С 2025 года многие упрощенцы столкнулись с обязанностью платить НДС. Сразу сделаю важную оговорку: это касается не всех. Если ваш доход за 2024 год не превысил 60 млн ₽, действует автоматическое освобождение от НДС (согласно разъяснениям ФНС). Но если лимиты превышены или вы добровольно отказались от льготы, налог возникает.
И тут же встает классическая проблема: можно ли просто добавить сумму налога к арендной плате, потому что «государство заставило»? Свежая судебная практика дает четкий ответ: само по себе изменение налогового статуса не дает права в одностороннем порядке менять цену в договоре. Разбираем на примере реального спора.
Фабула дела
ИП на УСН сдавал организации нежилое помещение. Арендная плата составляла 142 800 руб. в месяц. В договоре прописали условие: если арендодатель станет плательщиком НДС, стороны оформят соглашение о размере арендной платы и сумме НДС.
С 1 января 2025 года ИП стал плательщиком НДС. Он направил арендатору проект допсоглашения, увеличив плату до 171 360 руб. (с учетом НДС 20%)*. Арендатор допсоглашение не подписал, а аренду продолжил платить по-старому — 142 800 руб. ИП обратился в суд за взысканием задолженности по НДС.
Позиция суда
АС Западно-Сибирского округа (определение от 24.03.2026 по делу № А46-6314/2025) взыскать долг отказал. Суды исходили из следующего:
Нет права на односторонний пересмотр. В договоре отсутствует условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке увеличивать арендную плату при изменении налогового статуса.
Оферта — это не сделка. Условие договора о том, что «стороны оформят соглашение», означает лишь необходимость достижения договоренности. Оно не возлагает на арендатора обязанность согласиться на новую цену.
Цена не изменилась. Поскольку подписанного дополнительного соглашения нет, а арендатор не согласился на новые условия, обязательства по оплате НДС сверх оговоренной суммы у него не возникло.
Позиция Минфина: Ведомство занимает ту же логику. В письме от 30.06.2025 № 03-07-11/63545 Минфин указал: НДС предъявляется арендатору по налоговым правилам, но вопрос изменения договорной цены решается исключительно по нормам ГК РФ и условиям конкретного договора.
Что написано в договоре — кто несёт НДС
Чтобы не доводить до суда, давайте разберем, как работают разные формулировки в договорах аренды:
Условие о цене в договоре | Последствие при возникновении НДС у арендодателя |
|---|---|
«142 800 ₽, включая НДС» | Нельзя требовать налог сверху: он уже «сидит» внутри цены. Арендодатель платит НДС из своих средств. |
«142 800 ₽ без НДС; НДС предъявляется дополнительно по применимой ставке» | Арендатор платит цену и НДС сверх неё. Подписание допсоглашения для начисления налога не требуется. |
«142 800 ₽, НДС не облагается в связи с применением УСН» | Самый спорный вариант. Смена налогового статуса сама по себе не даёт права автоматически увеличить цену. |
«Арендодатель вправе изменить цену при возникновении НДС…» | Работает, но только если чётко прописаны основание, формула расчета, порядок уведомления и дата изменения цены. |
Как защитить свои интересы
Если вы заключаете новый договор (или перезаключаете старый)
Не пишите размыто «арендная плата автоматически увеличивается на НДС». Такая фраза опять оставляет поле для споров. Используйте защищенную формулу:
«Арендная плата установлена без учёта НДС. Если арендодатель обязан исчислить НДС по операции аренды, арендатор уплачивает налог дополнительно к арендной плате по ставке, установленной НК РФ на дату оказания услуг. Подписание дополнительного соглашения не требуется».
Если договор уже действует
Будем честны: простая претензия не создает у арендатора обязанности доплатить. Претензия нужна для начала переговоров и фиксации вашей позиции. Если в договоре нет четкого механизма автоматического повышения, арендодателю остается только договариваться о допсоглашении либо использовать право на односторонний отказ/расторжение договора (если такое право предусмотрено вашим договором).
Чек-лист для проверки договора аренды на «НДС-безопасность»
Сохраняйте статью в закладки и проверяйте свои шаблоны по этим 5 пунктам:
Цена включает НДС или нет? (Слово «включая» работает против вас).
Есть ли четкая формула расчета цены при смене налогового статуса?
Предусмотрено ли право на одностороннее изменение цены?
Как, в какие сроки и в какой форме направляется уведомление об изменении цены?
Можно ли расторгнуть договор, если арендатор не согласен на новые условия?
Примечание: в примере использована ставка 20% и математика для 2025 года. Напоминаю, что с 2026 года основная ставка НДС — 22%, при этом сохранены специальные ставки 5% и 7%. Обязательно актуализируйте свои шаблоны договоров и калькуляторы!
Документ: Постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.03.2026 по делу № А46-6314/2025.
Коллеги, а как вы решаете вопрос с НДС в текущих договорах, если упрощенец «слетает» с лимитов? Делитесь рабочими кейсами в комментариях! 👇
Евгений Сивков, налоговый консультант
Начать дискуссию