Что проверить в договоре аренды коммерческой недвижимости до его подписания: 20 опасных условий

Договор аренды коммерческой недвижимости редко выглядит опасным на первый взгляд. Обычно это 10–20 страниц юридического текста, где все стороны вроде бы согласовали площадь, срок аренды и размер платежа.

Проблемы начинаются позже.

Арендодатель неожиданно повышает платеж, требует освободить помещение, выставляет огромную неустойку или отказывается компенсировать ремонт. Арендатор обнаруживает, что не может вывесить вывеску, сделать перепланировку или сдать часть помещения в субаренду.

Именно поэтому договор аренды коммерческой недвижимости нужно читать не с вопроса «сколько я буду платить?», а с вопроса:

«Что произойдет, если отношения пойдут не по плану?»

Ниже — 20 условий, которые я рекомендую проверять до подписания договора.

Первое, что нужно проверить, — не сам договор, а арендодателя.

Необходимо установить:

• кто является собственником помещения;

• имеются ли совладельцы;

• не действует ли представитель по доверенности;

• не находится ли объект в залоге;

• нет ли ограничений и обременений;

• имеет ли подписант право заключать договор.

Если помещение сдает не собственник, нужно проверить всю цепочку полномочий.

Особенно внимательно я бы относился к ситуациям, когда коммерческую недвижимость сдает физическое лицо, управляющая компания, директор юридического лица или представитель собственника.

В договоре недостаточно написать: «помещение площадью 500 кв. м».

Должны быть четко определены:

• адрес;

• этаж;

• номер помещения;

• площадь;

• кадастровый номер;

• границы передаваемой площади;

• состав помещений;

• места общего пользования.

Лучше всего приложить к договору план помещения (поэтажный план с графическим обозначением предполагаемой аренды).

Иначе через несколько месяцев может возникнуть спор о том, что именно арендатор получил в пользование.

Например, в договоре написано: «Арендатору передается помещение площадью 500 кв. м на втором этаже здания по адресу…». Если в здании несколько помещений такой площади и из договора непонятно, какое именно передается арендатору, это создает риск спора о согласованности предмета договора. Поэтому безопаснее указать кадастровый номер здания, номер помещения, площадь и приложить поэтажный план с выделенными границами арендуемой площади.

Одна из самых частых ошибок арендатора — смотреть только на цифру в графе «арендная плата».

Например: 500 000 рублей в месяц (выглядит конечно понятно).

Но затем выясняется, что дополнительно оплачиваются:

• эксплуатационные расходы;

• коммунальные услуги;

• охрана;

• уборка;

• содержание территории;

• парковка;

• вывоз мусора;

• эксплуатация инженерных систем;

• налог на имущество;

• иные платежи.

Поэтому в договоре нужно получить ответ на простой вопрос: Сколько максимально арендатор будет платить в месяц со всеми обязательными платежами?

Фраза «арендная плата ежегодно индексируется» должна насторожить.

• На сколько?

• Когда?

• По какому показателю?

• Нужно ли дополнительное соглашение?

• Может ли арендодатель увеличить платеж в одностороннем порядке?

Например, формулировка: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы» для арендатора значительно опаснее, чем: «Арендная плата увеличивается один раз в год на 7%».

Чем конкретнее механизм изменения цены, тем меньше вероятность спора.

Не соглашайтесь на формулировку «арендодатель вправе ежегодно пересматривать размер арендной платы». В договоре должен быть заранее определен конкретный механизм индексации: периодичность, максимальный процент повышения и дата, с которой действует новый размер.

Например: «Арендная плата может увеличиваться не чаще одного раза в год и не более чем на 7% от действующего размера. Изменение производится с 1 января соответствующего года путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 дней».

Еще лучше — установить «коридор» индексации, например: рост по индексу инфляции, но не более 7% в год. Тогда арендодатель защищает стоимость актива от инфляции, а арендатор понимает максимальный рост своих расходов.

При этом важно не путать изменение арендной платы с заранее согласованным механизмом ее расчета. Судебная практика допускает договорные механизмы индексации, поэтому в договоре лучше прописать формулу максимально конкретно. 

Срок аренды влияет не только на дату окончания отношений.

Если договор заключен на длительный срок, необходимо учитывать вопрос его государственной регистрации.

Кроме того, важно проверить:

• дату начала аренды;

• дату передачи помещения;

• момент начала начисления арендной платы;

• срок действия договора;

• условия продления.

Особенно важно не допустить ситуации, когда платить нужно уже с 1-го числа месяца, а фактически помещение передают через две недели.

Иногда договор предусматривает автоматическое продление.

На первый взгляд это удобно.

Но необходимо проверить, на каких условиях происходит продление.

Может оказаться, что договор автоматически продлевается еще на год, а отказаться от него можно только за 60 или 90 дней.

В результате бизнес уже не нужен в этом помещении, но арендатор оказывается связан договором = убытки.

Это один из важнейших разделов договора.

Нужно отдельно проверить:

• может ли арендатор расторгнуть договор;

• может ли арендодатель расторгнуть договор;

• за какой срок нужно предупредить другую сторону;

• требуется ли указание причины;

• предусмотрена ли компенсация;

• что происходит с обеспечительным платежом.

Особенно опасны договоры, в которых арендодатель имеет широкое право на односторонний отказ, а арендатор такого права практически лишен. И если вы думаете, что можно будет расторгнуть договор в судебном порядке (при отсутствии права арендатора на обностороннее расторжение), увы, практика идет по пути того как буквально прописано условие в договоре и если нельзя - то и суд скажет, что нельзя. Расторгнуть можно только в исключительных случаях и то как правило если арендодатель нарушает

Security deposit, обеспечительный платеж, депозит — все это деньги, которые арендатор передает арендодателю в обеспечение обязательств.

Но важно понимать: при каких условиях эти деньги возвращаются?

Нужно проверить:

• размер платежа;

• срок внесения;

• основания его удержания;

• возможность зачета;

• срок возврата;

• необходимость подписания акта;

• может ли арендодатель удержать деньги за спорные требования.

Фраза «обеспечительный платеж возвращается после прекращения договора» недостаточна.

Нужно определить конкретный срок.

Например: «В течение 10 рабочих дней после подписания акта возврата помещения при отсутствии задолженности».

Если арендатор вкладывает в помещение миллионы рублей, этот раздел договора становится критически важным.

Кто оплачивает:

• ремонт;

• инженерные сети;

• вентиляцию;

• электроснабжение;

• пожарную систему;

• перепланировку;

• отделку?

И самое главное: что происходит с этими улучшениями после окончания аренды?

Самое главное предусмотреть в договоре возмодность улучшения и получить письменное согласие арендодателя на все неотделимые улучшения.

Например, если арендатор вложил 20 млн рублей, а договор можно расторгнуть через год, экономика проекта может полностью измениться.

Отдельно нужно договориться о судьбе неотделимых улучшений.

Например:

• перегородок;

• инженерных систем;

• вентиляции;

• встроенного оборудования;

• систем освещения.

Возможные варианты:

1. арендатор оставляет улучшения без компенсации;

2. арендодатель компенсирует их стоимость;

3. арендатор восстанавливает помещение;

4. стороны определяют стоимость улучшений отдельно.

Этот вопрос лучше решить до ремонта, а не после него. Если не продумать этот вопрос и не прописать, то уже после ремонта будет гораздо сложнее договориться с арендодателем о судьбе улучшений.

Для бизнеса это может оказаться принципиальным.

Если договор запрещает перепланировку без согласия арендодателя, нужно понять:

• в какой форме запрашивается согласие;

• в какой срок оно предоставляется;

• может ли арендодатель отказать без объяснения причин;

• кто получает необходимые разрешения.

Иначе предприниматель может оказаться с красивым дизайн-проектом, который юридически невозможно реализовать.

Бизнес может измениться. Компания может захотеть:

• сдать часть помещения партнеру;

• привлечь другого оператора;

• передать часть площади связанному юридическому лицу;

• изменить структуру бизнеса.

Если субаренда запрещена, гибкость актива существенно снижается.

Поэтому условия субаренды нужно согласовать заранее. И прописать как получать согласие на субаренду, и условия.

Это один из недооцененных рисков.

Перед подписанием договора необходимо проверить, соответствует ли помещение тому бизнесу, который планирует вести арендатор.

Например, одно дело — офис.

Совсем другое:

• ресторан;

• медицинская организация;

• производство;

• склад;

• образовательная деятельность;

• фитнес-клуб;

• гостиничный или сервисный объект.

Сам договор аренды еще не означает, что в помещении юридически можно вести необходимую деятельность. Надо проверять правоустанавливающие документы на помещение, свежую выписку из ЕГРН и сопоставлять с вашей целью.

Нужно определить не только размер расходов, но и механизм их расчета. Особенно опасна формулировка: «Арендатор компенсирует расходы арендодателя на содержание здания». На практике сразу возникают вопросы:

• Какие именно расходы?

• В каком размере?

• На основании каких документов?

• Есть ли лимит?

Может ли арендодатель включать туда расходы, которые не связаны с использованием помещения арендатором?

Чем подробнее прописан расчет, тем меньше конфликтов.

Об этом как правило вообще не задумываются при подписании договора. Но, что если если зимой отключится отопление? Или летом перестанет работать кондиционирование? Или произойдет авария электросети?

Нужно определить:

• кто отвечает за оборудование;

• кто устраняет аварии;

• сроки устранения;

• кто оплачивает ремонт;

• уменьшается ли арендная плата на период невозможности использования помещения и насколько (формула).

Для бизнеса простой помещения может стоить значительно дороже самой аренды. Думаем и фиксируем заранее.

Не стоит относиться к акту как к формальности. В нем желательно зафиксировать:

• состояние помещения;

• площадь;

• состояние отделки;

• инженерные системы;

• оборудование;

• показания счетчиков;

• наличие дефектов;

• комплект ключей;

• документы;

• фотографии.

Чем подробнее акт, тем проще потом доказать, в каком состоянии помещение было передано.

Иногда договор предусматривает десятки санкций:

• за просрочку платежа;

• за нарушение режима;

• за перепланировку;

• за передачу помещения третьим лицам;

• за несвоевременное освобождение;

• за нарушение правил эксплуатации.

Необходимо смотреть на договор в целом.

Иногда формально небольшая неустойка при ежедневном начислении превращается в существенную сумму. Нужен баланс и сопоставление с общей судебной практикой. Не бойтесь идти на компромисс по неустойкам, особенно если их в договоре много, как правило арендодатель идет на встречу адекватным арендаторам, если их предложения мотивированны.

Для коммерческой недвижимости важно предусмотреть, что происходит, если помещение невозможно использовать по причинам, не зависящим от арендатора.

Например:

• авария;

• пожар;

• затопление;

• запрет эксплуатации;

• повреждение здания;

• чрезвычайные обстоятельства.

Само наличие форс-мажора еще не означает автоматического освобождения от арендной платы.

Поэтому последствия таких событий желательно прописать прямо.

Например:

• Авария в здании. Из-за прорыва трубы помещение затопило, и бизнес не может работать 20 дней. В договоре стоит прописать, что за период фактической невозможности использования помещения арендная плата не начисляется либо уменьшается пропорционально сроку простоя.

• Запрет эксплуатации. Надзорный орган запретил эксплуатацию части здания из-за нарушений пожарной безопасности, и арендатор не может пользоваться помещением. В договоре важно определить, кто устраняет нарушения и кто несет финансовые последствия простоя.

• Пожар или иное повреждение помещения. Если помещение существенно повреждено и восстановление занимает несколько месяцев, договор должен предусматривать право арендатора приостановить платежи или досрочно расторгнуть договор без штрафа.

Это особенно важно для долгосрочной аренды. Если собственник продаст здание, что произойдет с договором?

Нужно заранее понимать:

• сохраняется ли аренда;

• кто становится новым арендодателем;

• переходит ли обеспечительный платеж;

• кто отвечает за обязательства прежнего собственника;

• требуется ли уведомление арендатора.

Для арендатора долгосрочный договор аренды — это фактически один из ключевых активов бизнеса.

Последний пункт, который многие читают уже после возникновения конфликта.

Нужно проверить:

• обязательный претензионный порядок;

• сроки направления претензий;

• подсудность;

• возможность взыскания убытков;

• размер неустойки;

• порядок уведомлений.

И отдельно я бы обратил внимание на юридический адрес сторон и порядок направления юридически значимых сообщений.

На практике хороший договор аренды — это не тот договор, в котором максимально защищен арендодатель или арендатор.

Хороший договор — это договор, который учитывает реальную экономику объекта и бизнеса.

Если предприниматель открывает ресторан, ему критичны одни условия.

Если арендует склад — другие.

Если покупает или арендует офис на 10 лет — третьи.

Поэтому универсального «идеального договора аренды» не существует.

Перед подписанием договора я бы рекомендовал задать четыре вопроса:

1. Что я получаю?

2. За что именно я плачу?

3. Что произойдет, если бизнес не пойдет по плану?

4. Сколько будет стоить выход из договора?

Последний вопрос особенно важен.

Потому что при аренде коммерческой недвижимости предприниматель принимает на себя не только обязательство платить арендную плату. Он часто принимает на себя обязательства по ремонту, оборудованию, эксплуатации и инвестициям в помещение.

И если договор позволяет арендодателю прекратить отношения раньше, чем окупятся эти вложения, юридический риск превращается в прямой финансовый убыток.

Именно поэтому договор аренды коммерческой недвижимости я бы рассматривал не как формальность перед въездом в помещение, а как финансовый документ, который определяет экономику всего проекта.

Для крупных объектов или долгосрочной аренды стоимость юридической проверки договора обычно несопоставима с потенциальными потерями от одной неудачной формулировки.

Проверить договор до подписания почти всегда дешевле, чем спорить о нем после того, как бизнес уже вложил деньги в помещение.