Недействительная сделка

Сделки с жильем: не нарвитесь на банкрота

Подавляющее большинство граждан безразлично относятся к банкротству своих соседей, потому что это, на первый взгляд, не касается ни их лично, ни их имущества. Единственная эмоция, на которую могут рассчитывать банкроты от непричастных к этому делу лиц – сочувствие. Ну, или злорадство – все зависит от личности банкрота.
10,6 тыс. 1,7 тыс.
Сделки с жильем: не нарвитесь на банкрота
Фото Бориса Мальцева, Клерк.Ру

Подавляющее большинство граждан безразлично относятся к банкротству своих соседей, потому что это, на первый взгляд, не касается ни их лично, ни их имущества. Единственная эмоция, на которую могут рассчитывать банкроты от непричастных к этому делу лиц – сочувствие. Ну, или злорадство – все зависит от личности банкрота.

На самом же деле банкротство затронет не только самих должников, но и всех прочих граждан, которым “посчастливилось” иметь с ними какие-либо финансовые отношения. Уже сейчас многие эксперты бьют тревогу, утверждая, что новый закон приведет к всплеску исковых заявлений об оспаривании сделок, совершенных банкротом.

Сама процедура банкротства налагает на правоспособность граждан неизгладимый отпечаток. В некотором смысле они теряют самостоятельность, а все их действия доскональным образом проверяются на предмет соответствия интересам кредиторов. Это проявляется, например, в том, что в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать крупные сделки (более 50 тыс. рублей) только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего.

Все сделки, совершенные гражданином лично, без участия финансового управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все они признаются недействительными, а требования кредиторов по таким сделкам не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.

Планируете ли вы подать заявление в суд о признании вас банкротом?
  • 1%

    Да, я уже подал такое заявление.

    1
  • 8%

    Планирую. У меня есть долги, платить не могу, надо искать выход из ситуации.

    10
  • 17%

    Не планирую. У меня есть долги, но нет денег оплачивать процедуру банкротства.

    20
  • 74%

    Не планирую. У меня нет долгов.

    87

Но не это самое страшное – вряд ли кто-то отважится заключать крупные сделки с человеком, в отношении которого открыто дело о банкротстве. Самое неприятное заключается в том, что оспорены и признаны недействительными могут быть и сделки, заключенные задолго до банкротства.

Дело в том, что все сделки, совершенные гражданином как в стадии банкротства, так и непосредственно перед ним, считаются подозрительными и причиняющими ущерб кредиторам. Так, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В том числе и в случае, если цена этой сделки отличается от рыночной цены.

Сделка, совершенная должником в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом считается сделкой, совершенной в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Она может быть признана арбитражным судом недействительной. Что характерно, доказать свою непричастность к “афере” покупателям будет крайне сложно. Уже изначально предполагается, что другая сторона знала об об ущемлении интересов кредиторов и неплатежеспособности продавца имущества.

Наиболее драматичными в этом плане станут случаи оспаривания сделок с недвижимостью. Для наглядности - молодая семья решает улучшить свои жилищные условия и приобрести для себя и своих детей более просторную и благоустроенную квартиру. Продают они свою “однушку”, берут в банках несколько кредитов, занимают недостающие деньги у друзей и приобретают, наконец, у знакомого “трешку”. Затем они делают в ней ремонт, перевозят туда свои вещи и начинают там жить. По прошествии какого-то времени выясняется, что продавец был признан банкротом и теперь кредиторы заявляют свои требования на злосчастную квартиру. В результате семья попросту лишится своего нового жилья и останется на улице с непогашенными банковскими кредитами на руках.

Согласитесь, в подобной ситуации мало приятного – здесь не только разрушаются гражданско-правовые устои, но и страдают ни в чем неповинные покупатели. Между тем, новый закон о банкротстве в силу содержащихся в нем недоработок и противоречий создает все необходимые условия, чтобы подобные истории стали для россиян обыденностью. О просчетах и слабых сторонах закона Клерк.Ру рассказал руководитель «Центра долговой безопасности» Иван Роженцов.

«Закон о банкротстве физических лиц может привести к валу исков об оспаривании сделок. И многие финансовые институты об этом знают. Так, на момент заключения ипотечной сделки человек никогда не скажет со 100% уверенностью, сможет ли он обслуживать свой кредит. Потом могут начаться серьезные проблемы. Допустим, через год после получения ипотеки человек попадает в сложную ситуацию и не может его обслуживать. Банк подает на банкротство должника и начинает разворачивать все сделки с активами за последние 3 года. В этом случае человек, купивший, скажем, старую квартиру должника 2 года назад, тоже попадает в этот 3-х летний срок. Это притом, что на момент получения ипотечного кредита никакой угрозы еще не существовало. В итоге страдают все, кроме банка. И на сегодняшний день многие эксперты хором говорят о сырости закона. Я лично знаю людей, которые видели стопку бумаг высотой в 30 см – поправки к этому закону. Они, по идее, должны ответить на многие вопросы. Потому что не было учтено просто безумное количество ситуаций», - отмечает Роженцов.

Однако, оспаривание сделок – только часть одной большой проблемы. Банкротство физических лиц также может спровоцировать появление новых схем мошенничества с жильем. Это касается, в первую очередь, сделок купли-продажи недвижимости, в которых указана заниженная цена.

Как рассказала Клерк.Ру партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева, сейчас стороны, желая уйти от налогообложения или сократить налоговое бремя, часто пишут в договоре вымышленную низкую стоимость, хотя в действительности покупатель отдает продавцу действительную стоимость недвижимости. Это грозит покупателям рядом негативных последствий, поскольку данной практикой могут воспользоваться нечистые на руку продавцы.

“Очевидно, что в рамках дела о банкротстве такие сделки будут оспорены как подозрительные, то есть совершенные при неравноценном встречном предоставлении. Все, что было передано, то есть в данном случае недвижимость, будет подлежать возврату в конкурсную массу. Покупатель же получит копейки. Как себя обезопасить? Необходимо указывать в договоре действительную стоимость или хотя бы брать расписку о получении денег”, - поясняет Расторгуева.

Иными словами, люди, совершающие сделки с недвижимостью сейчас в значительной степени рискуют. Таким положением вещей могут воспользоваться недобросовестные граждане - продавцы квартир, которые будут искусственно создавать ситуацию банкротства и пытаться “относительно законно” заработать на таких сделках. В частности, указывая в договорах заниженную стоимость продаваемых квартир и домов.

В связи с этим старший преподаватель Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, член Московской областной коллегии адвокатов Евгений Шмидт рекомендует как можно более тщательно проверять личность и платежеспособность контрагентов по таким сделкам. По его словам, проверка может быть осуществлена как через службу судебных приставов, так и через банки, где о неплатежеспособности продавцов жилья скажут кредитные истории.

“Сделку признают недействительной, если продавец на момент ее совершения будет обладать признаками банкротства. Отсюда нелишним с лица, которое продает квартиру, будет запросить справку из бюро кредитных историй. Справка может рассказать о том, что на продавца не ведется никаких кредитных записей, или записи есть, но они позитивные. Также дополнительной гарантией могут быть документы об отсутствии исполнительных производств, полученные через электронные базы или путем запроса. На мой взгляд, такие методы надо применять, и действительно, бояться надо, поскольку эти явления будут нарастать", - прогнозирует Евгений Шмидт.

Разумеется, проверки продавцов и обращения за разного рода справками принесут покупателям новую головную боль и  дополнительные расходы времени и средств. Однако, следует понимать, что и риски здесь очень серьезные. И если это имущество будет изъято, то у покупателя не возникнет реституции, и он встанет в очередь аналогичных кредиторов к данному должнику. Это будет означать фактически потерю средств. Поэтому повышенную бдительность и расторопность гражданам следует проявить еще задолго до подписания каких-либо договоров.

Комментарии

3
  • НатальяС

    "Окончательная бумажка! Заключительная бумажка! Броня!" (с).

  • ip6usn

    Самые справедливые и продуманные законы. Принимаются ЕР за явным преимуществом без конструктивного обсуждения в госдуме, поэтому лобби банков и мало компромиссов разных слоев населения.

  • Kalita
    а как-же защита добросовестного приобретателя?

Центробанк снова продлил ограничения на перевод средств за рубеж

Ограничения на денежные переводы за границу будут действовать еще 6 месяцев — до 30 сентября 2024 года.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Как бизнесу снизить налоговую нагрузку: 5 законных способов

Каждая компания хочет получать больше прибыли и платить меньше налогов. Но чтобы сделать это законно, нужно знать, какими способами можно снизить налоговую нагрузку на бизнес. 

Как бизнесу снизить налоговую нагрузку: 5 законных способов

ФАС требует от Ozon объяснений по введению сбора в ПВЗ

Представители рынка электронной торговли направили в ФАС жалобу на Ozon, который установил сервисные сборы для владельцев пунктов выдачи заказов.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Тонкое искусство управления дедлайнами

Ежедневники, блокноты, календари, заметки в телефоне, стикеры, бумажечки и даже тыльная сторона ладони… Все это — инструменты, которые многие используют для фиксирования важных событий и дат. При таком управлении дедлайнами постоянная спешка, опоздания по срокам и недовольные клиенты — неизменные компаньоны. Далее расскажем, как от них избавиться.

Тонкое искусство управления дедлайнами

Предприниматели оформили рекордное число кредитов с плавающей ставкой

Число кредитов, процентная ставка которых привязана к ключевой, уже выросла почти до 50%. Бизнес уверен, что ЦБ снизит ключевую ставку, а вместе с ней сократятся проценты по займам.

УСН

ИП на УСН «доходы» не нужно заявление на зачет взносов 1%

Срок уплаты взносов ИП 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей за 2023 год – 01.07.2024. Но можно не тянуть до последнего, а оплатить уже сейчас.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Chanel завершает свой бизнес в России

Компания Chanel решила полностью уйти с российского рынка. Ей могут грозить неустойки по договорам аренды, которые оценивают в десятки миллионов рублей.

Коротко, для чего нужен финансовый план? Как его создать

В малом бизнесе владелец может учитывать все финансовые движения в уме. Однако когда операции разрастаются, а их отслеживание становится сложным, приходит время заняться финансовым планированием.

Коротко, для чего нужен финансовый план? Как его создать
НДФЛ

Оплата вынужденного прогула облагается НДФЛ

Если увольнение сотрудника было признано незаконным и через суд он добился восстановления и оплаты вынужденного прогула, то такая оплата – это облагаемый НДФЛ доход.

❗ Компания может попасть на штраф, если при переходе на ЕНС переплату по одному налогу ФНС зачла в счет долга по другому

За неумышленную неуплату налога из-за занижения базы или иного неправильного исчисления предусмотрен штраф 20% от суммы налога (по п. 1 ст. 122 НК).

128

Сколько длится дело по субсидиарке? Что приводит к затягиванию суда

Длительность рассмотрения дела связана с разными факторами. Разберем, что приводит к затягиванию рассмотрения дела в суде

Объявления об онлайн-продаже табака могут заблокировать без решения суда

Чтобы заблокировать интернет-ресурс с информацией о дистанционной продаже табачной продукции, понадобится больше 3-х месяцев. Власти хотят ввести механизм внесудебной блокировки — такой же, какой сейчас действует в отношении алкоголя.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Почему не существует шутки, которая нравится всем? Проведем эксперимент

Маяковский считал, что театр — это не отображающее зеркало, а увеличительное стекло. Если продолжить эту мысль поэта, то юмор — это не отображающее зеркало и даже не увеличительное стекло.

Почему не существует шутки, которая нравится всем? Проведем эксперимент
278

Как обезопасить массовые выплаты внештатникам

Компании, которые сотрудничают с большим числом внештатников, проводят массовые выплаты со своего счета. Такие платежи могут нести риски с точки зрения ИФНС и банков. Рассказываем, в чем причины и как обезопасить переводы.

Как обезопасить массовые выплаты внештатникам
НДС

Уточнят нормы НК об НДС 0% при экспорте

Торгово-промышленная палата России (ТПП) предложила исключить двойное толкование норм о международной перевозке с точки зрения налогового законодательства.

За уклонение от исправительных работ будут чаще сажать под стражу

Минюст разработал законопроекты, регулирующие вопрос заключения под стражу осужденных, которые уклоняются от принудительных работ.

Дивиденды апреля. Ну вот, опять богатеть

Обновил дивидендный календарь, оставил дивиденды, которые утверждены на апрель, а также известные дивиденды на май, а то в апреле дивидендов совсем уж мало. Возможно, ещё появятся, ведь начинается главный дивидендный сезон, когда компании начинают выплачивать финальные годовые дивиденды, у многих из которых нет промежуточных.

Дивиденды апреля. Ну вот, опять богатеть
70

«Утренний бухгалтер» № 5608. Будут изменения по имущественным налогам

Законопроект уже внесен в думу.

УСН

⚡ Срочное разъяснение ФНС: как заполнить уведомление о переходе на УСН

В форме 26.2-1 ювелиры должны ставить код налогоплательщика — 4, но можно и 3.

197

Интересные материалы

Быть бухгалтером хочу, пусть меня научат... или нет. Можно ли стать бухгалтером самому с нуля и что для этого надо знать

Меня на этот пост вдохновил вопрос пользователя в телеграм-канале. Она попросила помощи в заполнении упрощенной отчетности и уточнила — справится ли она сама, если она не бухгалтер? И, правда, а можно ли вести учет и при этом не иметь образования бухгалтера и всему научиться самому.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
361