Снос домов в зоне санитарной охраны водоснабжения: почему суды встают на сторону добросовестных застройщиков

В одном из городских округов Московской области разворачивается масштабный конфликт. Местная администрация подает иски к владельцам жилых домов в нескольких деревнях с требованием снести строения. Формальное основание — участки попали в первый пояс зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (ЗСО), где новое строительство запрещено. Однако за формальными требованиями скрывается сложный правовой конфликт, в котором сталкиваются интересы сотен добросовестных приобретателей и публичные ограничения, о которых никто их не предупреждал. Арбитражные суды и суды общей юрисдикции в 2025-2026 годах все чаще отказывают в сносе, выстраивая устойчивую практику защиты граждан. В настоящей статье разобраны четыре реальных аргумента, которые позволяют отстоять дом даже при нахождении в ЗСО.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

Аргумент № 1. Государство само засекретило границы ЗСО — гражданин не мог знать о запрете

Сведения о границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения отнесены к государственной тайне (Закон РФ № 5485-1). Координатное описание границ отсутствует в открытом доступе. Проекта границ с привязкой к местности до сих пор не утверждено — границы определены описательно: по кварталам лесничеств, высотным отметкам, населенным пунктам.

Часть 37 ст. 26 Закона № 342-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень условий, при которых гражданин считается осведомленным о наличии зон с особыми условиями использования территорий: внесение в ЕГРН, указание в ГПЗУ, отображение на карте ПЗЗ, официальное опубликование. Ни одно из этих условий фактически не выполнено.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 22 Постановления № 44 прямо требует устанавливать, знал ли застройщик о наличии ограничений и мог ли знать. Если информация засекречена — гражданин заведомо не мог знать. Следовательно, состав самовольной постройки отсутствует.

Аргумент № 2. Переходные положения Закона № 342-ФЗ легализуют дома, построенные до 2025 года

Часть 33 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ (о ЗОУИТ) содержит прямую норму, которую администрации упорно игнорируют.

Закон разрешает использование участков и объектов независимо от ограничений ЗСО, если:

• разрешение на строительство выдано до 1 января 2025 года;

• строительство фактически начато до 1 января 2025 года (даже если разрешение не требовалось);

• право собственности на дом возникло до 1 января 2025 года.

Исключение для зон, установленных в целях охраны жизни и здоровья (ч. 27 ст. 26), не работает. Это исключение применяется только при наличии Положения о зоне, утвержденного в порядке ст. 106 ЗК РФ. Для ЗСО такого Положения Правительство РФ до сих пор не приняло.

Судебная практика единообразна: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.04.2024 № 88-8215/2024, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2026 № 88-1900/2026 — наличие дома в границах ЗСО при строительстве до 2025 года не является основанием для сноса.

Аргумент № 3. Снос без экспертизы угрозы источнику водоснабжения незаконен

Пункт 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44: снос самовольной постройки — это крайняя мера, допустимая только при доказанности реальной угрозы жизни и здоровью граждан. Истец (администрация) обязан доказать угрозу. Суд не может ограничиться констатацией факта нахождения в ЗСО.

Санитарные правила (п. 4.2.2 СП 2.1.4.2625-10) прямо допускают существование объектов в первом поясе ЗСО при условии оборудования локальными очистными сооружениями и вывоза стоков за пределы первого пояса.

Практический алгоритм: заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления наличия или отсутствия негативного воздействия дома на источник водоснабжения. Отказ суда в назначении экспертизы при отсутствии иных доказательств угрозы — самостоятельное основание для отмены решения.

Аргумент № 4. Администрация сама изменила ВРИ и разрешила строительство — теперь не может требовать снос

В одном из округов Подмосковья в 2004-2006 годах местная администрация (правопредшественник) приняла постановление об изменении вида разрешенного использования земельного массива с «пашни» на «дачное строительство». Изменению предшествовали:

• санитарно-эпидемиологическое заключение;

• акт согласования с Главным управлением природных ресурсов МПР России;

• положительное заключение экологической экспертизы.

На основании этих решений массив размежевали, участки поставили на кадастровый учет и реализовали гражданам. При оформлении участков покупателям выдавались градостроительные планы, в которых указывалось нахождение во втором поясе ЗСО (где строительство не запрещено). Граждане возвели дома, зарегистрировали права собственности.

Спустя почти 20 лет та же администрация (в новом организационно-правовом статусе) подала иски о сносе, утверждая, что участки находятся в первом поясе. Статья 10 ГК РФ прямо запрещает злоупотребление правом. Орган публичной власти не может сначала изменить ВРИ, согласовать документацию, допустить строительство и регистрацию прав, а затем требовать сноса. Негативные последствия собственных решений чиновников не могут быть возложены на добросовестных граждан.

Аргумент № 5. Добросовестный приобретатель не отвечает за ошибки регистрации

Многие истцы (администрации) в таких спорах ссылаются на то, что дом не введен в эксплуатацию или не соответствует градостроительным нормам. Однако если право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН, такая регистрация является публичным подтверждением законности объекта. Гражданин, полагавшийся на сведения реестра, не может нести негативные последствия ошибок, допущенных при регистрации.

Пленум ВС РФ в п. 24 Постановления № 44 разъясняет: сам по себе факт регистрации права на самовольную постройку не легализует ее, но если регистрация произведена и дом существует длительное время без претензий со стороны контролирующих органов, это свидетельствует о добросовестности владельца и может учитываться судом при оценке соразмерности сноса.

Вывод

Нахождение жилого дома в границах первого или второго пояса ЗСО не является автоматическим основанием для сноса. Суд обязан исследовать пять обстоятельств: осведомленность застройщика о запрете (с учетом режима секретности и ч. 37 ст. 26 Закона № 342-ФЗ), возможность применения переходных положений ч. 33 ст. 26 Закона № 342-ФЗ, наличие доказанной угрозы источнику водоснабжения, добросовестность или недобросовестность поведения администрации (ст. 10 ГК РФ), а также длительность существования объекта и факт регистрации права. При грамотно выстроенной правовой позиции большинство исков о сносе могут быть отклонены.