✅ Очередной «залет» ИП на УСН при продаже квартиры, сдававшейся в аренду

ИП применяла «доходную» УСН, продала квартиру, но в декларации по УСН продажу не показала. Налоговики тут как тут, начали копать, выяснили, что ИП сдавала квартиру в аренду организации для проживания там ее сотрудника с семьей.

Логика инспекторов такая: раз квартира сдавалась в аренду, то значит, она использовалась в предпринимательской деятельности. Соответственно, доход от продажи этой квартиры – это тоже доход от предпринимательской деятельности, который должен быть отражен в декларации по УСН. Но там его почему-то не оказалось🤷‍♂️

Посчитали, прикинули, 271,5 тыс. руб. ИП насчитали, да еще и штраф. ИП возразила, мол, квартира была куплена задолго до того, когда она ее впервые сдала в аренду. В собственности она у нее была 7 лет и только в течение 2 лет и 9 мес. из них была в аренде. Остальное время в ней жили ее дочь и внуки. В общем, аренда никакой предпринимательской деятельностью не являлась, а так, была случайным доходом, чтобы квартира впустую не простаивала. Вроде звучит убедительно. Почему же тогда решение судов столь суровое?

Суды, конечно же, все пояснили, никаких секретов:

• дополнительными видами деятельности у ИП в ЕГРИП были отмечены аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Все же потенциально аренда как вид деятельности у нее была, хотя она утверждала обратное;

• на аренде ИП заработала 1,5 млн. руб. Всем бы такой случайный доход;

• платежи от аренды ИП включала в декларацию по УСН. Так значит, все же предпринимательские доходы, раз они оказались в предпринимательской декларации;

• квартира непрерывно сдавалась в аренду 2 года и 9 мес. (а это почти 40% времени владения квартирой). Это значительный период, который нельзя назвать случайным. За это время ИП поступило 33 платежа по аренде;

• доход от сдачи в аренду этой квартиры и других объектов долгое время для ИП был единственным постоянным видом дохода. Не предпринимательский, говорите?

• квартира не являлась единственным жильем ИП, у нее было и другое жилье. Более того, налоговики не поленились и проверили собственность всех ее родственников. Выяснилось, что у них тоже есть свое жилье, и причин жить в квартире ИП у них вроде как не было. Проживание в квартире дочери с внуками ИП не доказала;

• после продажи спорной квартиры, ИП сразу же купила другую и начала сдавать ее в аренду.

Как видим, налоговики накопали достаточно убедительных доказательств того, что квартира для личных нужд не использовалась, а была предпринимательским объектом. Поэтому рассчитывать на то, что будут применены правила НДФЛ и от обложения квартиру освободят, так как она была в собственности больше 5 лет, было в данной ситуации весьма опрометчиво.

На полочку ставим Постановление АС Уральского округа от 03.02.2026 № Ф09-6139/25 по делу № А50-6729/2025 как пример, который про «так делать не надо»🤦