Квартира продана под влиянием мошенников: суды начали устанавливать порядок возврата денег

О чём статья?

Давайте посмотрим, как меняется практика по делам об оспаривании сделок купли-продажи квартир, совершённых под влиянием мошенников. Если точнее — по основанию ст. 177 ГК РФ, то есть когда продавец в момент сделки не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

Важный момент: в этом материале не рассматриваю примеры, когда основанием оспаривания выступают нормы о заблуждении или обмане (статьи 178 и 179 ГК РФ). По ним сиутация более-менее стала ясной.

Фабулы дел пересказывать не буду — схемы мошенников давно известны. Речь о другом.

Что не изменилось

Механизм оспаривания по статье 177 ГК РФ остаётся прежним. Продавец ходатайствует о назначении экспертизы. Если эксперт устанавливает, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими — суд признаёт сделку недействительной. Если экспертиза такого вывода не содержит — в иске, как правило, отказывают.

Что изменилось

Между тем в практике появились изменения, на которые стоит обратить внимание.

Первое: суды начали устанавливать порядок исполнения судебного решения.

Ситуация, с которой сталкивались раньше: сделку признали недействительной, квартиру обязали вернуть продавцу, а продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные деньги. Только деньги уже давно переведены мошенникам и реальной возможности их вернуть нет.

Возникает вопрос: как должны исполняться взаимные обязательства по реституции (если она применялась, были примеры, что нет)?

В свежем деле суд прямо установил порядок исполнения:

Возврат в собственность Продавца квартиры и прекращение права собственности Покупателя на данную квартиру происходит одновременно с передачей Продавцом в пользу Покупателя денежных средств в размере 2 800 000 руб., полученных Продавцом по договору купли-продажи квартиры.

Источник: Определение СК по гражданским делам 6КСОЮ от 24.02.26 г. по делу № 8Г-1183/2026

Комментарий

Примечательно, что в этом деле полученные средства были внесены в банкомат и переведены мошенникам. Несмотря на это, суд всё равно применил двустороннюю реституцию и отдельно установил порядок её исполнения. По-моему был даже законопроект о том, чтобы суды так делали. Суды отлично справляются и сами.

Второе: суды начали более внимательно изучать содержание экспертного заключения.

В одном из дел кассационная инстанция отменила судебные акты об удовлетворении иска о признании сделки недействительной и направила дело на новое рассмотрение. Основание — экспертиза не дала ответа на нужный вопрос.

В экспертном заключении было указано, что:

Продавец «находилась в состоянии заблуждения и психологически зависимого поведения, которые оказывали влияние на понимание возможности руководить своими действиями при совершении сделки». При этом вывода о неспособности руководить своими действиями заключение не содержало.

Источник: Определение СК по гражданским делам 8КСОЮ от 24.02.26 г. по делу № 8Г-23213/2025

Комментарий

Кассационная инстанция указала, что в заключении содержится вывод лишь о психических особенностях личности, что само по себе не означает неспособность руководить своими действиями. Экспертные заключения по таким делам нередко содержат именно рассуждения о психологическом давлении или особенностях состояния продавца.

Рекомендации

Если столкнулись с таким спором:

• просите суд установить порядок исполнения решения: прекращение права собственности продавца — только одновременно с возвратом денег покупателю;

• пробуйте доказывать, что при оспаривании по ст. 177 ГК РФ состояние продавца должно было быть распознаваемым для покупателя. Это можно вывести из содержания нормы. Ссылайтесь на пример из пункта 2 статьи 177 ГК РФ.

• внимательно изучайте экспертное заключение. Зачастую в нём нет итогового вывода о неспособности продавца руководить своими действиями.

Все эти действия могут помочь защитить сделку от оспаривания. Кроме того, Верховный Суд РФ обещал выпустить Обзор практики по таким спорам. Надеюсь, что он будет полезен.