Ко мне регулярно приходят люди с унаследованными долями. Обычно разговор начинается с денег под залог, а заканчивается налогами: оказывается, квартиру хотят продать, и наследники даже не подозревают, сколько отдадут в бюджет. Бухгалтеру такие вопросы тоже прилетают постоянно — от клиентов, родственников и знакомых. Собрал в одном месте то, что стоит проверить до сделки.
С какой даты считать три года
Для унаследованного жилья минимальный срок владения — три года. Считают его не с даты свидетельства о праве на наследство и не с регистрации в Росреестре, а со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
На практике это часто спасает. Наследство оформляли полгода, регистрировали ещё два месяца, а по налогу срок уже идёт. Если с даты смерти прошло три года, налога нет, и декларацию подавать не нужно.
Одно исключение, о котором легко забыть: если квартира была совместной собственностью супругов и досталась пережившему супругу, срок для него считается с даты регистрации его собственного права на квартиру, а не со дня смерти супруга.
Если продают раньше: три вещи, которые уменьшают налог
Вычет 1 млн ₽ — и почему важно, сколько договоров
Имущественный вычет при продаже жилья — 1 млн ₽. Но как именно он достанется наследникам, зависит от оформления.
Если все собственники продают квартиру одним договором, миллион делится между ними пропорционально долям. У трёх наследников по трети — примерно по 333 тысячи на каждого.
Если каждый продаёт свою долю отдельным договором, каждый вправе заявить вычет полностью — по миллиону.
Посчитаем на условном примере. Квартира стоит 9 млн ₽, у трёх наследников по трети, продают через два года после смерти наследодателя, документов о покупке не осталось.
Один договор: доход каждого 3 млн ₽, вычет 333 тыс. ₽, база около 2,67 млн ₽. С 2025 года доход от продажи имущества облагается по ставке 13% до 2,4 млн ₽ и 15% сверх. Налог — около 352 тыс. ₽ с каждого.
Три отдельных договора: база по 2 млн ₽, налог — 260 тыс. ₽ с каждого.
Разница — около 92 тыс. ₽ на человека и примерно 276 тыс. ₽ на семью. Только из-за того, сколько договоров подписали у нотариуса.
У отдельных договоров есть цена: нотариус удостоверяет каждую сделку с долей, плюс совладельцы должны отказаться от преимущественного права покупки. Но на суммах такого порядка это обычно окупается.
Расходы наследодателя
Наследник может уменьшить доход не только на вычет, но и на документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку этой квартиры, если тот сам их нигде не учитывал. Это прямо предусмотрено в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 НК.
В примере выше: если отец когда-то купил квартиру за 6 млн ₽ и договор с платёжками сохранился, каждый наследник уменьшает доход на 2 млн ₽, а не на 333 тысячи. Налог с каждого — 130 тыс. ₽ вместо 352 тыс. ₽.
Поэтому первое, что стоит сделать до продажи, — перебрать папки с документами родителей. Договор купли-продажи, расписка продавца, банковские выписки. Найти их сейчас гораздо проще, чем объяснять потом инспектору, что «где-то были».
Вычет и расходы — альтернатива: выбирается что-то одно, что выгоднее.
Нижняя граница — 70% кадастра
Занизить цену в договоре не получится. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считается 70% кадастра. Регион может своим законом снизить этот коэффициент, поэтому для конкретного объекта лучше проверить.
Что ещё всплывает при продаже долей
Продать долю постороннему покупателю нельзя, не предложив её сначала остальным собственникам. Их уведомляют письменно, у них месяц на ответ. Если отказались или промолчали, долю можно продавать, но не дешевле, чем предлагали им.
И ещё одна ловушка: доля, проданная отдельно, почти всегда стоит меньше арифметической части цены квартиры. Если отдельные договоры заключают с одним покупателем на всю квартиру, этой проблемы нет. Если же кто-то из наследников продаёт свою долю на сторону, он часто теряет в цене больше, чем экономит на налоге.
Короткий чек-лист до сделки
— Посчитать, сколько прошло со дня смерти наследодателя. Если близко к трём годам, иногда выгоднее подождать пару месяцев.
— Найти документы о покупке квартиры наследодателем.
— Решить, как продавать: одним договором или долями отдельно. Сравнить налог в обоих вариантах.
— Проверить кадастровую стоимость на 1 января года продажи.
— Заложить в бюджет нотариуса.
А у вас встречались инспекции, которые оспаривали полный вычет при отдельных договорах с одним покупателем? Интересно, насколько это сейчас спокойная практика в разных регионах.
