Арендная плата: бухгалтерские проводки в 2026 году

Ниже — практический разбор: как отражать аренду обеим сторонам договора, в каких случаях допустим легкий путь без ППА, а в каких придется дисконтировать, и что делать с договорами, условия которых изменились.

Стандарт ФСБУ 25/2018, действующий с 2022 года, по-прежнему остается фундаментом учета аренды в 2026 году. Для арендатора стандарт предусматривает две модели поведения.

1. Лайт-вариант (упрощенный порядок). Арендатор не формирует на балансе ни ППА, ни обязательство — арендная плата идет прямо в расходы. Этот путь доступен, когда соблюдается любое одно из трех независимых условий (п. 11 ФСБУ 25/2018):

• (а) аренда длится не дольше 12 месяцев;

• (б) справедливая цена объекта (за вычетом износа) укладывается в 300 000 рублей, при этом арендатор способен извлекать выгоду от актива главным образом автономно, без привязки к прочим активам;

• (в) арендатор относится к категории, которой разрешено вести бухучет упрощенно (малый бизнес, некоммерческие организации и др.).

Помимо этого, должны одновременно работать оба ограничения п. 12 ФСБУ 25/2018:

• (а) имущество не переходит в собственность арендатора и договор не содержит выкуп по цене, существенно ниже справедливой стоимости;

• (б) объект не планируется сдавать в субаренду.

2. Полный вариант (общий порядок). Арендатор ставит на баланс ППА, формирует арендное обязательство, ежемесячно амортизирует актив и начисляет процентный расход от дисконтирования. Применяется всегда, когда упрощенный порядок недоступен.

Платежи по аренде относятся на расходы равномерно — либо прямыми долями на весь срок договора, либо по графику, прописанному в соглашении. Момент фактической оплаты на признание расхода не влияет.

Суть проводок: 

• по дебету берется счет затрат (20, 23, 25, 26, 29 — производственные нужды; 44 — торговля; 91-2 — непроизводственные);

• по кредиту — счет 76. 

Входной НДС садится на Дт 19 — Кт 76, затем принимается к вычету через Дт 68 — Кт 19. 

Перечисление денег арендодателю оформляется как Дт 76 — Кт 51.

Принятое имущество оседает за балансом на счете 001 «Арендованные основные средства» — по той стоимости, что фигурирует в договоре.

Пример. ООО «Меридиан» снимает офис за 120 000 руб./мес., НДС 22% составляет 26 400 руб. Срок — 10 месяцев, договорная стоимость помещения — 280 000 руб.

Помещение ставится на 001 на 280 000 руб. 

Каждый месяц: 

• арендный расход — Дт 26 — Кт 76 на 120 000;

• входной НДС — Дт 19 — Кт 76 на 26 400;

• вычет — Дт 68 — Кт 19 на 26 400;

• перевод денег — Дт 76 — Кт 51 на 146 400.

Когда лайт-вариант закрыт, арендатор при получении имущества по акту формирует на балансе два объекта: ППА (маршрут 08 → 01) и арендное обязательство (счет 76.07).

Приведенная стоимость будущих платежей садится на Дт 08 (субсчет «ППА») — Кт 76.07.1. Затем две обязательные записи, без которых обороты по 76.07.1 не замкнутся:

• Дт 76.07.9 — Кт 76.07.1 — весь НДС по договору;

• Дт 76.07.5 — Кт 76.07.1 — суммарные проценты (дисконт), то есть разрыв между номинальной и приведенной величиной платежей.

Кредитовое сальдо 76.07.1 должно включать не только приведенную стоимость, но и НДС, и дисконт — иначе баланс не сойдется.

Завершает признание проводка Дт 01 (субсчет «ППА») — Кт 08 (субсчет «ППА»).

Амортизация ППА ложится на Дт 20 (26, 44) — Кт 02 (субсчет «Амортизация ППА»). Процентный расход проходит через регулирующий счет 76.07.5: сначала Дт 91-2 — Кт 76.07.5 (признание расхода), затем Дт 76.07.5 — Кт 76.07.1 (перенос на обязательство).

Погашение арендной задолженности: Дт 76.07.1 — Кт 76.07.2. НДС по текущему платежу — Дт 19.04 — Кт 76.07.2. 

• Корректировка обязательства на НДС — Дт 76.07.1 — Кт 76.07.9. 

• Оплата арендодателю — Дт 76.07.2 — Кт 51. 

• Вычет НДС — Дт 68 — Кт 19.04.

Субсчета и их роль:

• 76.07.1 «Арендные обязательства» — аккумулирует полную сумму платежей вместе с НДС и процентами. В отчетности показывается за вычетом 76.07.9, то есть без НДС.

• 76.07.2 «Задолженность по арендным платежам» — рабочий счет для расчетов с контрагентом.

• 76.07.5 «Проценты по аренде» — транзитный счет: через него расход на проценты попадает сначала в финрезультат, а потом на обязательство.

• 76.07.9 «НДС по арендным обязательствам» — карантин для НДС внутри обязательства.

Пример. ООО «Технопарк» снимает склад на 24 месяца. Плата — 100 000 руб./мес. без НДС. Ставка дисконтирования — 12% годовых. Приведенная стоимость — около 2 120 000 руб. (округленно; при помесячном дисконте по 1% точнее ~2 124 300 руб.).

В день получения:

•  Дт 08 — Кт 76.07.1 на 2 120 000; 

• НДС (24 мес. × 22 000) — Дт 76.07.9 — Кт 76.07.1 на 528 000; 

• дисконт (2 400 000 − 2 120 000) — Дт 76.07.5 — Кт 76.07.1 на 280 000; 

• ППА к учету — Дт 01.03 — Кт 08 на 2 120 000.

Ежемесячно:

• Амортизация — Дт 26 — Кт 02.03 на 88 333 (2 120 000 / 24).

• Проценты первого месяца — Дт 91-2 — Кт 76.07.5 на 21 200 и следом Дт 76.07.5 — Кт 76.07.1 на 21 200.

• Арендный платеж — Дт 76.07.1 — Кт 76.07.2 на 122 000.

• НДС — Дт 19.04 — Кт 76.07.2 на 22 000.

• Сворачивание НДС — Дт 76.07.1 — Кт 76.07.9 на 22 000.

• Оплата — Дт 76.07.2 — Кт 51 на 122 000.

• Вычет — Дт 68 — Кт 19.04 на 22 000.

Процентный расход убывает от месяца к месяцу, поскольку остаток обязательства с каждым платежом сокращается.

Без выкупа объект живет на балансе арендодателя, амортизация по нему не прерывается, а арендная плата становится доходом.

Передача оформляется перемещением внутри счета 01: Дт 01 (субсчет «В аренде») — Кт 01 (собственное). 

Накопленная к моменту передачи амортизация — Дт 02 (субсчет «В аренде») — Кт 02 (собственная). 

Для объектов на счете 03 «Доходные вложения» схема аналогична.

Ежемесячные записи зависят от характера деятельности. Если сдача в аренду — профильный бизнес: 

• доход через Дт 62 (76) — Кт 90-1, НДС — Дт 90-3 — Кт 68. 

• Если это разовый источник выгоды — Дт 62 (76) — Кт 91-1, НДС — Дт 91-2 — Кт 68. 

Амортизация по переданному объекту — Дт 20 (26, 91-2) — Кт 02 (субсчет «В аренде»). 

Поступление денег — Дт 51 — Кт 62 (76).

Границу между 90 и 91 стоит зафиксировать в учетной политике — это снимает вопросы при проверке.

Пример. Арендодатель отдает помещение за 200 000 руб./мес., НДС 22% — 44 000 руб. Сдача в аренду — основной бизнес.

Доход — Дт 62 — Кт 90-1 на 244 000. НДС — Дт 90-3 — Кт 68 на 44 000. Амортизация помещения — Дт 20 — Кт 02 на 35 000. 

Списание себестоимости — Дт 90-2 — Кт 20 на 35 000. 

Оплата — Дт 51 — Кт 62 на 244 000.

Если договор подразумевает выкуп, арендодатель снимает объект с баланса и вместо него ставит чистую инвестицию в аренду. Доход от самих арендных платежей не признается — прибыль формируется через проценты по инвестиции на протяжении срока договора.

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС поднялась с 20 до 22 процентов. Это коснулось не только контрактов, заключенных после новогодней даты, но и действующих договоров с платежами, приходящимися на 2026 год.

Сценарий 1: база без НДС стабильна, растет только налог. ППА и обязательство трогать не нужно — п. 7 ФСБУ 25/2018 выводит НДС из состава арендных платежей для целей стандарта. В 1С меняется ставка в карточке договора и создается документ «Изменение условий аренды». 

Проводка — Дт 76.07.9 — Кт 76.07.1 — отражает дополнительный НДС, но чистое обязательство для отчетности не меняется, поскольку 76.07.9 сворачивается с 76.07.1. Остается лишь обновить график платежей под новую ставку.

Сценарий 2: общая сумма договора зафиксирована, перераспределяется база и налог. НДС вычленяется по расчетной ставке 22/122, и сумма без НДС проседает. Тогда обязательство сокращается, а высвободившаяся разница корректирует стоимость ППА. 1С пересчитывает автоматически после изменения ставки в договоре.

На расчет налога на прибыль корректировка ставки НДС не влияет.

В 2026 году многие компании столкнулись с изменением арендной ставки, графика или срока. Отражение зависит от сути правок.

Поменян только НДС (20% → 22%, база та же) — для бухучета ничего не произошло. ППА и обязательство остаются прежними. Бухгалтеру требуется лишь новый график с обновленной ставкой.

Изменилась плата без НДС — это модификация по п. 19 ФСБУ 25/2018. Приведенная стоимость предстоящих платежей пересчитывается по актуальной ставке дисконтирования. Разница между новой и старой величиной обязательства относится на ППА. Если обязательство сократилось сильнее, чем остаточная стоимость ППА, излишек уходит в доход текущего периода — Дт 76.07.1 — Кт 91-1.

Документ адресован арендодателю при неоперационной аренде и разъясняет учет последующих затрат.

Затраты, заложенные в договор изначально, включаются в валовую инвестицию в аренду с минусом — то есть сокращают ее — и влияют на расчет ставки дисконтирования. Фактические последующие траты, напротив, наращивают и валовую, и чистую инвестицию. Рекомендация также разводит ситуации: затраты с компенсацией и без, затраты по допсоглашению, упрощение для случаев быстрой компенсации.

Для тех, кто работает по лайт-варианту, революции не случилось. Платежи по-прежнему списываются в расходы ежемесячно через Дт 20 (26, 44) — Кт 76. Единственное, о чем нельзя забыть, — правильно указать ставку НДС 22% при начислении.

Когда арендодатель — обычное физлицо (не ИП и не самозанятый), арендатор берет на себя роль налогового агента по НДФЛ. 

• Начисление — Дт 26 (20, 44) — Кт 76.10. 

• Удержание налога — Дт 76.10 — Кт 68.01. 

• Выплата «на руки» — Дт 76.10 — Кт 51. 

Ставка НДФЛ — 13%, код дохода — 1400, сумма попадает в 6-НДФЛ.

Аванс, перечисленный до приемки имущества по акту, входит в фактическую стоимость ППА по номиналу. 

• Уплата — Дт 76.РА — Кт 51. 

• Включение в ППА — Дт 08 (ППА) — Кт 76.РА.

При досрочном расторжении договора аренды остаточную стоимость права пользования активом (ППА) нужно списать с баланса.  Сальдо обязательства на дату выхода сопоставляется с балансовой ППА — разница уходит в доход или расход текущего периода (п. 23 ФСБУ 25/2018).

• 001 — арендованные ОС за балансом (упрощенный порядок).

• 01.03 — ППА на балансе.

• 02.03 — износ ППА.

• 08.04.2 — накопление стоимости ППА.

• 76 (76.10) — расчеты по аренде при упрощенном учете и с физлицами.

• 76.07.1 — арендные обязательства (общий порядок).

• 76.07.2 — текущая задолженность перед арендодателем.

• 76.07.5 — проценты по аренде, транзитный счет для дисконта.

• 76.07.9 — НДС, обособленный внутри арендного обязательства.

Ключевое в 2026 году: обновить ставку НДС в договорах, при необходимости пересчитать ППА и обязательство, а при существенной модификации — заново определить ставку дисконтирования. И стоит убедиться, что упрощенный порядок по-прежнему доступен: для этого должны одновременно выполняться оба условия пункта 12 ФСБУ 25/2018, а достаточно любого одного из трех условий пункта 11 того же стандарта.