До 30 апреля физлица должны подать декларацию 3-НДФЛ по доходам за 2025 год, если такая обязанность возникла. На практике чаще всего проблемы появляются после продажи недвижимости: квартиры, дома, дачи, доли, машино-места или нежилого помещения.
Главная ошибка — считать по бытовой логике: «объект давно мой», «налога точно нет», «я же не предприниматель», «долю продали недорого». Налоговая логика работает иначе. ФНС смотрит на срок владения, основание приобретения, вид объекта, использование в бизнесе, способ продажи и документы.
Ошибка 1. Неправильно считают срок владения
По ст. 217.1 НК РФ доход от продажи недвижимости может не облагаться НДФЛ, если объект был в собственности дольше минимального срока владения.
Общее правило — 5 лет.
Срок 3 года применяется, например, если недвижимость:
получена по наследству;
подарена близким родственником;
приватизирована;
получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
является единственным жильем.
Но считать срок нужно не «с момента, когда заехали», а по правилам НК РФ.
Обычно срок владения идет с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Но есть исключения. Например, по наследству срок считают с даты открытия наследства, а по квартире по ДДУ — с даты полной оплаты по договору.
Отдельная ловушка — права на будущую недвижимость. Если объект еще не построен и право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, у физлица есть не недвижимость, а имущественное право. Поэтому льготный срок владения для готового объекта может не сработать.
Минфин в письме от 19.02.2026 № 03-04-05/12846 указал: если право на будущий объект получили в дар от близкого родственника, а потом продали, срок для освобождения от НДФЛ составит 5 лет, а не 3 года.
Ошибка 2. Применяют льготу к коммерческому объекту
Физлицо может владеть объектом больше 5 лет и все равно попасть на НДФЛ.
Почему? Потому что объект использовался в предпринимательской деятельности.
По п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождение от НДФЛ не применяется к доходам от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Исключение предусмотрено для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и долей в них.
А вот нежилое помещение, офис, склад, торговая точка или машино-место, которые использовались в бизнесе, — уже зона риска.
Пример. Физлицо владело нежилым помещением 7 лет, сдавало его в аренду как предпринимательский объект, а потом продало. Формула «владел больше 5 лет — налога нет» здесь может не сработать.
Плюс по таким объектам может не применяться имущественный вычет по ст. 220 НК РФ, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Это прямо следует из подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.
И вот здесь у многих наступает налоговое похмелье: объект вроде личный, но история его использования — предпринимательская.
Ошибка 3. Неверно применяют вычет при продаже долей
С долями часто ошибаются даже опытные продавцы. По ст. 220 НК РФ при продаже недвижимости можно уменьшить доход на имущественный вычет: обычно до 1 млн руб. по жилью и земельным участкам и до 250 тыс. руб. по другим объектам.
Но порядок зависит от того, как продается имущество. Если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору, он может заявить вычет в пределах установленного лимита.
Если весь объект продается одним договором, вычет распределяется между сособственниками пропорционально их долям.
Пример. Два брата владеют дачей по 1/2 и продают ее одним договором за 1,5 млн руб. Каждый получает по 750 тыс. руб.
Вычет 1 млн руб. делится между ними пропорционально долям. Значит, каждый может уменьшить доход только на 500 тыс. руб. С оставшихся 250 тыс. руб. у каждого возникает налоговая база.
А если бы доли продавались отдельными договорами, расчет мог быть другим. ФНС в письме от 07.02.2025 № БС-17-11/388 разъясняла: при продаже доли по отдельному договору налогоплательщик вправе применить имущественный вычет в полном размере в пределах установленного лимита.
Что будет, если декларацию не подать
Если обязанность подать 3-НДФЛ была, но декларацию не сдали в срок, применяется ст. 119 НК РФ.
Штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.
Ограничения:
максимум — 30% от суммы налога;
минимум — 1000 руб.
Если налог к уплате есть, штраф может быть ощутимым. Если человек просто решил «ну, налоговая сама разберется», налоговая действительно разберется. Но обычно без нежности.
Что проверить перед 30 апреля
Перед тем как решить, что декларация не нужна, проверьте:
дату регистрации права собственности;
основание приобретения объекта;
минимальный срок владения — 3 или 5 лет;
объект жилой или нежилой;
использовался ли объект в предпринимательской деятельности;
как оформлена продажа долей — одним договором или несколькими;
есть ли документы на расходы;
можно ли применить имущественный вычет;
есть ли обязанность подать 3-НДФЛ до 30 апреля.
Вывод
По 3-НДФЛ опаснее всего не сама декларация, а уверенность: «Мне точно ничего сдавать не надо».
Срок владения посчитали неправильно — появляется НДФЛ.
Коммерческий объект приняли за личный — льгота может не сработать.
Доли продали одним договором — вычет придется делить.
Декларацию не подали — прилетает штраф по ст. 119 НК РФ.
Коротко: продали недвижимость — сначала проверяем налоговые правила, потом празднуем сделку.
Если нужна помощь по налоговым проверкам, декларациям 3-НДФЛ, спорам с ФНС и анализу сделок с недвижимостью — подробности по ссылке:
https://taplink.cc/nalogpro
Мои книги по налогам, проверкам, защите бизнеса и работе с ФНС — здесь:
https://taplink.cc/booksivkov
Если статья была полезна — ставьте лайк и подписывайтесь. Лайк, конечно, не отправит 3-НДФЛ, но может вовремя напомнить: 30 апреля приходит быстрее, чем письмо счастья из налоговой.
Начать дискуссию