Директор приходит с вопросом «есть же промышленная ипотека под 5%, возьмём цех?» — и расчёт ложится на бухгалтерию. Разберу по порядку три места, где цифра из памятки расходится с цифрой в договоре, и что стоит проверить до того, как компания договорится с продавцом о цене.
Ставка в тексте Правил и ставка в договоре — это разные цифры
Правила программы утверждены постановлением Правительства от 06.09.2022 № 1570, и в действующей редакции там по-прежнему написано: 3% для технологических компаний и 5% для остальных. Именно эту цифру повторяют региональные памятки.
Порядок расчёта при этом изменился. Минпромторг формулирует его так: если ключевая ставка Банка России превышает 10%, льготная ставка для заёмщика возрастает в зависимости от значения ключевой; если ключевая не превышает 10% — применяется прежняя базовая ставка 3% и 5%. Новый порядок применяется к кредитам, взятым после 22 апреля 2024 года.
Практический вывод для расчёта: к базе прибавляется превышение ключевой над 10%. При ключевой 14% годовых получается 7% для технологической компании и 9% для остальных — вместо справочных 3% и 5%. Считать нужно от ключевой ставки на дату начисления процентов, а она меняется, и платёж меняется вслед за ней в обе стороны.
Остальные параметры устойчивее: сумма — до 500 млн рублей, льготный период — не более семи лет, дальше ставка определяется сторонами договора. То есть льгота кончается, а кредит может продолжаться, и это отдельная строка в финансовой модели.
Кого программа отсекает ещё до расчёта
Отсечения жёсткие, и половина разговоров заканчивается здесь.
Отрасль. Программа только для обрабатывающих производств — раздел C ОКВЭД. Торговля, услуги, склад-логистика, аренда, гражданское строительство не проходят независимо от выручки и качества залога.
Исключения внутри отрасли. По тексту Правил не проходят добыча и торговля нефтью и газом, производство и торговля жидким топливом, табак и алкоголь. С апреля 2024 года к ним добавились производители пищевых продуктов и напитков целиком, а не только подакцизные позиции. Владелец кондитерского или колбасного цеха планирует сделку по инерции, а программа для него уже закрыта.
Выручка. До 2 млрд рублей за предшествующий год, до 4 млрд — для малых технологических компаний. Ограничения по выручке раньше не было вовсе, оно появилось в 2024 году, и это как раз тот параметр, который вы закрываете отчётностью.
Статус технологической компании — отдельное основание: поддержка от института инновационного развития, полученная не позднее чем за пять лет до кредитного договора, либо действующее соглашение с Минпромторгом о субсидировании научных разработок. Банки на практике учитывают и включение в реестр малых технологических компаний, но в самих Правилах такого основания нет. Статус даёт базовую ставку 3% вместо 5% и повышенный лимит выручки — разница в цене денег заметная, проверить его стоит заранее.
Норматив за квадратный метр: льготной будет только часть кредита
Здесь ломается большинство расчётов «на салфетке». Бюджет субсидирует не полную цену объекта, а ту часть кредита, которая укладывается в норматив стоимости квадратного метра: 75 тыс. рублей для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 50 тыс. для остальных регионов, 90 тыс. — на строительство, реконструкцию и модернизацию.
Компания купила цех в области по 120 тыс. рублей за метр — по льготной ставке пойдёт часть в пределах 50 тыс. за метр, остальное банк даст по рыночным условиям. Сделка от этого не разваливается: оформляется комбинированный кредит. Но платёж нужно считать двумя частями, льготной и рыночной, и делать это до согласования цены с продавцом, а не после.
Заодно сразу считается совокупная нагрузка: банк смотрит, чтобы выручка компании была примерно вдвое выше её кредитной нагрузки, и действующие кредиты в этот расчёт входят.
Что попадёт в обязательства на годы вперёд
Деньги компания получает один раз, а обязательства несёт весь срок договора. Их три, и все три проверяемы.
Первое — целевое использование. Подпункт «д» пункта 6 Правил требует использовать не менее 50% площади объекта для промышленного производства в течение срока действия кредитного договора, начиная с даты не позднее чем через три календарных года с первого перечисления средств. Три года здесь — крайняя дата, с которой условие должно соблюдаться непрерывно, а не разовая отметка. Схема «возьму под производство, а половину площади сдам в аренду» не работает: непрофильное использование — основание прекратить субсидирование.
Второе — продажа объекта в течение срока кредита даёт банку право поднять ставку. Объект в залоге, распорядиться им как обычным активом не выйдет.
Третье касается кредитов на модернизацию: Правила требуют увеличения общего годового объёма производства и реализации промышленной продукции не менее чем на 50% до истечения двух лет со дня завершения инвестиционной фазы. Норма записана прямым текстом, а в расчётах её почти никто не держит. Вопрос до кредита, а не после: вытянет ли компания полуторакратный рост объёма и есть ли под него рынок сбыта.
Точный размер санкции за нарушение в самих Правилах не описан — он определяется кредитным договором. Этот раздел договора читают до подписания.
Что можно купить и построить
Изначально программа работала только на покупку. С апреля 2023 года в перечень целей входят также строительство, реконструкция и модернизация — в том числе переделка непрофильного здания, которое у компании уже есть, под производство. Этот пункт недооценивают чаще всего: бывшая база, ангар или склад, стоящие без дела, закрываются программой не хуже покупки нового объекта.
Под объектом Правила понимают здания, строения, сооружения или их части. Покупать здание целиком не обязательно — отдельный производственный блок тоже подходит.
Что собрать до разговора с банком
Короткий список, который экономит недели: коды ОКВЭД с подтверждением, что основная деятельность — раздел C; выручка за предшествующий год под лимит 2 или 4 млрд; расчёт платежа двумя частями с учётом норматива за метр и текущей ключевой ставки; проверка, что заявленная площадь под производство даёт не менее 50%; для модернизации — план роста объёма с обоснованием сбыта.
И главное, что стоит проговорить с директором заранее: промышленная ипотека — не дешёвый кредит, а обычный кредит с субсидией и набором обязательств, за соблюдением которых следят. Экономия реальная, но она обменивается на несвободу в использовании объекта на годы вперёд. Считать эту сделку нужно на весь срок, а не на первый платёж.
