Частный инвестор под залог жилья, как правило, даёт деньги только на предпринимательские цели. Поэтому заёмщиком в договоре почти всегда стоит ИП. Деньги пришли, бизнес их потратил, и у бухгалтера сразу несколько вопросов: доход ли это, можно ли списать проценты и что делать с НДФЛ, если инвестор обычный гражданин.
Сама сумма займа: не доход и не расход
Полученный заём доходом не считается. Это подпункт 10 пункта 1 статьи 251 НК, а на упрощёнку норма переходит через пункт 1.1 статьи 346.15: доходы из статьи 251 при УСН не учитываются. В графу доходов КУДиР тело займа не попадает.
С возвратом то же самое, только зеркально. Погашение основного долга в закрытом перечне статьи 346.16 не значится, значит, базу оно не уменьшает. Вернули инвестору два миллиона, а налог от этого не изменился.
Тут оба объекта УСН совпадают. Дальше они расходятся.
«Доходы минус расходы»: проценты учитываются
Проценты за пользование заёмными деньгами прямо названы в подпункте 9 пункта 1 статьи 346.16. Пункт 2 той же статьи отсылает к порядку статьи 269 НК. С 2015 года она позволяет учитывать проценты в фактической сумме по договору, а интервалы по ключевой ставке нужны для контролируемых сделок. Заём у постороннего частного инвестора к ним обычно не относится.
Признаются проценты кассовым методом, по мере уплаты. Начислили за октябрь, но заплатили в ноябре, значит, и расход будет ноябрьский.
Чтобы инспекция не сняла расход, нужно выполнить требования пункта 1 статьи 252 (на него ссылается пункт 2 статьи 346.16):
в договоре займа прописана цель: предпринимательская деятельность
по выпискам видно, что деньги ушли в бизнес: товар, оборудование, аренда, расчёты с поставщиками
каждая уплата процентов подтверждена платёжкой, а при наличных — распиской инвестора
суммы совпадают с договором и графиком
Половину займа ИП потратил на ремонт своей квартиры? Проценты с этой половины в расходы не пойдут.
А вот то, что в залоге стоит личная квартира, а не имущество бизнеса, на учёт процентов не влияет. Важно, куда ушли деньги, а не чем заём обеспечен.
И про минимальный налог: если расходы вместе с процентами почти съели доходы, на этом объекте всё равно платится 1% от доходов.
«Доходы»: проценты налог не уменьшают
На объекте «доходы» расходы не учитываются совсем, и проценты тоже. Налог уменьшают только платежи из статьи 346.21: страховые взносы и ещё несколько позиций. Процентов по займам в этом списке нет.
Если ИП на 6% планирует крупный заём под залог на развитие, стоит посчитать оба варианта. Сменить объект можно с начала года, уведомив инспекцию до 31 декабря.
Условный пример. ИП берёт 2 млн ₽, допустим, под 2,5% в месяц на год. Проценты за год составят 600 тыс. ₽. На «доходах минус расходах» по ставке 15% они могут сэкономить до 90 тыс. ₽ налога, если не срабатывает минимальный налог и регион не снизил ставку. На «доходах» экономия нулевая.
Инвестор-гражданин: ИП становится налоговым агентом
Это место пропускают чаще всего. Проценты, которые ИП платит физлицу, для того облагаются НДФЛ. ИП, который их выплачивает, по статье 226 НК становится налоговым агентом: удерживает налог при каждой выплате, перечисляет его и показывает проценты в 6-НДФЛ.
Если инвестор сам зарегистрирован как ИП и выдаёт займы в рамках своей деятельности, налог он платит сам. Поэтому проверьте, кто указан в договоре.
До подписания стоит договориться и о том, ставка в договоре считается до НДФЛ или после. Инвестор обычно считает «на руки», а ИП обязан удержать налог из процентов. В примере выше это около 78 тыс. ₽ (13%), и если в договоре об этом ни слова, первая же выплата закончится спором.
В расходы на УСН идёт полная сумма процентов по договору, вместе с удержанным налогом.
Оформление и сопутствующие расходы
Заём у частного инвестора под залог жилья оформляют договором займа и договором ипотеки, ипотеку регистрируют в Росреестре. На практике такие сделки проводят у нотариуса, он же отправляет документы на регистрацию в электронном виде.
Что из сопутствующих расходов можно учесть, решает закрытый перечень статьи 346.16. Услуги нотариуса там есть, но в пределах тарифов. Чего в перечне прямо нет, то в расходы лучше не ставить.
Почему инвесторы требуют именно ИП
Частные инвесторы дают деньги под залог жилья только на бизнес. Самозанятость подходит не всем: её не всегда считают нормальным способом получить деньги на дело, и были суды, где заём самозанятому оспаривали. Поэтому почти все инвесторы хотят видеть ИП.
У займа на предпринимательские цели есть и плюс: 48-часовой период охлаждения на него не распространяется, он установлен для потребительских займов свыше 200 тыс. ₽. При готовых документах деньги можно получить в день подписания, если так работает инвестор.
Вопрос к коллегам. Сталкивались ли вы с тем, что инспекция по процентам на УСН просила подтвердить целевое использование займа, или хватало договора и платёжек? И как решаете историю с НДФЛ, когда инвестор хочет ставку «на руки»?
Полезный разбор, особенно про ставку до НДФЛ или «на руки», об этом обычно вспоминают при первой выплате. Ещё одно: проценты инвестору-физлицу попадут в 6-НДФЛ, и ИП без сотрудников, который раньше этот расчёт не сдавал, начинает его сдавать.
Про залог личной квартиры добавлю то, что обычно всплывает уже в конфликте. Исполнительский иммунитет единственного жилья по ст. 446 ГПК на заложенную квартиру не распространяется: по закону об ипотеке взыскание может быть обращено и на единственное жильё, если оно в залоге по договору. Второй момент: залог квартиры, приобретённой в браке, требует нотариального согласия супруга по п. 3 ст. 35 СК, иначе сделка оспорима в течение года с того дня, когда супруг о ней узнал, и инвестор рискует остаться без обеспечения. И сам залог обязательно регистрируется в Росреестре, без этой записи он для третьих лиц не работает.