Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Казанцевой Р.В., Кустова А.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Объединение рынков" Войникова В.В. (доверенность от 13.04.2006), рассмотрев 18.10.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Объединение рынков" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.12.2006 (судья Мельник И.А., арбитражные заседатели Шадрин Н.И., Фомичева Л.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 (судьи Горбик В.М., Горшелев В.В., Кашина Т.А.) по делу N А21-5032/2005,
УСТАНОВИЛ:
Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Объединение рынков" (далее - Общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 05.02.1999 N 2484, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 45482664,79 руб. и выселении Общества из занимаемых нежилых помещений.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец неоднократно уточнял исковые требования, изложив их в виде требований о расторжении договора аренды от 05.02.1999 N 2484, взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 45482664,79 руб. и об обязании ответчика передать Комитету имущественный комплекс общей площадью 7026,9 кв.м, расположенный по адресу: Калининград, улица Черняховского, дом 15, литеры А2 (кроме помещения N 56), А3 - А6, А8, Б, В (первый этаж помещений N 1 - 17, 28, 34 - 42, второй этаж).
Решением от 23.12.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.03.2006, заявленные требования удовлетворены частично: договор аренды от 05.02.1999 N 2484 расторгнут, с Общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2703463,74 руб., на Общество возложена обязанность передать спорные помещения Комитету. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2006 решение от 23.12.2005 и постановление апелляционного суда от 13.03.2006 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
При новом рассмотрении решением от 08.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.04.2007, заявленные требования удовлетворены частично: договор аренды от 05.02.1999 N 2484 расторгнут, на Общество возложена обязанность передать Комитету здание - имущественный комплекс общей площадью 7026,8 кв.м, расположенный по адресу: Калининград, улица Черняховского, дом 15, литеры А2 (кроме помещения N 56), А3 - А6, А8, Б, В (первый этаж помещений N 1 - 17, 28, 34 - 42, второй этаж), с Общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 6316041,64 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 08.12.2006 и постановление апелляционного суда от 20.04.2007 и отказать Комитету в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет и Общество заключили договор аренды от 05.02.1999 N 2484, согласно которому последнему в аренду сроком до 08.02.2000 для использования под продовольственный рынок предоставлен имущественный комплекс общей площадью 7026,9 кв.м, расположенный по адресу: Калининград, улица Черняховского, дом 15.
Дополнительным соглашением от 02.08.1999 стороны изменили ряд условий договора, определив, что размер ежемесячной арендной платы составляет 337397,88 руб., арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон либо в случае изменения методики определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности в городе Калининграде. В соглашении также указано, что договор аренды действует до 08.02.2009.
Дополнительным соглашением от 03.01.2001 стороны увеличили ежемесячный размер арендной платы до 484849,9 руб.
Впоследствии Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 18.01.2002, которым внесли изменения в договор аренды от 05.02.1999, установив, что стоимость затрат Калининградского Облпотребсоюза и закрытого акционерного общества "Объединение рынков" (далее - ЗАО "Объединение рынков") на капитальный ремонт либо реконструкцию Объекта, произведенные в период с 01.01.1998 по 08.02.1999, в сумме 9859389 руб. на основании документального подтверждения подлежат зачету в счет части арендной платы в пределах 40%, а расходы, произведенные с предварительного согласия арендодателя или связанные с неотложной необходимостью, зачитываются арендатору путем снижения арендной платы на сумму произведенных и подтвержденных соответствующими документами затрат. Стороны также установили порядок зачета, согласно которому затраты Калининградского Облпотребсоюза и ЗАО "Объединение рынков", произведенные в период с 01.01.1998 по 08.02.1999, а также затраты ЗАО "Объединение рынков", произведенные после 08.02.1999 на капитальный ремонт либо реконструкцию Объекта, подлежат поэтапному зачету в счет части арендной платы в пределах 40%, 60% арендной платы подлежит ежемесячному перечислению арендодателю. Затраты на капитальный ремонт либо реконструкцию рынка, произведенные после 08.02.1999, засчитываются в счет арендной платы после окончания зачета затрат на работы, произведенные до 08.02.1999.
Полагая, что Общество существенно нарушает условия договора аренды, в частности, без согласия арендодателя сдает в субаренду часть помещений в арендованном здании, а также вносит арендную плату не в полном размере, что является основанием для его досрочного расторжения и выселения Общества из спорного здания, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции применил в связи с заявлением ответчика срок исковой давности при рассмотрении требования о взыскании задолженности, а также признал не подлежащим применению дополнительное соглашение от 18.01.2002, устанавливающее размер и порядок компенсационных затрат Общества, как не соответствующее нормам Бюджетного кодекса Российской Федерации. Удовлетворяя требование о расторжении спорного договора, суд первой инстанции указал на то, что ответчик постоянно нарушал условия договора в части порядка, размера и сроков внесения арендной платы. Расторжение договора явилось основанием для удовлетворения требования о передаче Комитету спорного имущественного комплекса.
Оставляя решение от 08.12.2006 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Судами обеих инстанций установлено постоянное нарушение ответчиком условий договора, касающихся порядка, размера и сроков внесения арендной платы, в связи с чем суды обоснованно расторгли спорный договор и обязали Общество передать спорное имущество Комитету, а также взыскали задолженность по арендной плате.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Общества и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с установленным судами размером задолженности по арендной плате. Данное обстоятельство было предметом тщательного рассмотрения судов обеих инстанций и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции.
Суды обеих инстанций правомерно указали на отсутствие законных оснований для применения зачета стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендных платежей в порядке, установленном дополнительным соглашением от 18.01.2002, поскольку ответчиком не представлено доказательств необходимости проведения капитального ремонта спорного имущества и производства каких-либо затрат по его капитальному ремонту, а само соглашение противоречит нормам Бюджетного кодекса Российской Федерации.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, которые бы привели или могли привести к принятию неправильного решения (постановления), не допущено, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба Общества - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.12.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 по делу N А21-5032/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Объединение рынков" - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Калининградской области от 08.12.2006 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 по делу N А21-5032/2005, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2007, отменить.
Председательствующий
КАДУЛИН А.В.
Судьи
КАЗАНЦЕВА Р.В.
КУСТОВ А.А.