Ипотека с плавающей ставкой: как это работает и кому она выгодна

В этой статье разберем, как работает ипотека с переменной ставкой, чем она отличается от фиксированной, для кого она может быть выгодной и на что обратить внимание перед подписанием договора.

Что такое ипотека с плавающей ставкой

Это ипотечный кредит, при котором процентная ставка может изменяться на протяжении срока действия договора. В отличие от фиксированной ипотеки, где ставка неизменна, здесь процент зависит от внешних экономических индикаторов, таких как:

• Ключевая ставка ЦБ РФ — по ней банки получают финансирование от государства;

• MosPrime — ставка, по которой банки кредитуют друг друга;

• RUONIA — ставка по однодневным операциям, публикуемая Центробанком.

В итоге ежемесячный платеж может как уменьшиться, так и вырасти — в зависимости от ситуации на рынке.

Из чего формируется ставка

Процент по ипотеке с переменной ставкой состоит из двух частей:

• Фиксированная маржа банка — не меняется на протяжении всего срока (например, 3%);

• Переменная часть — привязана к одному из рыночных индикаторов (например, ключевая ставка ЦБ).

Срок и периодичность пересмотра ставки (обычно раз в квартал или полгода) прописываются в договоре. Заёмщика обязательно уведомляют об изменениях заранее — минимум за 15 дней.

Какие ограничения ввели в 2024 году

Чтобы защитить заемщиков от резких скачков, введены следующие ограничения:

• Максимальный рост ставки — не более чем на 4 процентных пункта или на 30% от начального значения (в зависимости от того, что меньше).

• Уведомление заемщика — за 15 календарных дней до вступления новых условий в силу.

• Возможность продления срока кредита — если платежи стали непосильными, можно запросить увеличение срока до 4 лет (но не более 25% от изначального срока).

Эти правила делают ипотеку с переменной ставкой менее рискованной, чем раньше, но всё же она остаётся инструментом для продвинутых и финансово устойчивых клиентов.

Кому подойдёт ипотека с плавающей ставкой

Такой кредит может быть выгодным в следующих случаях:

• Вы стабильно зарабатываете и уверены в доходах. Плавающая ставка требует запаса прочности.

• Планируете досрочное погашение или рефинансирование. При снижении рынка вы сэкономите на процентах.

• Ожидаете снижения ключевой ставки. Это шанс взять ипотеку "на дне" и платить меньше.

• Готовы подстраивать бюджет. Если ставка временно вырастет — сможете сократить расходы и адаптироваться.

  А когда стоит отказаться от переменной ставки?

• Доход нестабилен, а бюджет просчитан по максимуму;

• Вы не хотите следить за экономикой и ЦБ;

• Предпочитаете стабильность и уверенность в платеже;

• Не готовы рисковать переплатой в долгосрочной перспективе.

Как выбрать ипотеку с переменной ставкой

Если вы всё же рассматриваете вариант с плавающей ставкой, вот на что стоит обратить внимание:

1. Индикатор: уточните, к какому рыночному показателю привязана ставка (ключевая ставка, MosPrime, RUONIA) и как часто он обновляется.

2. Периодичность пересчета: в большинстве случаев — ежеквартально или раз в полгода. Это должно быть чётко указано в договоре.

3. Механизм уведомления: убедитесь, что банк информирует о смене условий заранее (через СМС, email или в личном кабинете).

4. Условия досрочного погашения: нет ли штрафов, нужно ли оформлять заявление и как это отражается в графике платежей.

5. Максимальный рост ставки: проверьте, какая именно "защитная планка" действует — и сможете ли вы справиться с платежом в случае достижения лимита.

6. Обратите внимание на эффективную ставку (APR): она показывает реальную стоимость кредита с учётом всех комиссий и сборов.