекты. По состоянию на 01.12.2014 в жилом доме  из 144-х квартир ООО «ИК «СМУ-3» не реализовано 46 квартир, которые в собственность ООО «ИК «СМУ-3» не были зарегистрированы.

После ввода в эксплуатацию (13.10.2014) ООО ИК «СМУ № 3» продолжало заключать договора ДДУ. При этом в договорах указывалась дата заключения, предшествовавшая дате ввода жилого дома в эксплуатацию. Регистрация таких договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии осуществлена после даты ввода в эксплуатацию: декабрь 2014 года и 2015 - 2016 годы.

Примечание: Общество применяло упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы»

Все было-бы хорошо, если бы не выездная налоговая проверка, по результатам которой общество было привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения по в виде штрафа в сумме 138 220 руб. Налогоплательщику был доначислен единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, в сумме 3 211 046 руб., начислены пени в сумме 1 286 406 руб.

Основанием для начисления налога, штрафа и пени налоговый орган посчитал факт реализации квартир после ввода дома в эксплуатацию.  Налоговый орган  не признал  денежные средства, поступившие от реализации квартир, целевым финансированием и включил в доход предприятия всю сумму полученных средств, не учитывая расходы на строительство.

Конечно, налогоплательщик обратился в суд, но все три судебные инстанции отказали ему, поддержав вывод налогового органа.

Основные выводы суда

В соответствии с не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

В соответствии с к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относятся и имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Признавая выводы налогового органа обоснованными, суды указали, что денежные средства, полученные обществом по договорам ДДУ после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам (после 14.10.2014) не могли использоваться ООО «ИК «СМУ-3» по их целевому назначению, а именно, для строительства многоквартирного дома, поскольку к моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.

При этом государственная регистрация такого договора в порядке, установленном для договоров долевого участия в строительстве, не изменяет факта поступления денежных средств за рамками долевого строительства, после завершения всех этапов возведения объекта и передачи его новому собственнику.

Суды признали, что экономия от строительства должна определятся по окончании строительства как разница между средствами, привлеченными от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат, приходящейся на строительство объектов по договорам ДДУ.

Таким образом, денежные средства дольщиков, использованные обществом на строительство 144 -х квартирного жилого дома и первого нежилого этажа в нем, куда входят, в том числе, 46 квартир  в данном жилом доме, реализованных после 14.10.2014, являются экономией от строительства квартир по ДДУ (возврат экономии дольщикам договорами ДДУ не предусматривался).

Данная экономия определена в качестве дохода ООО «ИК «СМУ-3», подлежащего налогообложению по УСН по ставке 6 %

Доводы общества об использовании денежных средств дольщиков по договорам, зарегистрированным после 14.10.2014, для строительства объекта - для оплаты строительных материалов с отсрочкой платежа - отклонены как бездоказательные.

Довод общества о том, что налоговый орган при расчете экономии неправомерно не учел кредиторскую задолженность ООО «ИК «СМУ-3» в сумме 5 471 171 руб., образовавшейся в 2014 году в результате неоплаты поставщикам за выполненные работы, услуги, и которая по мере оплаты отнесена на уменьшение налоговой базы в 2015 и 2016 отклонен.

Как указали суды, расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (), то есть для целей налогообложения УСН доходы и расходы признаются по кассовому методу. Поскольку фактическая оплата затрат произведена налогоплательщиком в 2015-2016 годах, суды признали верным вывод о том, что основания для их учета в 2014 году отсутствуют.

При рассмотрении эпизода по доначислению УСН суды исходили из положений .

В соответствии со датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных  прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Суды признали, что поскольку часть квартир было фактически реализовано обществом после ввода дома в эксплуатацию, включение доходов от их реализации в налоговую базу при исчислении УСН является правомерным.

Источник: постановление АСПО от 03.02.2022 № А06-5909/2019.

У общества есть еще одна попытка это рассмотрение дела в Верховном суде, но результат непредсказуем.

Вывод

Застройщикам, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует учитывать данное судебное решения в работе и отслеживать движение дела в ВС.

Примечание

В настоящее время к средствам целевого финансирования для застройщиков применяется порядок в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 (в ред. ФЗ от 09.11.2020 № 368-ФЗ) который  применяется к правоотношениям, возникшим с 01.01.2020.

Комментарии

8
  • Сергей Верещагин

    В принципе, логика налоговиков и судов верная. При продаже квартир доходом считается сумма, поступившая на счет продавца согласно условиям заключенного договора купли-продажи. С этими ДДУ стараниями Минфина, ФНС и юристов окончательно всё запутали. Запасаемся поп-корном и следим за дальнейшим развитием сюжета.

  • natalisl

    Подскажите правильно ли я поняла как определять экономию - т.е. средства от дольщиков минус расходы на строительство этих 98 квартир, а не всех 144?

    • Сергей Верещагин

      Вообще-то экономия должна определяться по каждому объекту, на который заключен договор участия в долевом строительстве. То есть берете цену, указанную в договоре, и вычитаете из нее затраты, которые были предъявлены генподрядчиком (или техзаказчиком, если через него работаете). Вот эта сумма и является доходом застройщика. Схема (не подтвержденная никакими законодательными актами и нормативными документами, а только письмами Минфина и ФНС) сложилась нынче такая.

      А вот когда будете продавать квартиры, то там доход - цена продажи.

      • natalisl

        Т.е. затраты, которые предъявил генподряжчик (или техзаказчик) они общие на всю стройку (на все 144 квартиры) её делим на все эти 144 квартиры. А ДДУ только на 98 квартир заключены. И вот тут получается, что в расчёт экономии от ДДУ войдёт только часть, относящаяся к 98 квартирам? Или всё таки все расходы на все 144 квартиры?

        • Сергей Верещагин

          По ДДУ (точнее- ДУДС) вы будете передавать 98 квартир из 144 построенных. Вот по каждой из них и будете считать "экономию" эту. А 46 квартир принимаете к себе на учет, как готовую продукцию (на 43).

          Потом их будет продавать. Доходы - цена проданной квартиры, расходы - ее стоимость.

          • natalisl

            Спасибо

  • Как застройщик может продавать квартиры, когда они у него не в собственности? А часть затрат застройщик во время строительства взял на себя? И хотел их погашать через привлечение новых дольщиков? Но, когда объект введен в эксплуатацию, это уже невозможно, получается? И застройщик сработал себе в убыток на этапе долевого строительства?

    • Сергей Верещагин

      Ну, застройщик сейчас весь дом строит за свой счет, или за счет кредитов. И если не на все квартиры ДУДС заключены были, то, после получения разрешения на ввод, оставшиеся помещения застройщик переводит в состав готовой продукции (на 43), регистрирует на них право собственности и выставляет на продажу.

Кабмин будет развивать институт «цифровых атташе»

Мишустин указал на необходимость развития института «цифровых атташе» для продвижения российского программного обеспечения и софта за рубеж.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

☀️😎 Лето ближе ― цены ниже! До понедельника еще ниже суперцены на топовые курсы «Клерка»

Чтобы выходные не прошли зря, мы снизили цены на курсы по учету на маркетплейсах, зарплате, кадрам и бухгалтерии с нуля. Успейте купить за 3 690 рублей, утром в понедельник они подорожают!

Для пострадавшего от стихии бизнеса снизили ставки по УСН

На 2024 год для организаций и ИП из Оренбургской области установили льготные ставки по УСН: 1% на объекте «доходы» и 5% на объекте «доходы минус расходы».

Лучшие спикеры, новый каждый день

Спецрежимников хотят сделать плательщиками НДС

На заседании по совершенствованию налогового законодательства предложили наделить бизнес статусом плательщика НДС начиная с 30 млн рублей годовой выручки.

Важность проверки долговых обязательств перед покупкой фирмы

Проверка долговых обязательств перед покупкой бизнеса играет решающую роль в успешной сделке и будущем развитии приобретаемого предприятия. Вот почему это так важно.

Друзья, еще одна рекомендация на выходные

Шестую книгу в этом году я просто проглотил.

Друзья, еще одна рекомендация на выходные
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Ведение бизнеса

Какие бывают риски отмывания доходов и их признаки

Финансовые и коммерческие организации сталкиваются с жесткими требованиями, в том числе по антиотмывочному закону. Чтобы работать без претензий, надо следить за изменениями в законодательстве, конъюнктуре рынка и структуре клиентской базы.

Криптовалюта

Купить криптовалюту за рубли: 2 лучших способа

Сегодня Bitcoin, Ethereum, Tether и другая крипта свободно торгуется в России, и ее можно покупать не только по безналу, но и за наличные рубли. Из всех существующих способов обмена можно выделить два наиболее удобных. Это специализированные обменные сервисы и криптоматы. Рассмотрим их особенности, преимущества и недостатки, и разберемся, как проще и безопаснее покупать криптовалюту в рублях!

Купить криптовалюту за рубли: 2 лучших способа
Экономика России

Путин дал добро на компенсацию ущерба за счет американских активов

Президент дал возможность пострадавшим обращаться в суд, если власти США необоснованно лишили их прав на имущество.

1
Законопроекты

Косметические лосьоны, тоники, душистые воды предложили маркировать

Законодатели предложили ввести обязательную маркировку спиртосодержащей непищевой продукции, если доля спирта в ней превышает 10%.

Инвестиции

Где дивиденды, Газпром? История, доходность, дивидендная политика и перспективы Газпрома

«Когда-нибудь Газпром встанет с колен и отрастёт» — очень часто можно услышать такое мнение, несмотря на то, что акции Газпрома продолжают пикировать вниз. Но стоит вспомнить и о том, что даже исторически акции Газпрома в минусе. Продолжаю серию дивидендных разборов, и сегодня наш клиент — Народное Достояние.

Где дивиденды, Газпром? История, доходность, дивидендная политика и перспективы Газпрома

Евгений Коваленко, основатель Verol: цель — достичь оборота в 1 миллиард рублей в 2024 году, вдохновляясь примером Дональда Трампа

Сняли второй эпизод проекта «ТоТ еще разговор»

Евгений Коваленко, основатель Verol: цель — достичь оборота в 1 миллиард рублей в 2024 году, вдохновляясь примером Дональда Трампа
8
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
НК РФ

Донастройка налоговой системы должна сделать ее более справедливой и к гражданам, и к бизнесу, и к регионам

Заместитель председателя Совета Федерации Николай Журавлев заявил, что донастройка налоговой системы должна учитывать задачи развития регионов РФ.

Утвердили рекомендации, посвященные вопросам совершенствования налогового законодательства

Повышение НДФЛ, налога на прибыль, обложение УСН с оборотом более 60 млн.руб. в год НДС и другие изменения в НК РФ. Обзор для бухгалтера.

У стран СНГ будет свой Налоговый кодекс

Страны СНГ накопили уникальный опыт в сфере разработки национальных налоговых кодексов, заявили в Совете Федерации.

Экономика России

700 км федеральных трасс реконструируют и построят в этом году

Почти 700 км федеральных трасс реконструируют и построят по нацпроекту «Безопасные качественные дороги» в 2024 году.

Майский микро-аванс, шестичасовая рабочая пятница для женщин, споры вокруг НДФЛ и День кадровика: дайджест самого интересного 📢«Ночной бухгалтер» № 1689

Собрали самое интересное за сегодняшний день: праздник у работников кадровой службы, повышение ставок НДФЛ, сокращенная пятница женщинам и жалобы сотрудников на скромный майский аванс. Вас также ждут тесты, мозгонапрягатель, мемы на мотивы картин великих художников и разные полезности для бухгалтера.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Кредитование

Банкам и МФО запретили выдавать кредиты клиентам с долговой нагрузкой выше 80%

Центробанк установил новые ограничения для кредитования заемщиков с высокой долговой нагрузкой.

🌴До понедельника снизили цены на курсы по маркетплейсам, зарплате, кадрам и бухгалтерии с нуля!

Чтобы выходные не прошли зря, мы снизили цены на курсы по учету на маркетплейсах, зарплате, кадрам и бухгалтерии с нуля. Успейте купить за 3 690 рублей, утром в понедельник они подорожают!

🌴До понедельника снизили цены на курсы по маркетплейсам, зарплате, кадрам и бухгалтерии с нуля!
2

Интересные материалы

Инвестиции

Инвесторы подали больше миллиона заявок на разблокировку активов

Инвестиционная палата разделит полученные иностранные ценные бумаги на лоты и предложит их зарубежным инвесторам.