История дела
ООО ИК «СМУ № 3» осуществляло строительство 10-ти этажного 144-квартирного жилого дома с привлечением подрядных организаций. Для выполнения строительных работ привлекались денежные средства участников долевого строительства на основании договоров долевого участия (далее - ДДУ). По окончании строительства, жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения от 13.10.2014.
В 2024 году УСН пользуются много организаций. Это выгодный, удобный спецрежим, но и трудный, с постоянными изменениями законодательства. Бухгалтеры путаются в упрощенке, поэтому мы создали курс «Главбух на УСН: от учета и отчетности до 1С».
Эксперты по бухгалтерскому и налоговому учету научат всему, что нужно знать при работе с УСН. В курсе 13 тестов, письменные домашние задания, более 20 чек-листов и гайдов по изменениям 2024 года, которые помогут отработать все навыки на практике. Сейчас на обучение скидка 69%.
До ввода жилого дома в эксплуатацию (до 13.10.2014) в Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрировано 98 договоров долевого участия на жилые объекты. По состоянию на 01.12.2014 в жилом доме из 144-х квартир ООО «ИК «СМУ-3» не реализовано 46 квартир, которые в собственность ООО «ИК «СМУ-3» не были зарегистрированы.
После ввода в эксплуатацию (13.10.2014) ООО ИК «СМУ № 3» продолжало заключать договора ДДУ. При этом в договорах указывалась дата заключения, предшествовавшая дате ввода жилого дома в эксплуатацию. Регистрация таких договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии осуществлена после даты ввода в эксплуатацию: декабрь 2014 года и 2015 - 2016 годы.
Примечание: Общество применяло упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы»
Все было-бы хорошо, если бы не выездная налоговая проверка, по результатам которой общество было привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения по в виде штрафа в сумме 138 220 руб. Налогоплательщику был доначислен единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, в сумме 3 211 046 руб., начислены пени в сумме 1 286 406 руб.
Основанием для начисления налога, штрафа и пени налоговый орган посчитал факт реализации квартир после ввода дома в эксплуатацию. Налоговый орган не признал денежные средства, поступившие от реализации квартир, целевым финансированием и включил в доход предприятия всю сумму полученных средств, не учитывая расходы на строительство.
Конечно, налогоплательщик обратился в суд, но все три судебные инстанции отказали ему, поддержав вывод налогового органа.
Основные выводы суда
В соответствии с не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
В соответствии с к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относятся и имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Признавая выводы налогового органа обоснованными, суды указали, что денежные средства, полученные обществом по договорам ДДУ после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам (после 14.10.2014) не могли использоваться ООО «ИК «СМУ-3» по их целевому назначению, а именно, для строительства многоквартирного дома, поскольку к моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.
При этом государственная регистрация такого договора в порядке, установленном для договоров долевого участия в строительстве, не изменяет факта поступления денежных средств за рамками долевого строительства, после завершения всех этапов возведения объекта и передачи его новому собственнику.
Суды признали, что экономия от строительства должна определятся по окончании строительства как разница между средствами, привлеченными от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат, приходящейся на строительство объектов по договорам ДДУ.
Таким образом, денежные средства дольщиков, использованные обществом на строительство 144 -х квартирного жилого дома и первого нежилого этажа в нем, куда входят, в том числе, 46 квартир в данном жилом доме, реализованных после 14.10.2014, являются экономией от строительства квартир по ДДУ (возврат экономии дольщикам договорами ДДУ не предусматривался).
Данная экономия определена в качестве дохода ООО «ИК «СМУ-3», подлежащего налогообложению по УСН по ставке 6 %
Доводы общества об использовании денежных средств дольщиков по договорам, зарегистрированным после 14.10.2014, для строительства объекта - для оплаты строительных материалов с отсрочкой платежа - отклонены как бездоказательные.
Довод общества о том, что налоговый орган при расчете экономии неправомерно не учел кредиторскую задолженность ООО «ИК «СМУ-3» в сумме 5 471 171 руб., образовавшейся в 2014 году в результате неоплаты поставщикам за выполненные работы, услуги, и которая по мере оплаты отнесена на уменьшение налоговой базы в 2015 и 2016 отклонен.
Как указали суды, расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (), то есть для целей налогообложения УСН доходы и расходы признаются по кассовому методу. Поскольку фактическая оплата затрат произведена налогоплательщиком в 2015-2016 годах, суды признали верным вывод о том, что основания для их учета в 2014 году отсутствуют.
При рассмотрении эпизода по доначислению УСН суды исходили из положений .
В соответствии со датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Суды признали, что поскольку часть квартир было фактически реализовано обществом после ввода дома в эксплуатацию, включение доходов от их реализации в налоговую базу при исчислении УСН является правомерным.
Источник: постановление АСПО от 03.02.2022 № А06-5909/2019.
У общества есть еще одна попытка это рассмотрение дела в Верховном суде, но результат непредсказуем.
Вывод
Застройщикам, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует учитывать данное судебное решения в работе и отслеживать движение дела в ВС.
Примечание
В настоящее время к средствам целевого финансирования для застройщиков применяется порядок в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 (в ред. ФЗ от 09.11.2020 № 368-ФЗ) который применяется к правоотношениям, возникшим с 01.01.2020.
Комментарии
8В принципе, логика налоговиков и судов верная. При продаже квартир доходом считается сумма, поступившая на счет продавца согласно условиям заключенного договора купли-продажи. С этими ДДУ стараниями Минфина, ФНС и юристов окончательно всё запутали. Запасаемся поп-корном и следим за дальнейшим развитием сюжета.
Подскажите правильно ли я поняла как определять экономию - т.е. средства от дольщиков минус расходы на строительство этих 98 квартир, а не всех 144?
Вообще-то экономия должна определяться по каждому объекту, на который заключен договор участия в долевом строительстве. То есть берете цену, указанную в договоре, и вычитаете из нее затраты, которые были предъявлены генподрядчиком (или техзаказчиком, если через него работаете). Вот эта сумма и является доходом застройщика. Схема (не подтвержденная никакими законодательными актами и нормативными документами, а только письмами Минфина и ФНС) сложилась нынче такая.
А вот когда будете продавать квартиры, то там доход - цена продажи.
Т.е. затраты, которые предъявил генподряжчик (или техзаказчик) они общие на всю стройку (на все 144 квартиры) её делим на все эти 144 квартиры. А ДДУ только на 98 квартир заключены. И вот тут получается, что в расчёт экономии от ДДУ войдёт только часть, относящаяся к 98 квартирам? Или всё таки все расходы на все 144 квартиры?
По ДДУ (точнее- ДУДС) вы будете передавать 98 квартир из 144 построенных. Вот по каждой из них и будете считать "экономию" эту. А 46 квартир принимаете к себе на учет, как готовую продукцию (на 43).
Потом их будет продавать. Доходы - цена проданной квартиры, расходы - ее стоимость.
Спасибо
Как застройщик может продавать квартиры, когда они у него не в собственности? А часть затрат застройщик во время строительства взял на себя? И хотел их погашать через привлечение новых дольщиков? Но, когда объект введен в эксплуатацию, это уже невозможно, получается? И застройщик сработал себе в убыток на этапе долевого строительства?
Ну, застройщик сейчас весь дом строит за свой счет, или за счет кредитов. И если не на все квартиры ДУДС заключены были, то, после получения разрешения на ввод, оставшиеся помещения застройщик переводит в состав готовой продукции (на 43), регистрирует на них право собственности и выставляет на продажу.