💸 Где собственник теряет деньги, даже если объект заполнен
100% заполняемость еще не означает максимальную доходность. В коммерческой недвижимости собственник может терять деньги на ставках ниже рынка, непройденной индексации, эксплуатационных расходах и слабой структуре договоров.
В оценочной практике по торговой недвижимости коммунальные и эксплуатационные расходы могут составлять около 23% валовой арендной ставки.
1. Арендные ставки отстают от рынка
Если договор заключён несколько лет назад и ставка индексируется слабо, объект может быть полностью заполнен, но приносить меньше рынка. В 2025 году ставки аренды офисов в 14 городах-миллионниках России выросли в среднем на 30%.
2. Индексация проводится не по всем договорам
Даже высокая заполняемость не компенсирует замороженную ставку. Показательный кейс PMG: в 2025 году индексация была проведена примерно по 74% действующих договоров, а месячный арендный поток портфеля вырос на 17% за счёт индексации, пересмотра ставок, новой аренды и ротации.
3. Эксплуатация съедает арендный поток
Охрана, клининг, инженерия, ремонт, коммунальные ресурсы и содержание общих зон могут существенно сокращать чистый операционный доход. Поэтому важно смотреть не только на валовую аренду, но и на NOI после OPEX.
4. Не все расходы переложены на арендатора
В одних договорах эксплуатационные и коммунальные платежи оплачиваются отдельно, в других часть расходов фактически остаётся на собственнике. В судебной практике 2025 года такие платежи выделяются отдельно от базовой аренды и включают содержание инженерных систем, уборку, безопасность и коммунальные ресурсы.
5. Заполненность может скрывать неэффективный tenant-mix
Если сильные площади заняты арендаторами с низкой ставкой, а договоры не пересматриваются, собственник теряет потенциальный доход даже без вакантности. Иногда ротация даёт больший эффект, чем простое удержание 100% заполнения.
Вывод
Главный показатель объекта — не заполняемость сама по себе, а чистый операционный доход. Полностью занятый объект может зарабатывать хуже рынка, если ставки не индексируются, OPEX растёт, а договоры не позволяют компенсировать расходы.
Источники:
CORE XP — офисный рынок Москвы и городов-миллионников России, итоги 2025 года.
PMG — итоги коммерческого отдела за 2025 год.
Оценочная практика 2025 года — доля коммунальных и эксплуатационных расходов в валовой ставке торговой недвижимости.
Информации об авторе
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно .
