УСН

ИП продает недвижимость: платить НДФЛ или налог по УСН

Если ИП на УСН продает недвижимость, не имеющую отношения к бизнесу, надо платить НДФЛ. В противном случае — налог по УСН.
1,3 тыс. 783

Если ИП на УСН продает недвижимость, не имеющую отношения к бизнесу, надо платить НДФЛ. В противном случае — налог по УСН.

Напомним, вопрос налогообложения сделок по продаже недвижимости и автомобилей волнует многих ИП. Его часто задают на нашем форуме. Людям непонятно, какой налог платить — как ИП или как простое физлицо.

Разъяснение дал Минфин в письме № 03-11-11/76758 от 22.09.2021.

Мы собрали аргументы в таблицу.

Признаки, которые указывают, что надо заплатить именно этот налог

УСН

НДФЛ

ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости;

недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

недвижимость НЕ использовалась в предпринимательской деятельности;

в ЕГРИП не указан вид деятельности, связанный с продажей недвижимости.

Комментарии

7
  • dim0ni4

    Очень корявый ответ формально. Хотя большинству так понятнее. Правильно, как мне видится, так: если имущество использовалось в целях ведения предпринимательской деятельности, то платим предпринимательский налог (усн 6 / усн 15 / ндс+ндфл). Если не использовалось, то просто ндфл. При смене режима налогообложения - надо думать.

  • С 01.01.2019 в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесена поправка, которая освобождает физлицо от уплаты НДФЛ и подачи декларации в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Подробнее в статье УДАЛЕНО

    • Надежда Камышева

      Все совершенно не так. Во-первых, поправка касалась только жилой недвижимости. Во-вторых, не уплачивать НДФЛ можно только в том случае, если в собственности квартира была более минимального срока владения.

      • Наталья

        к сожалению, удалили ссылку на статью там подробно изложено и про вид недвижимости, и про срок владения.

        • Надежда Камышева

          А у нас не место для рекламы. Таких статей и у нас полно.

          Я писала про ваш текст, который не соответствует действительности.

      • dim0ni4

        Да у них в статье это все расписано. А вот здесь комментатор привёл некорректную выдержу. Ради ссылки наверное..

  • Решила опубликовать полную статью из своего аккаунта в Инстаграм здесь.

    Возможно, кому-то будет полезно:

    ИП на "упрощенке" "доходы" продает квартиру и автомобиль, которые использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), объекты в собственности более 5 лет. ОКВЭДы по продаже недвижимости и транспортных средств у ИП отсутствуют, но есть ОКВЭДы по сдаче в аренду. Эти сделки будут облагаться налогом по УСН или НДФЛ?

    Неоднозначный вопрос. Начнем с возможностей.

    Можно не платить налог с доходов при продаже жилой недвижимости и транспортных средств при соблюдении определенных условий.

    С 01.01.2019 в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесена поправка, которая освобождает физлицо от уплаты НДФЛ и подачи декларации в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

    Условия применения этой льготы:

    ⃣ К имуществу относятся: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или доли в них (приобретенные после 01.01.2016 г.) и транспортные средства.

    По нежилым помещениям указанная льгота не действует!

    ⃣ Срок владения (нахождения в собственности) должен быть:

    - по транспортным средствам 3 года и более;

    - по жилью 5 лет (либо 3 года - в зависимости от ситуации (см. ниже)) и более.

    Срок владения 3 года допускается, если:

     объект перешел по наследству;

     достался в подарок от члена семьи или близкого родственника;

     получен в результате приватизации;

     передан по договору пожизненного содержания с иждивением;

     единственное жилье продается в 2020 году или позже;

    продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет.

    Возможность не платить НДФЛ – это круто, но есть одно НО:

    Существует риск переквалификации сделки по продаже квартиры или автомобиля (даже при отсутствии ОКВЭД) в ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ.

    В этом случае действующему ИП придется включить доход по сделке с квартирой (авто) в доход по упрощенной системе налогообложения.

    Минфин дает такие разъяснения в письме от 28 апреля 2020 г. N 03-04-05/34415 «в случае если

    (1) индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и (2) недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности…, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов … по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

    … если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, при рассмотрении вопроса налогообложения доходов, полученных от его продажи, необходимо учитывать норму п. 17.1 ст. 217 НК РФ. (освобождение от НДФЛ)»

    По мнению Минфина, что бы отнести деятельность к предпринимательской и обложить УСН должно присутствовать 2 фактора:

    1) осуществление вида деятельности по продаже имущества (четко в законе не определено что это значит);

    2) недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности (это у ИП точно есть).

    Полагаю, что если сделка единичная, ОКВЭД по продаже недвижимости и авто в выписке из ЕГРИП отсутствует, то налоговые риски не велики.

    Как быть, если сделка не разовая:

    1. Вы имеете право по данному поводу направить письменный запрос в свой налоговый орган, но инспекции ФНС очень редко качественно отвечают на письма.

    2. Совершая сделки, безопаснее на момент совершения не быть в статусе предпринимателя и какой-то период после совершения сделки тоже, что бы налоговая не посчитала снятие ИП с учета- схемой ухода от уплаты налога по УСН.

    3. Если деятельность купли-продажи объектов жилой недвижимости систематическая- рассмотреть, например, переход на режим налогообложения в виде УСН «доходы- расходы».

Банки

Суд арестовал имущество исполнительного директора Freedom Holding на 18,9 млн евро и 2 млн долларов

На денежные средства и имущество Тимура Турлова наложили арест по требованию Агентства по страхованию вкладов.

282

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Ведение бизнеса

Российским кемпингам будут присваивать звезды: организовать бизнес станет проще

Роскачество и Национальный Союз Профессионалов индустрии Кемпингов и Автотуризма (НСПКА) заключили соглашение о сотрудничестве, направленном на развитие и популяризацию новых видов туризма, повышение качества инфраструктуры кемпингов и безопасности автопутешествий.

ФССП взыскала долги по алиментам на 66 млрд рублей

Приставы вернули на 39% больше долгов по алиментам. Сейчас в работе 772,4 тысячи исполнительных производств.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с Компенсации работникам

Компенсации дистанционным работникам в 2024 году: НДФЛ, взносы, расходы для целей налогообложения

В 2024 году удаленщикам, которые работают на собственном оборудовании, нужно выплачивать компенсации. Законодательство не ограничивает размер выплаты, но не всегда можно избежать начисления НДФЛ и взносов на нее или учесть ее в расходах. Разберем, как считать налоги и взносы при выплате компенсаций дистанционным сотрудникам и можно ли включать ее в расходы.

Компенсации дистанционным работникам в 2024 году: НДФЛ, взносы, расходы для целей налогообложения
Бесплатно с

Может ли муж или жена передать супругу остаток имущественного вычета. Мини-курс

Как имея общую совместную собственность супруги могут получить налоговый вычет и может ли один из них передать другому остаток имущественного вычета, разбираемся в мини-курсе.

Может ли муж или жена передать супругу остаток имущественного вычета. Мини-курс
Банки

Банки начали учитывать цифровые активы на отдельных счетах

В бухгалтерском учете кредитных организаций появились отдельные балансовые счета для учета ЦФА. Сейчас в активах банковского сектора на цифровые финансовые активы приходится 7 млрд рублей.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Внедряем электронный документооборот в учреждении, пошаговая инструкция

Бюджетным (автономным) учреждениям не стоит бояться перехода на электронное применение первичных документов. Цель использования последних исключительно из-за удобства применения и хранения.

Внедряем электронный документооборот в учреждении, пошаговая инструкция
Маркетинг

10 трендов в стратегических коммуникациях, которые изменят подход к маркетингу

Мир стремительно развивается и вносит изменения во все сферы жизни, включая методы и подходы к коммуникации. Новейшие технологии и цифровизация создают возможности для инновационного подхода к маркетинговым стратегиям.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

ИИ все же заменит бухгалтеров, говорят осталось чуть-чуть. Сами бухгалтеры так не считают. 🤖«Ночной бухгалтер» № 1644

Тут одно исследование провели и говорят скоро бухгалтеров и кадровиков можно будет заменить искусственным интеллектом без проблем. А вот сами бухгалтеры уверены, что этому не бывать. Ни один ИИ не справится с такими запутанными штуками как ЕНС или НДС.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
544
Цифровой рубль

Цифровой рубль будет подчиняться антиотмывочному закону

Центробанк будет оценивать подозрительные операции на электронной платформе, блокировать цифровые рубли и отправлять информацию в Росфинмониторинг.

Что такое прогрессивное налогообложение, к которому хотят прийти власти

Прогрессивное налогообложение — это система, построенная на принципе увеличения налоговых ставок в зависимости от роста уровня облагаемого дохода налогоплательщика. Чем больше доход получаем, тем больше налога платим.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Охрана труда

Что должен знать сотрудник об охране труда. Какая ответственность грозит за ее нарушение

Для многих «охрана труда» — это всего лишь ежегодное посещение кабинета СОТ (службы охраны труда), чтобы поставить подпись в журнале прохождения инструктажа. На самом же деле это сложная система нормативов и мероприятий, которую контролирует государство. Знать все нюансы от рядового сотрудника не требуется, но ему стоит изучить свои права и обязанности в этой области — ведь речь идет в том числе о его личной безопасности.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: цены на пиво вырастут, IT-специалисты стали чаще брать займы «до зарплаты», каждый 3-й россиянин в группе риска по инсульту

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

201

Контент-маркетинг для чайников. Как использовать посты для увеличения продаж

Бизнесу важно найти своего клиента. Но как зацепить и завоевать его доверие, не вкладывая деньги в рекламу? Чтобы оставаться на плаву, компании необходимо постоянно искать новые способы привлечения клиентов. Один из таких способов — контент-маркетинг. В этой статье разберемся, что из себя представляет контент-маркетинг и какую пользу он может принести.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Сотрудник должен выйти на работу на следующий день после заключения договора

Если в условиях трудового не указана точная дата, с которой работник должен приступить к выполнению своих задач, он обязан выйти на работу на следующий день.

47% работодателей оплачивают для сотрудников курсы повышения квалификации

Большинство компаний тратят на образование сотрудников не менее 10% от своих ежемесячных расходов. Работодателям важно, чтобы персонал умел пользоваться современными инструментами и быстро адаптироваться к изменениям.

УК РФ

Будут судить ИП за кражу земельных участков на 530+ млн рублей

В Московской области перед судом предстанет местный предприниматель, обвиняемый в организации преступного сообщества для хищения земельных участков.

НДС

Обновлены данные о безопасной доле вычетов НДС

ФНС обновила сводные статистические данные по НДС по регионам. На сайте службы опубликована форма 1-НДС по состоянию на 1 января 2024 года. Плательщикам НДС их следует использовать для самоконтроля.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Кейс. Переход с 1C:УПП на 1C:ERP с внедрением механизма расчёта себестоимости и учетом продукции «в пути»

Как учитывать товары и комплектующие в пути. Технология быстрого внедрения.

Кейс. Переход с 1C:УПП на 1C:ERP с внедрением механизма расчёта себестоимости и учетом продукции «в пути»

Интересные материалы

Метод GTD: как делать дела сделанными

Говорят, когда у человека много задач, он лучше работает. Да ладно?!

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру